海口住宅维修金提取难 11.5亿元资金或缩水
每卖出一套房，海口市住宅专项维修资金账户里的钱，又多了一笔。如今这个账户里存有11.5亿元，且每年以七到八千万元的速度增加。这笔钱是2004年8月后，每一位购房者的“集体贡献”。
这笔钱被称为房屋的“养老金”，专用于缴费业主所属房屋屋顶、外墙等共用部位，以及供电、供水等共用设施、设备，在保修期满后的维修、更新和改造工程。
然而，目前海口市每年提取住房维修资金的数额仅为600万元左右，严苛的条件让许多小区业主、物业陷入窘境。有人质疑，这笔钱放在那里，是不是一种浪费？
住宅专项维修资金提取难
物业抱怨“知道有钱用不了”
“住宅专项维修资金，用一个形象的比喻，就像是房屋的‘养老金’，一旦出现大的房屋质量问题或者小区重要公共设施损坏的情况，就可以用这些钱去处理。”在海口，几乎每一个小区物业负责人都能说出这样的话。
然而，当小区真需要动用这笔资金的时候，就会遇到“难以想像的困难”。
去年台风期间，龙华路某小区供电变压设施被台风毁坏，小区因此连续停电20多天，必须更换变压设施。小区物业负责人倪侃想到的第一个办法便是：动用住宅专项维修资金。
倪侃发出通知，希望大家同意动用住宅专项维修资金，但仅有一半业主表示同意。“有的住户认为缴纳了物业费，这就是物业的问题。”倪侃说。
最终，倪侃跟电力部门协商，选择了折中的办法，采取应急抢修措施，恢复供电。费用则来自部分业主集资，外加物业公司垫付。如今，由于住宅专项维修资金难提取，集资缴费的一些业主也开始抱怨，“为什么其他业主不交？”进而，部分业主开始拒绝缴纳物业费。
如今，倪侃已经精疲力尽，甚至渴望退出管理该小区。说起住宅专项维修资金，倪侃显得气愤：“明知道有钱用不了，‘撬’不动，这不是把我们物业卡死吗？”
位于龙昆南二横路的皇家花园小区也面临类似情况。
小区内4部电梯因建成时间近10年，故障频发。物业想尽早对4部电梯进行一次大修或者干脆更换，彻底解决问题。
“不过谈何容易？”物业管理处薛主任说，“真正要实施起来就要动用住宅专项维修资金，这需要小区超过三分之二以上的业主，以及整个建筑面积三分之二以上的业主同意。这么多人的意见，统一起来很难。”
该小区从今年4月初便开始启动这项工作，如今近3个月过去了，前途依然难测。薛主任说：“住房维修基金就像关在笼子里的钱，要想撬动这把锁，难！”
11.5亿元资金在银行里睡大觉
或因通货膨胀逐年缩水
住宅专项维修资金，为强制性缴纳的款项，是每一个购房者办理房产证的必备要件。理论上，只要业主需要，这笔钱可在一到两周内提取使用。
然而，严苛的提取条件把大多数人关在了门外。海口市住建局资金管理处科员余天军说：“这笔钱归全体业主所有，使用时需严格执行申请受理、察勘、成本核算、分摊到户情况公示、业主签名、维修、验收、结算等流程，其中最为耗时和难以执行的，是业主签名环节。”
业主签名环节也就是两个“三分之二”，即：拥有建筑总面积2/3以上业主、且总人数2/3以上业主同意。由于牵涉多方利益，业主同意票很难达到这个比例。
于是，一些想动用住宅专项维修资金的业主常感叹，“这是我自己的钱，存进去，仿佛就不是我自己的了。”
海口住宅小区专项维修资金从2004年8月开始缴纳。商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关住房维修资金缴交约定。购房者应当按购房款的2%-3%向售房单位缴交维修资金。后来，房地产开发企业或物业服务企业一律停止代收购房人缴存的住宅专项维修资金，个人缴存住宅专项维修资金到指定银行后，凭票据办房产过户手续。缴存标准为：商品房每平方米60元，已售公房每平方米55元。
十年过去了，这笔钱正如一个不断膨胀的雪球，越滚越大。如今账面金额达11.5亿元，且每年仍以七到八千万元的速度递增。不过，这里面的绝大部分资金都躺在银行里睡觉，除了收取利息外，别无收益。
这也引发了相关人士的担忧。“如果按照相应的通货膨胀率计算，那么这些存款正在逐年缩水。”海南大学经济学胡治文教授担心，再过5年，海口的房屋进入15年的维修高峰期时，这些资金或将出现入不敷出的窘境。
如果真有那么一天，住宅专项维修资金的续费又将是一个难题。
余天军说：“住房维修资金账户余额少于30%的时候将无法再提取，必须续费后方能使用。”但是按照目前这个情况，续费可能更难。
2年仅50例成功提取专项维修资金
提取过程中存在两大难题
据了解，海口2012年成功提取住房专项维修资金的有31例，2013年19例。80%用于电梯的更换。
2012年昌茂澳洲园的3台水泵中有一台损坏，其他两台因为压力不够，导致小区近700户业主用水困难。同时，由物业公司负责的龙昆南路汇隆广场6部电梯也亟需大修。经预算，费用需要50多万元。
动用住宅专项维修资金成了唯一的解决办法。
小区物业公司办公室许主任介绍，首先物业公司向住建局提出申请，先由物业公司垫资维修，然后再补办动用住宅维修资金所需的手续。住建局工作人员经过现场调查和拍照确认，同意了物业的申请。
而补齐两个“三分之二”的手续，物业公司耗时半年多。许主任说：“特别是两个‘三分之二’的征集，得一户一户家庭去问，让业主签字，花费了巨大的人力和时间。可谓困难重重。”
海口市住建局资金管理处科员余天军认为，海口在提取住宅专项维修资金的过程中存在两大困难，“一个是海口候鸟老人多，小区空置率高，要实现两个三分之二存在一定的难度。其次，海口大部分小区没有业主委员会，业主在动用住宅维修资金的使用上存在偏差，意见难以达成一致，存在沟通难度。”
提取难压力“转嫁”物业
小区应急维修盼开辟绿色通道
倪侃形容现在的窘境是：住宅专项维修资金提取难度大，造成大量麻烦，而物业公司成了麻烦的承担者。
倪侃说：“这样对企业不公平。业主碰到小区公共设施坏了便找物业，严重了就拒绝缴纳物业费。最终结果将是整个物业行业出现问题。”
出路在哪里？
海口市物业管理行业协会秘书长梁金华建议，尽快出台基于海口实际情况的《海口市住宅专项维修资金管理办法》，在办法中可适当降低房屋“养老金”提取门槛，出台细则。
“海南候鸟老人多，小区入住率不高，这些因素都要考虑在内。”梁金华说，对于建筑出现的一些特殊情况，应急维修的情形一定要详细列出执行，并为房屋的紧急维修开辟绿色通道，“这样才能保证小区建筑在出现问题时能够得到及时处理。”
梁金华举例说，应急维修的情形可包括：电梯故障危及人身安全的；消防、电力、供水系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；房屋、外墙损坏、渗漏严重等。
此外，社区居委会也应该参与其中。梁金华建议，引入社区管理部门，让居委会在动用住宅专项维修资金的过程中发挥监督作用。梁金华说：“当小区入住率较低时，可让居委会出面，作为一个政府机构的形式出具相关证明，然后在解决小区维修问题之后，再逐步补齐相关手续。”
这个想法已经得到了众多物业公司的认可，然而真正推动起来依旧十分艰难。
不过，倪侃已经等不及了，恨不得马上将小区交出去。“专项维修资金批不下来，供电设施改造不了，物业和业主的矛盾正一步步恶化。”倪侃一肚子委屈，“甩都甩不掉啊！”
正起草专项维修基金管理办法
期待在提取方面取得突破
对于住宅专项维修资金提取难的问题，省住建厅房地产市场监管处有关负责人表示，这是全国性的普遍性难题。目前我省施行的《海南经济特区物业管理条例》中，为专项维修资金的提取开辟了绿色通道。
但该负责人介绍，由于我省候鸟人群居多，若要提取住宅维修基金必须根据《物权法》等有关法律法规要求来操作，所以相比国内其他省份城市来看，提取的难度更大。
考虑到业主需求和我省实际情况，该负责人透露，我省正在起草《海南省住宅专项维修基金管理办法》，解决事关业主生活与人身财产安全的问题，预计今年内作为有关物业法律法规的配套文件出台，将尝试在提取专项维修基金方面取得进一步突破。
