收好用活房屋“养老金”

　　对物业专项维修资金，人们或许平日生活接触不多，但事实上和每个人都息息相关。小区电梯坏了、外墙剥落、公共水管和电线坏了……当物业保修期满之后，这些物业的共用部位或共用设施设备都得靠这笔房屋的“养老金”来维修改造。

　　9月10日，珠海市就《缴交物业专项维修资金通知征求意见稿》召开座谈会，该项制度的出台有望填补长期的制度空白，这样的进步让人期待。

　　珠海特区建立30多年，一批住宅陆续进入“中老年期”，电梯等配套设施设备进入密集保养或更换期。根据2008年版的珠海市物业管理条例，珠海对物业公共部分的维修费用“一事一筹”，这也意味着，业主在收楼时不用缴纳物业专项维修资金，当物业保修期满后，出现问题需要维修时，再对需要维修部分有关的业主收取。这种临时分摊费用的做法看似合理，但是在实际操作中，却面临着收费难、扯皮多等诸多问题。从制度设计的层面重新梳理珠海的物业专项维修资金，是一项事关千家万户的重大民生工程。

　　如何收好、用活这笔房屋的“养老金”，赋予这一制度更多的生命力，则是珠海物业专项维修资金制度设计的出发基点。

　　首先，物业专项维修资金缴交标准应科学确定。按照征求意见稿，首期维修资金缴存标准为不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元。笔者对比多个城市发现，珠海标准已经看齐一线城市。在北京，多层住宅、非住宅首期住宅专项维修资金的交存标准为100元/平方米，高层住宅、非住宅则是200元/平方米。广州是在2008年8月时大幅度提高首期物业专项维修资金费用，其中高层住宅收费105元/平方米，多层住宅收费77元/平方米。而杭州市物业维修资金的交纳标准是带电梯的物业65元∕平方米，不带电梯的物业35元∕平方米。可以说，在全国各大城市中，珠海的物业维修资金缴交标准已经跻身“第一梯队”。

　　这一缴费标准是如何确定的，背后有着何等考量，决策部门可以在沟通互动中给出解答，回应老百姓的关切。广州每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为住宅建筑安装工程每平方米造价的6%，深圳是按物业项目建筑安装工程总造价的2%确定物业维修资金缴存标准，相比之下，珠海的缴交标准是如何产生的，应给予充分说明。公众对缴存标准的困惑，背后则更涉及物业维修资金信息公开透明的命题。

　　其次，如何用活这笔房屋的“养老金”，让其对房屋的保障能够更大程度地发挥作用，必须纳入决策的视野。部分城市出现的物业维修资金使用率仅1%、绝大部分资金“睡大觉”的问题，需要引起珠海的注意。对物业专项维修资金而言，管理的安全性和使用的便利性一直面临着两难选择，亟待破解。我们看到，按照规定，物业部分共有部分的维修、更新和改造需动用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。而在一些城市的实践中，征得上述两个2/3以上业主同意时间长，部分小区业主人数较多，且存在出租或未入住等情况，业主表决费时、费力，无法达到预期效果。如果珠海以“第一梯队”标准归集到的资金只能低效沉淀于账户之中，难以发挥效果，绝不是城市管理者和市民们期待的。

　　值得肯定的是，针对这一使用的两难困境，珠海物业专项维修资金的应急使用留出了通道，规定屋顶外墙出现严重渗漏、电梯出现故障不能正常使用等10种情形，可以开启物业维修资金的“应急模式”，只需要报告、确认、申请三步后就可划拨资金，并且规定“市维修资金管理机构在收到书面申请后24小时内划转资金”。这10种应急情形，相比多数城市有所突破、有所创新，特别是针对本地实际专门规定了因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏可紧急动用维修资金。这也让人们对于未来制度落地的效果有了更多想象和期待。

　　目前看来，收好、用活房屋“养老金”，可以借力现代信息化手段，提高住房维修资金管理归集、使用的透明度。我们需要加强对住房维修资金信息化管理系统的建设，逐步完善维修资金查询系统，使每个业主都可自主查询分账户中维修资金使用、增值收益和结存金额，并且增加对维修资金集中公示次数，以增强资金透明度。同时，加快小区公共事务决策信息化平台建设，方便业主通过网络、手机短信等方式参与小区公共事务决策，包括维修资金使用中的投票表决，确保业主意见表达的真实性。

　　住宅“养老金”是攸关安居幸福的重大环节。收好、用活物业维修资金，不仅是从根本上维护了广大业主的利益，也是为社会和谐稳定提供更有效保障的需要。(郑佳欣)