《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》政策解读

　　《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号)(以下简称《意见》)2014年5月19日发布，2014年—2017年全省规划改造各类棚户区16.12万户。海南省棚户区改造的总体要求和基本原则是什么?具备什么样的条件才会被列入棚户区改造范围?将采用什么方式进行改造?棚户区居民的权益如何得到保障?将有哪些新的政策和保障措施出台。
　　针对上述问题，省住房和城乡建设厅住房保障处处长孙健对棚户区改造工作进行了详细的政策解读。

总体规划
4年改造棚户区16.12万户

　　孙健：棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。《意见》提出要以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，有效改善海南省棚户区居民居住条件要以抓好棚户区改造为契机，有效拉动投资、消费需求，进一步带动相关产业健康发展要以改善生产、生活环境和生态环境为着力点，提升以人为核心的新型城镇化和国际旅游岛建设发展品质。
　　《意见》提出2014—2017年全省规划改造各类棚户区16.12万户。加上2013年已改造的1.53万户，占全国计划1000万户的1.8%。其中国有垦区危房改造2.77万户，加上2013年已改造的1.13万户，占全国国有垦区改造计划80万户的4.9%。而2013年海南省经济总量占全国的0.55%，人口占全国的0.66%。所以海南省的棚户区改造力度在全国来说还是很大的。

总体原则
政府主导 市场运作 科学规划 分步实施

　　孙健：《意见》共提出五条基本原则，其中根据国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》，提到了政府主导、市场运作，科学规划、分步实施的原则，同时结合海南省实际，提出完善配套、优先安排，整合资源、拉动发展以及就地就近安置、方便生产生活的原则。
　　具体来讲，一是要政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。
　　二是科学规划，分步实施。要根据全省统一部署和当地经济社会发展水平、政府财政能力，结合国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，制定棚户区改造年度计划，逐步落实、逐步推行。
　　三是要完善配套，同步建设。坚持配套设施优先安排，同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区配套市政基础设施和公共服务设施的同步建设。
　　四是要整合资源，拉动发展。要统筹棚户区改造、城市整体建设和保障性住房建设，要与当地经济发展结合起来，特别是要发挥政府投资的撬动作用，充分调动各方资源，扩大投资和消费需求，引导和促进产业的结构调整和健康发展。
　　五是就地就近安置，方便生产生活。注重产业导入带动居民就近转产就业，着力解决好群众的长远生计。

改造范围
城市棚户区、国有工矿棚户区、国有垦区危房

　　孙健：《意见》根据海南省棚户区的实际情况对棚户区改造进行了定义。因林区棚户区改造已完成，海南省棚户区改造主要有城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有垦区危房改造三类。同时为了大力改善海南省城乡居民住房条件，结合海南省城乡统筹建设、新型城镇化建设和小城镇建设，《意见》将建制镇纳入城市棚户区改造范围，并将具备棚户区特征的小城镇危旧房纳入城市棚户区改造范围。
　　具体来讲，2014年至2017年海南省城市棚户区改造任务为13.11万户、国有工矿棚户区改造0.24万户、国有垦区危房改造2.77万户。城市棚户区改造，要继续推进城市规划区内集中成片、非集中成片城市棚户区改造和城中村改造。国有、国有控股等工矿企业建设管理在城市规划区外的职工住宅小区，符合棚户区改造条件的，纳入国有工矿棚户区改造在城市规划区内的，纳入城市棚户区改造范围。国有垦区危房改造，主要包括符合棚户区改造条件的国有农场职工住宅和集中安置归侨农场职工住宅。

改造方式
拆除新建、改建、扩建、翻建等多种方式

　　孙健：《意见》对不同类型的棚户区改造，包括零星分散、改造难度较大、单独项目运作成本较高的城市棚户区以及具备市场运作条件和不具备市场运作条件的棚户区改造项目，提出了不同的改造方式，具有较强的针对性和操作性。
　　如对于城市棚户区改造，可采取拆除新建、改建、扩建、翻建等多种方式。对零星分散、改造难度较大、单独项目运作成本较高的城市棚户区，可与其他城市棚户区改造、危旧房改造、城市更新和城中村改造项目就近整合，实行统一规划、统筹建设、连片开发、系统改造。对具备市场运作条件的棚户区改造项目，当地政府可按规定通过公开招标、拍卖、挂牌的方式，确定具备相应资质等级、企业信用等条件的房地产开发企业参与棚户区改造,同时按照保本微利原则，限定该项目的开发利润，监督开发企业严格按照有关规定、标准建设安置住房和配套工程。对国有工矿棚户区等不具备市场运作条件的改造项目，由当地政府负责统筹组织实施。

公共服务
市政基础设施、公共服务设施同步建设

　　孙健：为加强和完善棚户区改造配套市政基础设施和公共服务设施，《意见》提出各级政府要把加强和改善棚户区改造项目配套的道路、供水、供电、供气、通讯、污水、公共交通与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生等公共服务设施作为重点工作，纳入年度计划优先安排，同步建设，确保资金投入，确保建设用地需求的要求。同时《意见》还提出通过建立投融资体制、吸引社会资金、创新运营管理方式等，加强棚户区改造配套设施建设。

保障措施
确定各市县为责任主体 健全督查制度

　　孙健：考虑到棚户区改造的资金筹措、土地供应、房屋征收补偿等工作责任均在市县等现实条件，《意见》按照省级政府负总责、市县政府抓落实的原则，重点强调了各市、县政府是棚户区改造工作的责任主体，并明确其主要工作职责。同时《意见》中还进一步明确了发改、住建、财政、国土、税务、国资、金融、政务服务、农垦等相关部门的工作责任。此外对金融机构、电力、通讯、市政公用事业等企业提出原则要求。此外，对于垦区危房改造责任主体，《意见》提出按属地化管理情况，移交和未移交农场危房分别由相关市、县政府和省农垦总局负责组织实施。
　　《意见》提出，省住建厅要会同各地、省有关部门抓紧编制全省2014至2017年棚户区改造规划，并认真组织实施各市、县要按要求编制2014至2017年棚户区改造规划，分年度、分类别明确棚户区改造任务，并落实到具体项目和建设地块，分级、分批稳妥推进，充分发挥规划的引导作用。
　　同时要注重统筹协调。各市、县的棚户区改造规划要与国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、保障性住房建设规划以及产业结构调整、社会事业发展和生态环境保护等相协调，统筹安排、分期实施。
　　此外，省住建厅还将会同有关部门建立健全督查制度，定期对各市县和相关部门棚户区改造工作进行督促检查。各市县、各有关部门要加强对棚户区改造项目的监督检查和审计监督，全面落实工作任务和各项政策措施，严禁相关单位借棚户区改造政策建设福利性住房。对资金和土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的地区和有关单位负责人，要按照有关规定进行约谈，并限期整改，严肃问责，确保全面完成任务。省政府和各市、县、自治县政府，要加强对棚户区改造的目标责任考核。

安置补偿
实物安置和货币补偿两种方式

　　孙健：《意见》重申了实物安置和货币补偿两种安置补偿方式，由棚区居民自愿选择，充分尊重群众意愿，满足居民多样化、个性化需求。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可通过提供保障性住房或共有产权等方式满足其基本居住需求。征收房屋属个人产权的，安置住房面积可根据征收补偿协议合理调整征收房屋属公有产权的，安置住房面积可参照保障性住房有关规定执行。具体补偿标准由市、县、自治县政府结合当地实际情况确定。要严格执行房屋征收等有关法律法规，禁止强拆强迁，妥善处理棚户区改造中出现的矛盾纠纷，依法依规、落实政策，维护群众合法权益，实现和谐稳定改造。

安置住房
原地和异地建设结合

　　孙健：棚户区改造安置住房建设的选址、布局，事关困难群众的生产、生活。优化棚户区改造规划布局，加强和改进棚户区改造安置住房规划设计，是把棚户区改造这件好事做实的关键。《意见》提出，棚户区改造实行原地和异地建设相结合，优先考虑就地就近安置。需要异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划、科学选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。此外，考虑到棚户区改造属于城镇保障性安居工程范畴，《意见》还提出棚户区改造的安置住房项目容积率按保障性住房相关规定执行。
　　鉴于垦区危房改造在土地、规划方面存在的历史遗留问题，造成基本建设程序等执行不到位等情况，为了使垦区危房改造进一步履行基本建设程序，逐步规范实施，《意见》原则要求相关部门要加快国有农场总体规划编制和审批工作。

税费优惠
拆迁补偿款免征个人所得税

　　孙健：《意见》对棚户区改造涉及的城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税收，按照有关规定予以减免。个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。企业参与当地政府统一组织国有工矿棚户区、国有垦区危房改造的，对符合规定条件的支出，准予在企业所得税税前扣除。对棚户区改造项目，免征收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。电力、通讯、市政公用事业等企业入网、管网增容等经营性收费按照有关标准给予适当减免。

资金问题
政府投入、信贷支持、民间资本三方参与

　　孙健：海南省一些待改造的棚户区项目，商业开发价值低、资金难以自行平衡的。加上建材、人工费用上涨较快，改造成本持续高企，各地棚户区改造的资金缺口普遍较大。因此《意见》从加大各级政府资金投入、加大信贷支持、鼓励民间资本参与改造三方面提出破解资金筹措难题的相应措施。
　　一是加大各级政府资金投入。积极争取中央对各类棚户区改造的补助资金和基础设施配套补助资金支持。省级财政预算安排各类棚户区省级配套资金不低于国家扶持标准，并筹集专项资金加大补助力度。未移交市县管理的国有垦区危房改造的省级配套资金列入省级财政预算安排。各市县可从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中安排资金用于棚户区改造。各市县和相关部门可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有工矿棚户区改造和垦区危房改造。从棚户区改造项目中收取的土地出让收入实行“收支两条线”管理，优先用于棚户区改造的征地和拆迁补偿支出、基础设施配套建设各市县按规定比例上缴省级土地出让收入部分实行先缴后返。有条件的市县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。
　　二是加大信贷支持。各市县要积极稳妥利用国家开发银行等金融机构对棚户区改造的金融支持政策加强同各银行业金融机构的协调，完善审批要件，建立健全贷款还款保障机制。各银行业金融机构要积极对接棚户区改造项目贷款需求，创新金融产品，改善金融服务，通过利率优惠、简化贷款流程、优化信贷管理模式、提高审批效率等，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款支持。政府相关部门要做好相应的统筹和协调工作。
　　三是鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。符合规定的市县政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。各市县要落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，明确责任部门和具体措施，加强指导监督。

土地供应
安置房用地纳入各市县年度土地供应计划

　　孙健：落实土地是棚户区改造顺利实施的前提，《意见》对供地计划、供地方式等提出了相应的要求，一是棚户区改造安置住房用地要纳入各市县年度土地供应计划，优先安排。二是土地供应原则上实行就地就近安置，确需异地安置需要新增建设用地的，涉及的新增建设用地指标在土地利用年度计划中单列，应保尽保三是安置住房中涉及政府投资建设和管理的公共租赁住房可以划拨方式供地，由于海南省已停止批准财政供养单位利用自有土地分散建设经济适用住房，因此《意见》未提及经济适用住房四是对于规模较大的安置小区，需配套商业、服务业等经营性设施用地，可以分宗的，以招拍挂方式供地符合有关规定和条件的，可以协议出让方式供地。

行政审批
减环节 简手续 缩时限

　　孙健：为简化办事程序，减少审批环节，提高办事效率，加快棚户区改造建设，《意见》针对海南省在项目审批中存在的实际问题提出减少审批环节、简化审批手续、缩短审批时限的要求，包括逐项梳理审批流程，大幅精简内部审批环节对向同一个部门重复提交的审批申请材料，要坚决予以取消对办理棚户区改造相关审批事项的时限再压缩、再提速建立行政审批绿色通道等具体措施。
　　《意见》还提出各级政府和相关部门要把棚户区改造工作提上重要议事日程，科学规划，加强领导，加快实施。2014年计划征收或开工项目，要如期启动。要结合本地区实际情况合理确定城市棚户区改造的具体范围，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。不得借棚户区改造为名变相进行大面积商业开发。

文/ 谢曦 卜凡中