租房的雷 房东租客别踩着了 海口部分住房租赁托管企业玩套路
委托租房，公司人去楼空“高收低租”“长收短付” 海口部分住房租赁托管企业玩套路
租房的雷 房东租客别踩着了
将地下室当客房出租、租约没到期房东涨租金、房东随意进出出租屋……这些都是租房过程中最常见的问题。日前，住房城乡建设部网站发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(简称“意见稿”)，向社会公开征求意见。意见稿发布后，引起社会各界的广泛关注。
9月1日，海口市住建局发布房屋租赁风险提示，租客们除了要谨慎选择中介机构外，同时要求租客们认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、注意合同文本事项、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益等六大注意事项。
连日来，记者走访海口房屋租赁市场了解到，长租公寓运营商“抢滩”海口市场，但部分住房租赁托管企业“爆雷”“跑路”等事件仍不时出现，房屋租赁市场亟待规范。
名词解释
所谓“高收低租”指的是房屋托管公司以高价从产权人手里租房，再以低价转租给实际承租人，这种经营模式违背了市场规律难以持续。
什么是“长收短付”呢?举个例子，托管公司一次性向租客收取一年的租金，然后再逐月或按季度向产权人支付租金。
案例
托管公司收钱“跑路” 房东家具还变了样
近日，海口市民姚女士遇到件糟心事。去年8月，她将自己的新房委托给海蓝置家地产租赁有限责任公司托管出租，根据合同约定，托管期限为两年，每月2800元租金，一季度一付。可是，从今年6月份开始，这家托管公司就一直未向姚女士支付房租。该公司负责人向姚女士发来“破产通知”，通知称，由于公司经营不善，当下公司经营困难，决定申请破产，同时会妥善处理租客和业主的租金问题。
“按照合同，公司还有一年的租金没有给我，现在一直联系不上人了。”姚女士说，无奈之下，她选择了报警。在警方协调下，公司负责张某同意支付剩余两个月的房租。但很快，张某电话再次失联。姚女士称，房子里的餐桌、椅子和床等家具被更换了，原先的家具不知去向。而她向租客了解到，租客并没有更换家具，而是入住的时候，就是现在的家具。
记者了解到，租客向托管公司支付房租是一年一付(每月2350元)，而托管公司则以每个季度向姚女士支付房租，(每月2800元)。“这就说明公司就是高收低租，收取大量现金后跑路了。”姚女士说。
由于该公司负责人张某电话一直无人接听，采访当天，记者来到该公司注册地址海悦国际b栋了解情况，却看到人去楼空，无人办公。
现象
“高收低租”“长收短付”成常态 一旦资金断裂容易“爆雷”
一位房产中介工作人员坦言，目前“高收低租”“长收短付”几乎成了房屋租赁中介的业内常态，中介托管公司先以高价从房东手中收房屋，再以相对较低，甚至比房东租金还少的价格出租给房客。
例如，一间房源，租赁中介或托管公司给房东的月租金是3000元，而租给租客却只收2500元，前提是要租客一次性支付半年或者一年以上的房租，中介再按季或月将租金付给房东。这么一来，除了利用时间差维持资金链运转，住房租赁企业还能积累较多的资金进行扩张。“高收低租、长收短付在公司资金链不断裂的情况下是可以维持的，一旦出现现金流吃紧，很容易出现卷钱跑路。”该工作人员说。
前不久，海口市民林女士通过中介租下了红城湖路的一套房子，中介公司提出年付1730/月，半年付1900元/月，对比之下，林女士选择了价格更优惠的年付，此外还缴纳了3000元作为房屋内设施设备押金，可交钱后5个月，竟有人上门要求她腾房，称这房子到期了，多次交涉下托管公司才退还押金和剩余房租。
记者了解到，高收低租”“长收短付”的现象并不少见，租户或房东“踩雷”“掉坑”的现象并不少，而往往遇到这样的纠纷，维权之路并不容易。
律师
中介一旦卷钱跑路打官司维权，执行有难度
海南瑞来律师事务所陈建律师认为，房屋租赁过程中遇到合法权益受侵害，房东或是租客都可以进行诉讼权利主张，房客有权利向公司进行主张，哪怕公司跑路，缺席审理，也是可以拿到法院的判决，去申请执行。对房东来讲，如果和租赁托管公司解除了委托管理合同，是有权利来收回这个房产的。
陈建律师表示，在长租房签约时，房东和租客都通过委托租赁托管公司签约，双方没有直接的沟通和接触，而中间环节租赁平台一旦“爆雷”，对房东和租客双方都会造成损失。而将损失减到最小的途径，是双方之间先达成一个相对来说都能接受的和解方案，再来追究租赁平台的违约责任。而通过诉讼的方式维权，存在司法程序时间成本长，对于一些跑路的公司，案件申请执行也有难度。
市场动向
新型租赁模式受追捧 长租公寓“抢滩”市场
如何规避通过中介租房的闹心事，避免“踩雷”“掉坑”?记者在走访中发现，一些由长租公寓运营商直接经营的社交单身青年长租公寓正在“抢滩”海口市场，已经受到不少租客的青睐和关注。相比传统房屋租赁，长租公寓运营商打造的是酒店式公寓，负责日常管理。除房间外，还提供公共空间、社交休闲设施，租客们不仅可以拎包入住，还不用与中介打交道。
在海口市和平南路，来自四川的租客张女士就租下了某品牌长租公寓的一间双人房。我和丈夫因工作到海口出差一年，在网上对比挑选后，才决定租下这间长租公寓。主要是方便安心，不仅可以拎包入住，这里有书吧、健身房还有公用厨房，比较温馨。”张女士说，房租押三付一，对于租客来说，不仅压力小，也相对放心。
该长租公寓相关负责人告诉记者，他们通过提供完善公共空间、社交休闲设施，房间设施等服务吸引年轻人群。这样的模式在上海等一线城市市场接受度很高，而他们则是看准海南的未来市场，去年便来到海口“抢滩”投资。
对于此类新兴长租公寓的监管，海口市住建局相关负责人表示，根据相关监管条例，要求长租公寓运营企业依法进行租房备案，不按规定办理房屋租赁备案手续的，由房屋行政管理部门责令限期改正;单位逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。同时，出租住宅房屋未以原设计的房间为最小出租单位，或者人均租住建筑面积低于本市规定的最低标准，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住的，由房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上一万元以下的罚款。
记者了解到，海南住建部门一直在探索丰富、规范房屋租赁市场，通过引进有品牌有资质的长租公寓运营企业来丰富租房市场，是未来探索发展的方向。
部门回应
住建部就《住房租赁条例》征求意见 “高收低租”将列入经营异常名录
海口市房屋交易与产权管理中心中介服务企业管理部股长易海表示，今年以来，房屋托管投诉增加，大部分集中在托管企业拖欠租金。托管公司采取“高进低出”“长收短付”的方式套取大量现金流，恶意骗取租金，而且中介机构在收取租金后，因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃，进而导致房屋业主驱赶租户，造成房屋业主及租户利益受损的现象时有发生。
易海称，日前，住房城乡建设部网站发布意见稿，向社会公开征求意见，意见稿中有一条规定，把租金和押金实行资金监管，届时新的《住房租赁条例》出台后，海口市也将根据新条例的规定，制定相应的监管办法，进一步规范房屋租赁市场，房东和租客的利益将会得到很大的保障。
记者了解到，9月7日，住建部发布意见稿中，明确规定了住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应将其列入经营异常名录。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。
消费提醒
房东谨慎挑选中介 租客警惕周期过长
海南师范大学经济与管理学院副教授裴广一表示，长租房租赁市场近期来频频“爆雷”，“高收低租”“长收短付”是长租房租赁托管企业“爆雷”的主要原因，这样的经营模式比较脆弱，租赁托管企业一旦现金流吃紧，资金链断裂，就会暴露出一系列的问题。同时，长租房租赁托管企业理论上来讲应当根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。
海口市房屋交易与产权管理中心中介服务企业管理部股长易海建议，房东和租客通过托管企业进行房屋租赁交易时，要选择信誉良好的长租房或长租公寓运营品牌。对于无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的公司，都需要谨慎选择。同时，尤其是对于租客来说，部分长租公寓企业为了加快融资，往往会有此类支付周期的约束，需要警惕“高进低出、长收短付”等问题，即要防范此类经营模式下的风险，租客要对支付周期有足够的重视和了解。
他山之石
搭建政府住房租赁交易服务平台
传统的住房租赁往往让租房者和房东的体验感比较差，主要原因在于房屋租赁双方的信息不对称。而政府权威的互联网监管平台介入住房租赁领域，能够显著地提高便利性和市场透明性，对于行业的发展有着积极的意义。
目前，广州、深圳、杭州等10余个城市已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案，搭建起政府住房租赁交易服务平台。各地上线的平台推行租赁合同网上签约，规范租赁双方和中介机构行为，最终实现“房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房证明”全过程网上办理。从某种意义上说，平台事实上就是承担起住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理的多种功能，并全面建立相关市场主体信息记录。
例如广州市智慧阳光租赁平台除了服务功能，还具备管理功能。管理功能主要基于市、区、街、社区四级出租屋管理架构建立起来的“网上备案功能”。用户可以在全市一级数据库的基础上完成远程备案、企业数据报送、巡查反馈、自主打印网备证明等一系列管理动作;今后租赁双方自行签订房屋租赁合同，出租人也需实名办理网上备案手续，出租人和承租人也要在该平台实名认证。
为保证房源的真实性，平台通过信息共享，实现了产权校验、备案地址校验、人工校验三种方式验证房源，保证真实可靠。所有在平台上登记并上线的房源，都要通过房地产档案数据库的产权校验;房源还要与广州市出租屋数据库进行对比;对于有些没有进入房地产档案库和出租库的出租房，则需要出租屋管理员到实地进行核实，确认有这个房屋，才会让房屋上线。