海南旅游地产销售持续低迷 春节成交同比下降

来源: news.hainan.net

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      原标题：海南旅游地产销售持续低迷 春节成交同比降25套

      尽管近两年赴三亚过年的人越来越多，但作为国内旅游地产的主战地，包括三亚在内的海南市场的表现却越显逊色。

      据海南省住宅与房地产信息网网上签约系统显示，2015年春节长假期间(2月18日-2月24日)，全省共签约商品房284套，共4个市县有成交数据。而上海易居据搜房网数据监控中心监控数据显示，2014年春节期间(1.31-2.6)海南商品房签约309套，签约面积26991.9平方米。

      根据新浪乐居监控数据显示，2014年1-12月，海南商品房累计成交64820套，成交总面积为595.55万㎡，成交均价为11508元/㎡，成交套数同比上年全年下降18.31%。

      中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受采访时表示，从以上数据可以看出，海南省房地产市场面临较大的库存压力，市场供过于求，销售不旺。正在开发项目众多，房企骑虎难下，市场压力较大。

      上海易居研究院研究员严跃进分析，海南楼市春节期间的持续低迷，其背后的供求矛盾是最值得警惕的问题。尤其是在高端产业难以快速导入的情况下，即使放松限购等政策刺激，也难以实现楼市快速回暖。

      克而瑞数据显示，2014年海口商品房供应量剧增，达450万㎡的历史新高，而成交量仅是供应量的一半，供求关系失衡严重加剧。截至2014年9月，三亚商品房市场存量378.35万方，去化周期41个月。海口、三亚尚且如此，更不论其他市县。

      韩长吉表示，加大海南楼市的去化力度，第一，政府可以适当提供政策支持，如信贷政策、公积金政策等，为购房者提供资金支持;第二，降低购房门槛，取消限购限贷等政策;第三，放开户籍制度，吸引外来人口落户安居，为楼市提供购买力。房企也可以通过互联网营销创新来吸引客户，加快去化。

      中国新闻网的报道称，海南省近年来正在进行国际旅游岛建设，以旅游兴岛，但是房地产却在其中成为海南省的“支柱产业”。据海南省统计局最新发布的相关统计数据，截至2014年5月底，海南省房地产开发500万元以上的在建项目达722个，同比增长9.4%，占同期海南全省全部固定资产投资项目的36.3%。

      韩长吉说，缓解海南房地产市场压力，促进房地产和当地产业的健康发展，还需要从长计议，充分利用海南当地丰富的旅游资源和独特的气候条件，加强当地旅游业、商务会议、电影产业等的发展，吸引外来人才和投资，改善当地经济发展状况、保护自然环境，从而提高房产附加值，将传统住宅地产向旅游地产和产业地产转变。

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      海南旅游地产供应过剩推行“使用权分割”不易

      面对越来越多的海南空置旅游地产项目，房地产业内开始寻求解决之道。于是，“使用权分割”的概念在海南旅游地产圈中提出。

      面对越来越多的海南空置旅游地产项目，房地产业内开始寻求解决之道。于是，“使用权分割”的概念在海南旅游地产圈中提出。这种国外旅游地产常见的经营模式，对于海南旅游地产有一定的借鉴价值。但在经过一定尝试后，海南房地产人士发现，这一概念在海南落地并不容易。

      “分时度假”概念诱人

      使用权分割，指的是旅游地产将使用权分割销售，让顾客可以分享某个度假资产的不同时段。以这种模式销售的旅游地产项目，将其使用权分成若干个周次，以会员制的方式一次性出售给客户。这种模式不仅可以提高资源的使用效率，与持有不动产相比，消费者也可以节省一定度假成本。这种模式在房地产业内有一个专有名词：分时度假。

      资料显示，目前全球已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。

      对于开发商而言，使用权分割销售模式的好处显而易见。以这种模式销售的物业，往往能够比以完整产权销售卖出更高的价钱。以美国市场的一栋度假别墅为例，一套原来只能卖25万美元的度假物业，分割使用权以后的卖价一般要高达100万美元。因为热门时段与冷门时段都能卖出相应的价钱。在成熟的市场，各个旅游物业的使用时间甚至能够交易，这相当于将旅游地产金融化。

      与此同时，逐渐从房地产投资热中走出的国人发现，在拥有一处旅游物业之后，使用效率并不高。持有一处度假物业与入住度假酒店相比明显更不划算。“如果海南的‘使用权分割’模式能够发展并完善，海南大量空置的旅游地产有可能被激活，”世联行华南顾问拓展部总监李函泽对中国证券报记者表示。

      分割使用权存在障碍

      不过，包括李函泽在内的地产人士都认为，由于海南楼市近年来超速发展，在海南尝试发达国家通行的分割使用权，还存在诸多障碍。

      “目前海南的酒店也呈现过剩状态，因此即使‘使用权分割’模式能够推广，也不一定能够激发有效需求，”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路表示。在王路看来，已经供应过剩的海南旅游地产并不能依靠分割使用权就能找到出路。他认为，分割使用权至多在一个楼盘项目一部分实践，目前多数旅游地产还要出售产权来消化。

      实际上，曾经兴起的产权式酒店就已经具备了“分时度假”的雏形，但遗憾的是海南的产权式酒店并没有顺利发展。“产权式酒店对于服务质量的要求非常高，如果按照分割使用权的模式进行管理，服务的难度将更大。海南旅游地产多年来都是重开发、轻服务，因此并不具备发展分时度假的基础”。

      若要海南的旅游地产真正得到“拯救”，还要依靠经济发展。“只有来海南度假而不是投资的国人多了，海南的旅游地产才能够得到真正消化，包括使用权分割在内的现代旅游地产模式才能发展起来。”

      “至少在目前，海南的旅游地产正面临整合，那些不懂旅游又没有营销资源的中小开发商在海南赚钱越来越困难，等待他们的不是被迫退出就是被整合，使用权分割不能为他们解决问题，”王路说。

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