海口部分小区“住改商”扰民 民法典明确：有利害关系的业主可“一票否决”
当装饰公司、日租旅店、美容会所或者是餐厅出现在你居住的小区内，你会做何感想?近日，新海南客户端、南海网、南国都市报记者走访调查发现，海口一些路段较好的住宅楼中，“住改商”现象普遍存在，这让许多住户烦恼不已。不过，这些影响业主生活的“住改商”行为有了法律依据，审议通过的民法典物权编明确了实践中有利害关系的业主可“一票否决”。
住宅区里的美容会所。
投诉：小区内“住改商”现象扰民
伍女士是海口市美兰区海航豪庭北苑三区的业主。今年5月底，她打电话给12345政府服务热线投诉，称她们小区是住宅性质用房，但小区的1栋、2栋、4栋有很多业主将房屋出租给外来人员做商用办公，不仅占用小区公共资源，也没有征询其他业主同意，她认为这种“住改商”的行为很不合理，同时也对小区其他业主造成了很多不便。
针对此事，海口市美兰区蓝天街道办回复称，经过蓝天街道办万华社区工作人员进行核实，发现该公司属于合法取得经营许可证，对于住房改商用的问题，没有对应行政法规管理，根据《物权法》市民只能是通过司法途径解决。
住宅区里的房产中介公司。
走访：海口部分小区“住改商”现象普遍
事实上，上述投诉并非个例。记者通过海口12345政府服务热线网站，检索“住改商”关键词，发现该问题屡屡被海口的小区业主投诉。除此之外，近日，记者走访了海口市玉沙路、玉沙横路、高登西街、美苑路、大园路等路段上的多个住宅小区，发现“住改商”现象普遍存在。其中住宅楼内开办的房产中介、养发护肤美容中心、装饰公司、按摩店等应有尽有。
在玉沙横路傍海小区内，记者看到，住宅楼内不但开有旅租酒店、餐馆，还有人经营广告会展公司。而在高登西街珠云恩公寓，4层以上的临街住宅窗户上，可以看到养生会所、美肤中心、装饰公司等各种招牌，并附有业务联系电话。
走访中，记者发现，“住改商”现象，以沿街及市中心繁华地段的小区居多。在国贸片区，由于地点优越，加上房租相比也不高，所以就慢慢成了各种公司办公扎堆的地方。在记者之前的采访中，在国贸某小区住宅楼内经营养生会所的一位女士给记者算了笔账：按照目前海口国贸片区的行情，她们所租赁的房子月租金4000元，而同等位置的商铺月租金要12000元，有的甚至更多。很明显，开在住宅楼里是最省钱的。
此外，家住海口京华城的业主刘先生说，因为自己所住的这栋楼存在“住改商”的情况，之前曾有来寻找公司跑错楼层，按错他家门铃的情况，这让他非常反感。
走访中，多数居民表示，住宅楼内进行的经营性行为，在某种程度上给生活带来了方便，一些生活需要不用出门就可以满足。但有些店面却存在不同程度的扰民情况，而且陌生人进出居民楼也带来了安全隐患。
物业：小区物业也烦“住改商”，但无权制止
据悉，自“住改商”诞生以来，就广受争议，它带来的陌生人流和噪声等问题影响了居民安宁的生活，同时又占用了电梯等大量配套资源，给住宅小区带来了安全隐患。
对于此类现象，小区物业也表示难监管。“‘住改商’现象在我们公寓确实存在，但这都是业主或租赁户的个人行为，我们物业没有执法权限。”珠云恩公寓物业有关负责人表示。此外，凤翔新村物业服务中心主任高先生也给出同样的答复。
住宅区里的培训机构。
“不但业主有意见，其实小区物业也是有意见的。”从事过10年物业经理的周力军告诉记者，小区住房改商用，物业的管理成本也上升了，这无形中就会增加物业的支出成本，但物业没有执法权限，如存在扰民现象，也只能对其劝说，无权对这种现象进行根除。
此外，记者在海口12345政府服务热线网站上查询，发现关于“住改商”问题的投诉中，有关部门的回复的处理结果，多是街道社区无执法权，或无行政法规管理，对于损害业主利益的行为可以通过司法途径维护自身合法权益。并没有实质性解决问题。
民法典物权编明确
“住改商”利害关系业主可“一票否决”
针对小区的“住改商”问题，民法典第二百七十九条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
海南大学法学院教授石冠彬告诉记者，民法典第二百七十九条概括而言就是“住改商”要全体利害关系业主一致同意，利害关系业主可“一票否决”。但对于已经形成了的历史性“住改商”怎么办?石冠彬教授说，他之前在杭州去一个老小区的餐馆吃饭，餐馆特别火，但没有停车场，食客的车把小区的路都占了。“因为是学法律的，我就问老板，当初开店的时候这边的业主都同意了吗?”面对石冠彬教授的询问，餐馆老板回复道：“这里原本是村里改制的小区，我开了这么多年，关别人什么事!”。石冠彬表示，法律的溯及力将是未来民法典在解决这类问题迎来的第一个挑战，
什么叫利害关系的业主?石冠彬教授举例解释道，比如你家在八楼，在家里开了一个培训班，孩子在房间里面吵吵闹闹，毋庸置疑，楼下的业主肯定是利害关系业主。上述情况比较简单，石冠彬教授又阐述了一种更加广义的利害关系业主，比如你家在八楼，在家里开了民宿，里面有几个房间，每天可能有几拨客人进进出出，那么如果“住改商”导致电梯使用拥挤、停车位困难等等问题，全部相关的业主也是广义的利害关系业主。
“我个人倾向认为，应该将利害关系业主做最广义的理解”石冠彬教授说，而在未来的司法实践中，最主要的问题是关于利害关系的判断，而立法进行了一个授权，将利害关系的认定交由法院来判断，而现在已经启动的《中华人民共和国民法典》的司法解释肯定也会对这个问题进行细化。
