老旧住宅区“抗老”法：快抓住政策红利自主改造 目前海口已有12个住宅区申请
海口老旧住宅区改造进展如何了?
前卫派 海织小区 首个自主招商改造 想法到实践历时8年 为老旧住宅区自主改造“打样儿”
行动派 海云鞋厂宿舍区 新政策提出减免税费 一个多月完成改造方案 职工可回购一套回迁房
老旧住宅区“抗老”法
快抓住政策红利自主改造 目前，海口已有12个住宅区申请
今年9月，海口市棚户区(城中村)改造联席会议办公室，制定《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》(以下简称《意见》)，给予改造项目多项税费优惠政策，鼓励进一步推进棚户区改造，促进城市更新，再次引起人们对老旧住宅区改造的关注。
海口老旧住宅区实际改造情况如何?改造是否顺利?新的政策对促进改造有何帮助?……南国都市报记者从海口市住建局获悉，截至目前已有12个老旧住宅区申请自主改造，正在做前期工作。
首个自主招商改造：海织小区
从提出想法到实践历时8年
据悉，海口首个通过自主招商改造的海德路海织小区自2011年提出改造想法，至今已过去8年时间，但仍未交付到业主手中。
海织小区当初为何要改造?如何改造?改造过程是否顺利?为自主改造工作提供了哪些经验?通过采访当时有关人员，南国都市报记者为您梳理回顾海织小区改造过程。
为何改造?
安全问题堪忧 房子裂缝严重
据了解，海织小区建设于上世纪80年代，前身为国有企业海口纺织印染厂职工宿舍，1997年印染厂破产后经改造成为下岗职工安置住房小区(简称“海织小区”)。
随着时间的推移，砖混结构建造的海织小区楼房开始出现诸多安全问题，业主纷纷期盼进行改造。
公开报道显示，2008年，海织小区19栋整栋楼在暴雨过后地基塌陷、地面开裂，经专业机构鉴定，虽然对楼房的主体结构并未造成太大影响，但很多业主当时不敢入住。
曾担任海口市龙华区棚改办副主任张榜伟介绍，海织小区曾是一个无物业管理、无主管部门、无人防物防的“三无小区”。小区脏乱差是常态，部分居民甚至在自家楼下养鸡养鸭。
如何改造?
自主招商改造 业主开发商政府参与
时间回溯到2015年4月，海织小区内热闹非凡，海口市龙华区海织小区改造工程项目指挥部成立，业主、开发商、政府共同参与，住户排队签订补偿安置协议书。
当时媒体纷纷报道，这是海口市第一个落地的“招商改造模式”棚改项目，海口市、龙华区两级政府抓住新形势解决棚户区问题的机遇，把海织小区改造作为“招商改造模式”棚改项目的第一块试验田。
“三无小区”将变身集居住、商业、酒店服务一体化，具有现代建筑景观的高品质综合社区。在项目推进过程中，龙华区政府将在海织小区的改造中，通过开立共管账户、组建联合工作队等多种举措强化对改造工作的监督。
据了解，海织小区改造范围为东、西、北三面邻昌茂花园小区，南连海德路，占地约40亩，涉及住户494户、2500多人、3.2万平方米危、旧楼房。业主们介绍，根据签订的合同，改造后房屋面积为67-108平方米左右，有的业主房屋面积比原来增加20平方米，有的增加25平方米。
改造方案中，业主还可以选择房子交付时是装修或毛坯。“对于经济条件一般的业主，选择了装修好交付，经济条件好的可选择毛坯交付，业主可获得300元/ 平米的装修款。”业主介绍。在改造期间，被拆除房屋的业主可选择租房过渡，过渡期每个月可获得18元/平米的补贴。如果按照合同到期房屋未交付，业主可获得双倍租金补偿。
改造是否顺利?
从提出改造至今历时8年
据了解，在海织小区改造启动之前，海口的棚改项目均为政府贷款投资。海织小区改造模式将成为政府投资改造模式的补充。然而，改造进展却并不顺利。“2011年起就有业主们提出改造的想法，但到现在小区还没建好，已过去8年了。”负责海织小区的社区居委会郑主任说。
2011年，小区大部分业主有了改造的想法。2015年4月，时隔近5年才正式启动改造。2017年3月，被征收的房屋拆除完毕，当年底项目开始动工建设。
“和我们签订的合同是明年初交房，但现在项目还在建设中，看情况是没法按时交付。”业主云先生遗憾地说。
原因
多次更换开发商 改造方案难一致
历时8年，自主改造难在哪?
今年初，调离金宇街道办书记岗位的杜秀良，经历了海织小区改造的整个过程。他认为土地、开发商更换、改造方案难一致等多种原因造成改造进展慢。尤其2016年一整年改造几乎没有进展。
据介绍，2011年，最早海口城投公司提出的改造方案被广大业主否决，随后海南京邦置业有限公司(简称“京邦公司”)介入。京邦公司给出的条件非常优厚，90%的业主在2015年正式启动改造后签订了合同。但少部分业主认为京邦公司实力不足，不同意改造方案。
2016年，实力更强的星华集团收购了京邦公司，之前不同意京邦公司方案的业主纷纷签订合同，至2017年春节前，494户业主全部完成征收。自 2017年底开始建设，至今已快两年，记者在项目工地看到，一些地块仍在地基施工状态。至于何时能建成交付?目前开发商未给予回应。
龙华区住建局相关负责人认为，海织小区通过自主招商改造出现的问题，为海口今后此类工作提供了经验。
“改造前期工作要做好，而且改造政策也要好，签约前把所有困难充分考虑，这样才利于自主改造项目进行。”杜秀良建议。
正在建设中的海织小区
将改造的海云鞋厂宿舍区
申请改造情况
新政策减免税费降低成本
12个老旧住宅区申请自主改造
记者从海口市住建局了解到，截至目前，海口市龙华区海云鞋厂宿舍区、美兰区万福新村、琼山区国兴中学等，已有12个住宅区申请自主改造。
10月23日，南国都市报记者走访具有自主改造代表性的龙华区海垦路海云鞋厂宿舍区时发现，小区内公告栏张贴着改造进展和相关政策，绝大多数业主们改造意愿强烈，希望尽快启动改造。
海云鞋厂宿舍区
逢雨积水 房屋破旧
记者走访海云鞋厂小区看到，相比周边新建小区，海云鞋厂小区房屋十分老旧。小区300多户，有59户住的是上世纪80年代建设的楼房，其他大部分住户住的是瓦房或平房，甚至有的是搭建的房子。
业主代表黄忠勤介绍，小区所在位置地面比周边新建小区低两米，一下雨就积水，深的时候积水有一米多深，住在这里非常难受。
“我们小区位置处于繁华城区，但我们小区环境太差，像个贫民窟，我们既然有这块地，改造就成了大家期盼的事。”一业主说。
申请改造13年未成功
新政策解决容积率问题
据了解，海云鞋厂宿舍区自海云鞋厂上世纪90年代破产后，这里的住户们渐渐有了改造小区的想法。
2006年起，一些热心业主向政府部门提出想法，但均因改造涉及容积率的增加无法通过规划而被叫停。
“我们小区占地面积23.8亩，因为有一条市政规划路穿过，小区的可使用面积减少为不到20亩，而要满足343户回迁住户的房子，容积率就必须超过规划的2.0。”黄忠勤说，“扩容从2006年提出至今，经过4次集体诉求，都没有通过审批，无法进行改造。”
2018年，住户们再次向海口市和龙华区政府有关部门多次提出改造想法，终于在今年9月，海云鞋厂宿舍区改造被列为自主改造试点单位，解决了容积率的问题。
海垦街道办彭副主任表示，新的《意见》出台，为老旧住宅区自主改造提供了很多优惠政策，将利于改造项目推进。
一个多月完成改造方案
争取年底前启动改造
“列为试点后，我们的工作推进非常快，一个多月就完成了改造方案三次修改和公示，现在已经确定下来了。”黄忠勤笑着说。
据了解，作为农垦下属企业，海云鞋厂破产后，宿舍区职工的社保缴纳等事宜均由海南农垦集团下属海南金岭橡胶工业有限公司负责，该公司也因此成为此次改造主体。
海南金岭橡胶工业有限公司经理苏江荣介绍，列为自改试点后，政府部门非常重视，目前龙华区政府、区住建局、街道办、企业和业主代表等组成了改造项目协调小组，多方共同推动改造进行。
“下一步我们要进行拆迁安置协议制作和签订的准备工作，如果签约顺利，争取今年年底前就启动改造。”苏江荣说。
符合条件职工
可回购一套回迁房
据介绍，海云鞋厂宿舍区改造项目拆迁补偿(补助)安置方案提出，按照整体搬迁、整体改造、整体就地回迁安置的原则进行。
未享受过政策性住房或未领取过政策性住房补贴的职工，以家庭户为单位，每户限购一套政策性住房;对宿舍区内59户持有产权证的房屋进行置换补偿;宿舍区内非自有产权的房屋进行拆迁货币补助;符合申购条件安置的职工，可回购一套回迁安置房。
通过资格审查符合申购条件的人员以户为单位，每户限购一套安置标准为75平米的住房(置换面积超过75平米的按实际置换面积计算)。为满足住户不同需求，拟设计3种建筑面积户型(含装修)。
回迁安置房不仅面积比现在住的面积大，回购的价格对职工也有优惠。除房改房外的安置户，75平米以内部分按3900元/平米计算，超过75平米部分按1.6万元/平米计算。
海口市住建局：
3大难点 阻碍自主改造
据了解，截至目前，海口市四个区已有12个住宅小区提出自主改造申请，目前在做前期规划方案。记者走访发现，老旧住宅区自主改造从提出设想到成为现实，其中的过程均比较艰难和漫长。
老旧住宅区自主改造工作推进的阻碍有哪些?
海口市住建局房屋征收科相关负责人认为，主要有三大难点：
一、业主意见难统一，改造想法不一;
二、土地、容积率等问题难解决;
三、开发商改造方案与业主期盼难一致。
“我觉得新出台的意见对改造会有帮助，让开发企业和住户享受优惠税费政策，减轻改造成本，将推动改造工作进行。”住建局相关负责人说。
@老旧住宅区
赶紧抓住政策红利改造
据介绍，《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》提出，原则上改造项目住宅容积率原则上≤3.5，涉及商业配套建设的可在3.5容积率基础上按不超过30%上浮。对因改造难度较大，确需突破上述条件的，由辖区政府报市政府按一事一议处理。
值得提醒的是，有改造意愿的小区，可向区政务中心住建部门提出申请。对于改造意愿强烈的小区，街道办将介入，对改造工作进行指导、解释、协调。
