海口物业协会剖析小区安保乱象：监控系统近瘫痪

　　近日，海口多个小区盗案频发，安保如何让业主放心呢？南海网就此展开小区安保独家策划报道。4月16日，针对南海网报道中发现的小区安保乱象问题，海口市物业管理行业协会秘书长梁金华进行一一剖析。同时，他还对如何处理好业主与物业之间的矛盾，提出相应对策和建议。

　　 小区安保存四大乱象 物业协会剖析根源

　　针对近期海口多小区发生盗窃案，南海网启动“安保不给力小区”线索征集，收到大量居民举报自家居住小区安全“不靠谱”，反映出小区安保存在着诸多问题。同时，南海网记者在走访过程中发现海口小区安保存在四大乱象：一是监控系统近瘫痪；二是电子门禁成摆设；三是物业管理如虚设；四是保安人员资质低。

　　“为什么有的小区管理会不到位，会发生入室盗窃，这与物业服务企业的重视程度有很多关系。”梁金华介绍，有的物业服务企业或因节省成本，或能力有限，一个岗位只配备两人，甚至更少的只配备一名公共秩序维护人员，这样的做法，会使工作人员工作时间长，产生疲惫和抵触情绪，进而导致小区安保松懈，长此以往，将给不法分子留下作案空间。

　　梁金华认为，物业服务企业要加强管理，首先应做到公共秩序维护人员的合理配备。按照行业惯例，一个岗位应配备3至4个公共秩序维护人员，有条件的物业服务企业，可以适当增加。“配备的秩序维护员，要分别安排在门岗和巡逻岗位上，这两个岗位一个都不能少。”

　　关于小区电子门禁问题，梁金华说，门禁系统是小区建设时设计的，属于公共设施，物业公司应做好维护和管理，让电子门禁成摆设是绝对不允许的。如果因物业公司维护不到位，而造成小区业主被盗，物业公司将承担相应的责任。

　　“摄像头的维修和更换是一笔很高的费用，物业单方面是无法承受的。”针对小区监控系统近瘫痪问题，梁金华指出，安装摄像头的数量是根据小区的面积大小来定，一般情况下，小区的摄像头的使用期限是3至5年，届时会出现不同程度损坏，所以需要后期维护。

　　梁金华告诉记者，按理来说，小区的物业监控摄像头坏了，物业公司可以向政府申请专项维修资金来更新监控摄像头，但申请专项维修资金需要符合一定的条件，往往很多小区在申请过程中无法通过“两个三分之二”。在维修资金不能用的前提下，需要业主和物业一同承担，部分业主听闻需要平摊费用后，往往也“闻价却步”。

　　针对保安人员资质低问题，梁金华认为物业公司的保安与保安公司的保安定义不同，物业公司的保安只是小区的公共秩序维护人员，物业公司的保安一般都是自己进行招聘，而不是通过保安公司，所以安保人员的素质良莠不齐。

　　 业主被盗可走诉讼赔偿 建议物业买保险

　　小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任？梁金华称，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中是否有这方面的约定，并在合同里注明一旦在小区内丢失责任的归属、如何赔偿等问题。他还说，如果物业合同没有约定，业主又质疑物业管理不到位造成，可以通过法院起诉物业公司，最终由法院判决是否该赔偿。

　　此外，梁金华建议，物业服务企业建立并落实公共责任险制度，通过购买保险，在盗窃案件发生后，使物业和业主的财产能够得到赔偿，减少物业和业主的损失。据了解，海口市目前已有部分小区实施该制度。

　　 海口9成小区没有业主委员会 多原因致成立难

　　据了解，海口90%以上的小区没有业主委员会，尽管不少业主对物业公司不满，但因成立不了业主委员会，无法监督物业公司管理运作。

　　既然业委会对业主有好处，在海口为何遭遇“成立难”呢？梁金华分析，首先是业主大会难以召开，业主参与业委会的积极性普遍不高；其次是热爱公益事业人少，因为业主委员是义务的，没有收入没有收益，所以无人愿意去干；然后是入住率低，海口中高档小区的候鸟一族较多；最后是个别业主出于私心，很难达到法律法规规定的条件。

　　 6大建议处理业主和物业关系

　　海口业主与物业的关系可谓“剪不断理还乱”，他们的矛盾大多是服务方式、服务水平、服务费用等问题的纠纷，如何处理好业主和物业公司的关系呢？梁金华建议：一是加强物业法律法规的宣传力度；二是物业公司应告知业主物业合同中的服务内容、责任等；三是物业公司和业主都要做到自律，物业公司要按照物业合同的标准提供服务，而业主也应该遵守《管理公约》；四是政府部门要加强物业公司的监督管理，健全体制；五是物业协会要发挥纽带和积极作用，规范行业，提高行业的整体素质；六是在处理小区纠纷上，政府应启动联席会议制度，邀请多部门共同讨论解决。