治群租招咋出？上海宿舍式公寓取代群租
编者按：一间房子被分割成十几个小间，挤进很多人住。生活在北、上、广、深等大城市的人，对群租不会陌生。其背后，一方面是大量外来人员对于较低居住成本的需求，另一方面是不可忽视的安全隐患。如何协调平衡这两点，是整治群租的关键。
不久前，上海一居民楼发生火灾，两名消防员被轰燃和热气浪推出，坠楼牺牲。经查，失火民居存在群租现象。由此，群租乱象，再次引起关注。
那么，群租到底是如何产生的，又该如何根治？记者近期探访了一些小区和部门，寻求答案。
成因：流动人口多+利润可观
“群租不是单纯的房屋租赁问题，而是经济社会快速发展和城镇化高速进程中带来的一种特殊社会现象，其实质是人口大量流动带来的综合服务管理问题。”上海市住房保障和房屋管理局人士表示。
根据上海市人口管理部门的数据，至2012年10月，上海累计办理居住证700万人，其中办理临时居住证的超过620万人。这部分人员主要为新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员，收入普遍较低，对中低端的住房租赁需求较大。
而近几年，上海新增商品房户型偏大，适合租赁的中小户型、中低租金的住房供应不足。一方面，业主购买的大房子因租金高，出租困难；一方面，众多来沪人员需要住处。渐渐地形成了一个新行业——“二房东”，他们从业主手上租下大户型房屋，然后尽可能多地分隔成小房间再出租，甚至将厨房、卫生间等非居住空间改作居住。
“我亲眼看到一套一百六七十平方米的房子，被隔成了14个小间，其中一小间只容得下一张床，却住着一家三代四口人，白天儿子、媳妇睡，晚上他们上班，老母亲带着孙子睡。”中远两湾城小区业委会主任方锁英说。
如此分割出租，利润可观。以中远两湾城一套130平方米左右的住房为例，正常按套出租，月租金在3500元左右，而“二房东”以略高于市场价的4000至4500元收租，分隔成10间转租，每间根据大小收取700—800元不等房租，整套住房月租金便高达7000元—8000元，一年“利润”四五万元。因此，群租屡禁不止。
中远两湾城是上海城区内最大的楼盘，四期为群租聚集之地。“最高峰时小区有1400多户是群租房。”中远两湾城物业总经理杜恩毅说。
高密度的租客远远超过了房子设计的承载能力，电梯过度使用、治安消防隐患、噪音扰民、环境脏乱等现象，让原居民苦不堪言。
2009年11月，忍无可忍的杨解华和一批业主自愿组成小分队，蹲守大门口，看到群租客就好言劝阻。轮番上阵的“人海战术”，令群租客“不胜其烦”，渐渐地知难而退。很快，群租户数降到了两户。
此外，还有的业主想到了“技防”。2012年，320号楼试点，由物业公司与政府共同出资安装“梯控”装置，业主手中的门禁卡增加功能，进大门之后，需刷卡启动电梯，进电梯后再刷，电梯自动运送至住户楼层。由于每户能领取的门卡数量有限，群租客一下子减少了许多。方锁英表示，今后各大楼可用维修基金安装“梯控”。
而上海各区县在整治群租方面，也不断创新工作做法，如宝山区宝宸共和家园首创承租户“色彩公示”，由社区民警、居委会、业委会、物业等组成评定小组，对承租户随机检查，在人口信息登记、环境卫生、消防安全、治安防范、邻里关系等方面综合打分，并分别以绿、蓝、黄、红4种颜色公示，其中“红租户”列为整改重点，用“面子”倒逼租户规范租赁行为，试点以来，该小区群租数量下降近一半。
疏导：集中居住+回租
鑫泽阳光公寓的篮球场上，年轻人身影矫健。一边的社区文化中心内，乒乓球比赛正酣，体操房瑜伽舒缓。“每晚还有电影播放。”公寓运营管理方工作人员杜红丽告诉记者，“住户参加各种文体活动，可获得文明积分，兑换礼品。”
鑫泽阳光公寓是上海闵行区最大的外来务工人员集中居住点，主要为莘庄工业园区企业配套。11栋6层楼公寓房、2栋8层小高层，共1218间单元，可住6000人左右。
大多房间像学生宿舍，40平方米左右，一侧是“顶天立地”的橱柜，一侧是卫生间，里面4个上下铺，可住8人。下铺撤掉，换成书桌和衣柜，就成了4人间。这样的房间租金在每月900—1100元。“没有厨房，但小区里有可供400人同时进餐的大食堂。”杜红丽说。
与周边商品房相比，鑫泽阳光公寓租金大约便宜三成。“这是因为我们作为莘庄工业区配套设施，使用的是工业用地。”鑫泽置业有限公司董事长兼总经理邵红霞表示。
在闵行，至2013年底，类似鑫泽阳光公寓这样的来沪人员集中居住点已有25个，建筑面积62.5万平方米，“还有7个项目在建，建筑面积达40.4万平方米。”闵行区房管局村宅办主任李德官说。
不过，邵红霞坦言，鑫泽阳光公寓这样的集中居住点其实并不能全部解决居住问题，附近群租现象依然存在。“我们现在在尝试‘回租’，即根据业主自愿原则，把周边被整治的群租房回租，统一装修，统一转租，统一管理。”
虽然这种方式受到了不少业主的欢迎，“不用担心‘二房东’破坏房屋结构，不用担心群租整治，不用上门催房租，收益稳定。”但是，邵红霞目前只试探性地回租了20套房子，“资金压力有点大。”因为回租一次性签5年，价格随行就市，不改变房屋结构、不增加出租面积，而装修费用需在5年内摊掉，“这样折算下来，出租价格就高了。”
治理：加大违规成本+优化供应结构
群租问题必须进行综合治理。近期，上海市综治办、市高法院、市房管局等10个部门联合制定了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，明确了群租综合治理的流程，即发现、认定、整改和处罚4个环节：要求各区县及时受理居民投诉和基层上报的群租问题；通过上门核查以及对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，认定群租；然后由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具限期整改通知书；最后对逾期不整改的，依法作出行政处罚决定，责任人拒不履行，向法院申请强制执行。
同时，意见对出租人、转租人、承租人、经纪机构等房屋租赁相关主体明确各自责任，并针对当前群租治理成本高、违法成本低的问题，加大违规租赁行为的处罚力度。
处罚信息将纳入全市公共信用信息服务平台，出租人不履行处罚决定，其房屋买卖将被限制。转租人和经纪机构违规，将被列入“黑名单”，受到相应监管处理。而承租人则可能面临无法办理居住证的困境。
另一方面，意见新增了违反安全管理要求的处罚措施，出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的，公安部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款，出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处10万元以下罚款。
“提高罚款，使违规收益几乎被抹掉，从而以经济杠杆来制止群租的发生。”上海市房管局人士表示，“当然，我们还要进一步疏导合理居住需求。”意见对区县政府提出了明确要求，通过研究制定财政扶持政策，积极探索代理经租业务模式，鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构、物业服务企业等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模，优化租赁住房供应结构，稳定住房租金水平。
不过，房管局人士承认，以目前上海外来人口集聚的现状，完全杜绝群租乱象，不可能毕其功于一役。但是上海目标很明确，从深化人口服务管理综合调控出发，以合法稳定就业、合法稳定居住为基准，始终做到安全总体受控。记者 孙小静