揭秘海南地产江湖：谁是最大“地主”

　　在房地产业风起云涌、起伏跌宕的海南岛，“地主”的跑马圈地史实际上是一部海南国际旅游岛的当代史。

　　而谁是海南的最大“地主”？这个问题可能没有答案。但在海南房地产界普遍认为，富力、雅居乐、鲁能、中粮、中信、罗牛山、海航等是海南的“大地主”，而海航集团或者其旗下的地产与基础建设板块海航基础是业界广泛认可的海南“地主”之首。据称海航集团在海南18个市县几乎都有土地储备和房地产相关项目开发。

　　事实上，早在2010年前后，已经超过100家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，它们与海南本土“地主”一起，构筑整个海南房地产的业态圈。

　　以平方公里为单位拿地

　　究竟谁是海南最大“地主”？这个话题曾经困惑了业界很多年。因为，谁手中握有多少地，这实际上是企业的商业机密。记者在就该问题采访中，受访企业相关人士均有不同的说法，相互的谦让使得该问题扑朔迷离。而被业界广泛认同的一种说法，海南最大的“地主”便是海航集团旗下的海航基础。

　　海航集团旗下的地产板块海航基础尽管显得格外低调，但实际上海航基础在海南18个市县均有土地储备和房地产项目，而且他们的产业不仅仅局限于海南，其房地产项目遍布全国。业界曾有这样形象的说法：只要海航飞机能到达的地方，都有他们的房地产业。

　　据媒体此前公开报道，海航基础仅在海南中部的保亭县就拥有150平方公里的一级土地开发权。

　　而海航基础拥有的海口大英山老机场土地资源，因其庞大的面积和位于海口市中心区的绝佳地段更是让同行“羡慕嫉妒恨”。据公开资料显示，海航基础拥有大英山老机场200公顷土地资源，即3000亩的土地，并受海口市政府委托，负责大英山老机场560公顷“海口城市中心”的开发工作。早在2005年，该地区就已开始制定规划，力争在10~15年内将该地区建成政务中心、商业中心和文化中心。而如今，该地区高楼林立，高档写字楼、住宅区、商业中心等在此应有尽有，海口另一个城市中心区在此已基本形成。

　　记者梳理了相关公开资料，企业在海南土地储备大概分两种类型：本土企业的“自留地”和外来企业的“跑马圈地”。而“跑马圈地”要追溯到更早的上个世纪90年代，而在2009年前后海南曾出现过企业拿地的小高峰。

　　据了解，最早进入海南地产开发的大型企业为中粮集团，据传在海南拥有开发权的土地面积多达18.6平方公里。1999年，另一大型央企华润集团通过资产置换的方式，获得海南万宁市石梅湾沿海地区的180公顷土地的使用权。石梅湾项目建设周期长达13年，如今华润石梅湾项目房产起价为1.2万元/平方米，均价为1.4万元/平方米。

　　中信集团是博鳌的主体开发商，与海南省签署了博鳌特别规划区建设框架协议，规划区面积122平方公里。中信地产目前在海南开发区域涉及海口、博鳌、香水湾、三亚等东海岸线一线海景区域，已开发规模逾万亩。

　　鲁能集团也曾被外界一度认为是海南最大“地主”，仅海口西海岸的海蓝福源项目、三亚大东海滨海豪宅山海天项目和海口海蓝椰风项目等几个项目，规划面积已达到19平方公里。而鲁能集团与文昌市政府合作投资开发鲁能山海天项目，即海南文昌铜鼓岭生态旅游区，规划面积约86.64平方公里(其中陆地面积46.64平方公里、海域面积40平方公里)，2015年10月首批开盘的淇水湾5号即占地面积293亩，建筑面积31万平方米。

　　雅居乐是海南的另一个“大玩家”。据公开资料显示，早在2007年，雅居乐以10.18亿元购入与海南三亚市毗邻的陵水县一处占地面积约450万平方米的地块。此后雅居乐又3次出手，分别以9亿元、5亿元以及1.4亿元获得了共计478.6万平方米的土地。有人曾为此还专门算了一笔账：雅居乐在海南获得共计928.6万平方米的土地，平均地价仅为275元/平方米，楼板价约258元/平方米。整个雅居乐地产开发的海南陵水清水湾项目，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元。

　　富力地产在海南也表现不凡，当时已经取得了近1万亩土地的开发权，其中包括陵水县2500亩土地、省会海口680亩，以及海口近邻的澄迈县境内6700亩土地。

　　当然，也有种说法是，海南省农垦集团是海南最大的地主，拥有土地总面积85.5万公顷，占海南省陆地总面积1/4 ，已开垦利用土地46.4万公顷。不过，海南农垦集团的土地大部分是农业用地，主要是热带农业作物种植园和养殖用地，跟房地产开发还有相当一段距离。

　　“地主”的优越性

　　另一个被广泛传说的“海南最大地主”则是上市公司罗牛山，但实际上这是一个误会，罗牛山是一个农业和畜牧业为主营业务的企业集团，和海南农垦集团一样，手里的“土地储备”也多是农业用地。

　　“说我们是海南的‘地王’，这仅仅是媒体及外界的一种说法，海南真正的‘地主’，可能是海航。”10月18日，罗牛山地产总经理王习镇接受记者采访时说。

　　王习镇表示，外界对上市公司罗牛山的解读仅仅是罗牛山鸡蛋、放心肉等畜牧养殖及产品加工，而实际上在1997年罗牛山上市时，就有房地产开发的资质，在海口开发了罗牛山花园小区、金银城市广场等房地产项目。

　　记者了解到，罗牛山真正涉足房地产是在2008年，当年开发的海口锦地翰城项目是上市公司罗牛山下属的罗牛山地产真正独立开发的第一个项目。

　　锦地翰城项目是海口的“刚需第一盘”，刚性需求购房比率占八成以上。该项目共分4期开发，占地面积为255亩，总建筑面积为50万平方米，目前已经开发至三期，也是海南本土“地主”利用自有地开发的楼盘。但外界认为，在罗牛山土地储备中，锦地翰城项目只是冰山一角。对此，罗牛山方面曾公开对外回应，罗牛山手中确实有不少的地，但大部分地主要是农业用地，不能直接用于商住开发，外界称之为“海南地王”，只是外界的一种猜测。

　　但作为海南“地主”之一，王习镇也坦承“自己手中有地，资金没有压力”。王习镇告诉记者，在2010年海南国际旅游岛宣布之前，锦地翰城项目及周边地价为70万元/亩；而在海南国际旅游岛宣布之后，地价飙升至300万元/亩，锦地翰城项目用地评估价为260万元/亩。王习镇认为，用地资金是整个房产项目的大头，“许多房地产公司拿了地就没钱了，难以保证项目的正常推进”。

　　海南房地产界普遍认为，拥有自有土地的“地主”，最大的优越性就是能腾出更多资金用在项目建设上，工程进度和工程质量相对有保证。但海口一位不愿透露姓名的房产公司老总向记者表示，有的海南本土“地主”却很任性，如海南某集团在海南开发了不少的房地产项目，但许多楼盘均存在延期交付的问题，且房产买卖合同中存在很多陷阱，房子交付多年却拿不到房产证等。在网上“民间评价”中，很多业主给这个集团开发项目直接打了差评。“这样的‘地主’正在慢慢失去外界的信任和市场竞争力。”该人士称。

　　不守规矩“地主”被肃清

　　海南“地主”们散落在这片岛屿各个角落的地块，有的已经成功开发或者正在热火朝天地推进房地产项目建设，有的却成了最“闲”的土地。

　　据了解，早在2001年，海南省政府就发布了《海南省闲置建设用地处置规定》。2013年，海南出台了《海南省闲置土地认定和处置规定》，对非因政府原因和不可抗力造成土地闲置满2年未开发的土地，政府将无偿收回；对因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，可根据不同情形分别采取延长动工开发期限、置换土地、调整土地用途和规划条件、临时安排使用、协议有偿收回等多种处置方式。

　　该《规定》无疑对海南“地主”在项目“开发行为”上的一次最严肃的规范和“供而不用”的肃清。但造成土地闲置的原因是多方面的，有些是政府的原因，有些是企业本身的原因。

　　据了解，2014年下半年，海南国土部门约谈了12家在琼闲置土地企业，这些企业包括骏豪集团、华润集团、中信泰富等知名企业。在海南国土部门当年的通报中，上述12家企业在海南共闲置了44742亩土地，闲置最长时间达22年之久，最短闲置时间为6~7年。其中，骏豪集团在海南闲置土地有29宗，共闲置土地面积为16686亩。

　　据公开数据显示，海南自2013年3月开展清理处置闲置土地工作，经清理全省“供而未用”闲置土地共计1150宗，涉及土地面积为13.92万亩。至去年5月份，海南各市县已处置836宗、9.23万亩。海南有关部门表示，圈地、囤地、炒地现象得到有效遏制，闲置土地清理已经取得阶段性成效。

　　那么，“地主”如何用好自己手中的地？罗牛山地产总经理王习镇向记者表示，无论是外来企业还是海南本土企业，应该在政策框架内，遵从市场规律，稳步、有序推进自己的项目。他说，本土房地产企业最大的优势是接地气，而外来企业也有“水土不服”的时候，需要一段很长时间的磨合期。而外来企业的前瞻性和多元化发展，可以与本土企业取长补短，相互融合。

　　海南房地产业界人士也认为，无论是外来企业，还是本土企业，这些海南“地主”是随着时代的脉搏一起跳动，也是反映区域经济在某个领域兴衰的晴雨表。(陈标志)