万达冲刺3000亿估值 王健林或夺回首富宝座

　　大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业”)在港IPO进入冲刺阶段，预计于12月23日在香港联交所主板挂牌，股票代码为03699.HK。

　　多家机构的预测显示，万达商业市场估值有望超过3000亿元。而有专业人士表示，此次估值较保守，未来溢价空间可见。

　　值得注意的是，新招股书中剥离了旅游板块，突出了O2O电商板块。业内分析，如此做“加减法”是为此次IPO估值护航。

　　事实上，万达预留了诸多想象空间。通过实施国际化战略、成立“腾百万”等组合拳破除被外界唱衰的“天花板”；而在万达商业地产冲刺港股IPO的同时，万达院线也在推进A股的上市进程。专家指出，未来有望实现“A+H”的良性互动。

　　按市场估算，伴随着万达集团的两块核心资产将双双登陆资本市场，万达集团董事长王健林的身家或将重新超过马云，问鼎中国首富。

　　冲刺3000亿元估值

　　12月10日，万达商业启动了港交所2014年以来最大规模的公开发售，连续销售5天，并计划于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。

　　根据万达商业8日公布的消息，此次全球发售H股为6亿股，其中香港发售股份为3000万股，国际发售股份为5.7亿股，以每手100股H股进行交易，发行价格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元，集资规模最多不超过44.11亿美元(约合人民币270亿元)。包括科威特投资局等在内的数十家机构已先后给出了6倍认购。

　　据路透社预计，按上述发行价格区间推算，该公司市值将为208亿美元至247亿美元，虽然落后于美国西蒙的560亿美元，但超过澳大利亚西田的150亿美元，是世界第二大商业地产和楼宇开发商。招股书中预计，2015年万达商业地产将有望冲击世界第一商业地产开发商。

　　尽管上市集资额较市场预期有所不同，多家投行仍对万达商业地产纷纷做出预判，给出较高估值。瑞信、中银、汇丰、花旗等多家机构的估值预测均显示，万达商业地产的最终估值将锁定3000亿元人民币左右。

　　其中，瑞信估计万达的净资产值范围介乎3060亿元至3760亿元人民币之间，中金预计万达的资产净值为2860亿至3170亿元人民币，高盛对于万达的权益估值范围为2046亿元至3413亿元人民币。此外，中银估值约为3159亿元人民币，汇丰估值为2960亿元至3260亿元人民币，花旗估值为3054亿元至3637亿元人民币。

　　多位受访的业内人士估计，万达商业估值将超3000亿元。

　　瑞信在评估中表示，万达购物中心的租用成本低、内部收益率高，综合消费和娱乐服务潜在上涨。此外，万达目前拥有中国最多的豪华酒店，并拥有海外扩张计划，瑞信认为，这既意味着风险，也意味着机会。

　　“万达商业地产是规模、定位和创新思维皆合宜的商业地产巨头”。中金认为，面对中国的消费转型，万达均衡的投资组合结合了出售黄金地段的物业、以销售体验为导向的购物中心，以及估值较低的酒店资产，为其带来快速的资产周转率，规模巨大并不断增长的经常性收入，以及潜在的升值价值。

　　高盛注意到万达的低成本土地及快速的资产周转有助于为开发出租物业产生现金流，并表示相信由于万达有能力提供整体而言低于市场平均的租赁价格，因此其购物中心的租用率高，继而吸引人流，有助让初期商业地产发展成为成熟的商业区。

　　值得一提的是，新招股书与万达商业地产9月公布的招股书相比，万达的公司拥有人应占预测综合溢利从此前的不少于199.33亿元提高到了240.27亿元；投资物业预测公允价值收益也从此前的66.98亿元上升为97.25亿元；公司拥有人应占预测综合溢利从原先的132.35亿元提升到143.02亿元。这意味着，万达商业的核心净利润提高了10.67亿元。

　　分析人士认为，整体溢利预测的提升与万达商业地产提高整体估值的想法息息相关。因为从万达商业地产筹备上市以来，能否换来高估值就一直是业内最关心的话题。

　　万达商业地产的整体估值是否理想还未最终揭晓，不过香港资本市场完全实行市场化发行，对企业盈利业绩没有要求，对关联交易也相对宽松。在此背景下，万达商业地产溢利预期的提高将更有利于获得比较合理的估值。

　　据报道，在路演现场，不断有声音问王健林对万达商业地产是否有信心，王健林直接回应：“当然！”

　　事实上，万达商业的信心源于其一贯的未雨绸缪，这点从新招股书中的“加减法”可见一斑。