房子买了，为啥证难办？探究不动产证难办背后原因
开篇语
今年1月，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，通知明确，要解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。今年8月，海南多部门联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。海南各市县也正加快速度制定实施细则，让这份利民政策早日落地。为何会出现房屋办证难？海南各地的实施细则该有何解法？业内人士、法律专家、购房者有何建议？新海南客户端、南海网、南国都市报推出《无证之困 破解“办证难”系列报道》，探究“办证难”背后的原因。
掏空所有积蓄，买一套房子，却在办不动产证上遭遇“拦路虎”，有家似无家。为了维权，业主们累日奔波，心力交瘁。
今年8月16日，海南多部门联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《通知》），对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求，这也让备受折磨的业主再次看到了希望。
为何会出现办证难？记者深入多个面临办证难的小区，试图从中寻找答案。
记者调查
福嘉花园小区
五证齐全的房子难办证
因为规划无法通过验收等问题，福嘉花园延期交房，业主面临着办证的难关。
去年，小刘在朋友的介绍下购买了海口福嘉花园的房子，开发商海口中税房地产开发有限公司承诺今年3月底交房，但交房时间还没到，他就收到了延期交房的通知，理由是受疫情影响。
小刘多方打听，得到了一个令他意想不到的消息——项目占用农业用地，项目规划验收无法通过，尚未取得竣工验收备案表，达不到交房条件。验收通不过，业主就无法办理不动产证，甚至不能入住。
住建局为什么给问题楼盘颁发预售证？五证齐全的房子怎么会占用农业用地？小刘等业主百思不得其解，从今年3月开始，开始了维权之路。
记者查询发现，福嘉花园属琼山29宗复工续建遗留项目之一，2017年，广州粤泰集团股份有限公司的二级全资控股子公司——海南粤泰投资有限公司以8.8亿元收购滨江花园及福嘉花园项目。公开资料显示，两个项目转让时，均存在不同程度的风险和问题，当时，福嘉花园就已经存在占用1606地块公共服务设施用地、跨用地红线等问题，交易对方约定在5个月内办完福嘉花园的《商品房预售许可证》，并解决问题。2020年1月，海口市住建局召开会议，原则上同意项目复工。当月，预售证颁发。在土地问题尚未解决的情况下，福嘉花园公开销售，不知情的业主纷纷掏钱“上车”。
7月底，滨江街道办组织业主、开发商、资规局、住建局等部门的相关负责人召开会议，决定由开发商提供材料，从街道办往上逐级上报。开发商在会上承诺，后续审批手续通过后，愿意出钱购买缝隙地，尽快完成验收。
9月2日，小刘联系了琼山区滨江街道办询问进展，工作人员称，街道办已通知开发商领取批文，建议开发商和资规部门沟通协调，尽快按资规部门的要求加快办理项目后续手续。
金科嘉园小区
合作方纠纷业主遭殃
海口金科嘉园小区交房12年仍然无法办证。
一场持续10多年的纠纷，让海口金科嘉园小区的业主陷入办证难的窘境。金科嘉园小区2009年前后建成，是由琼山建筑工程公司（以下简称：琼建公司）和琼山区园林管理局、海口大盛贸易有限公司（以下简称：大盛公司）共同合作建设的集资房。
2010年，金科嘉园交房一年后，业主们感觉不太对劲。小区共有200多户业主，办证迟迟没有消息。琼山区园林管理局曾回应称，建设方丢失了部分申报材料，导致房产证办理一度被搁置，目前正在办理中。没想到，这一拖就是8年。后来，业主通过各种渠道多次维权，才得知这个项目连报建手续都还不完善。
2019年，金科嘉园项目被举报偷税漏税，海南省税务局给开出了一笔税款和罚单，加上滞纳金，这笔钱如今已经变成了2100多万。
近日，记者联系上了负责缴纳这笔钱的琼建公司，总经理方忠和表示，金科嘉园项目一直由公司原党总支书记、总经理沈元江一手操办，2020年8月，沈元江因涉嫌严重违纪违法，接受琼山区纪委监委纪律审查和监察调查。
方忠和告诉记者，土地是由琼山区政府划拨给邱全裕的，抵消他的工程款，土地挂靠在琼建公司名下，公司不是实际的开发商，只是施工方。大盛公司已经给邱全裕付了钱，开发商应当是大盛公司。
为了解决物权确认纠纷，2017年，琼建公司将邱全裕、琼山区园林管理局、大盛公司一起告上法庭。法院认为，挂靠行为违规。项目登记在琼建公司名下，琼建公司应对外承担一切开发商所应承担的责任，在承担对外责任后，债权债务可按照与大盛公司、琼山区园林管理局的内部约定进行追偿。
方忠和告诉记者，2100万的税款加罚款实在太高，公司无力承担，此外，公司认为，业主也应共同承担税款。剩下的手续，还需要大盛公司配合办理，如此才能顺利办证。
高登花苑三期
开发商欠缴城市基础设施费
海口市秀英区宝发海景花园小区自2017年5月开盘起售，海南宝发房地产开发有限公司在购房合同中约定，2018年8月31日交房。但因消防、园林、质检等项始终未通过相关部门验收，开发商至今不能交房，业主们因此无法办理房产证。
如今，部分入住业主遭受着小区“脏乱差”，无人管理的境况；等待交房的未入住业主则处境艰难：一边承担房贷，一边支付房租。目前，该小区业主已无法与开发商取得联系。
今年8月19日，多名业主到海口市住建局了解情况，市场监管科工作人员称，已约谈相关开发商，目前小区仅消防、园林两项未过验收，对方正筹资办理。
2012年12月，陈先生按揭购买了海口高登西街高登花苑三期A栋的一处房产。在购房合同中，开发商海南高登铸管有限公司承诺，自购房之日起800天内，为购房业主办理房产证。2013年9月交房至今，将近8年过去了，156户业主仍未拿到房产证。
“买了房子只图安居乐业，住得舒心，没想到，我们还要为办证四处奔波维权。”陈先生告诉记者，此前，业主曾多次联系开发商，询问办证一事，对方却一再以正在办理搪塞业主，直至不接电话。
“房子不能买卖、抵押不说，没拿到证，房子根本就不算自己的。”业主廖先生称。
2018年，业主曾将开发商诉至法院，法院虽判开发商败诉，责令赔偿一定数额的违约金，但又因开发商无可执行资产而告终。
记者了解到，长期以来，因开发商欠缴城市基础设施费，导致小区部分住房至今无法办理房产证。因政策调整，这笔费用已由当初的每平十几元涨至二百多元，业主认为开发商更无力承担，希望通过《通知》来解决办证问题。日前，他们已向海口12345热线反映情况，得到的答复是“等待处理”。
专家探因
开发商违规开发销售 相关部门违规审批
业内人士认为，在办证过程中，任何一个环节出了差错都有可能造成办证难。办证难一部分是历史遗留问题造成的，另外一部分与海南房地产市场野蛮生长、购房者骗取购房资格、开发商违规开发和销售、相关部门违规审批等问题分不开。
海南省房地产业协会执行秘书长王路分析，全域限购前，海南因其特殊的气候条件备受岛外消费者青睐，是为数不多的全国市场之一，吸引了大量的房企到海南投资。高容积率、跨红线建设、破坏生态环境等违规的项目通过违规审批流入市场，有些项目甚至连手续都不齐全，为历史遗留问题造成的办证难埋下了伏笔。
福嘉花园就是违规审批的产物。据当时的媒体报道，2011年3月至2011年12月，琼山区住建局为该区29宗停缓工程项目办理了复工手续，因项目部分建设指标严重违反规划，引起了周边群众的强烈不满。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”。
2013年，海口市纪委对琼山区住建局为29宗建设项目办理复工手续的问题进行了调查，从查处琼山区人大原副主任王文信受贿入手，顺藤摸瓜，一举查办了一批国家机关工作人员不认真履行职权和越权行使职权的严重违法违纪案件。
王路分析，随着一系列政策的完善，城镇规划越来越清晰，项目验收的标准越来越严格，这些违规审批的项目自然难以通过验收。一批违规项目的房屋或已开建，或已销售，解决这些历史遗留问题给相关部门带来了不小的考验。
海南实行全域限购后，部分购房者采取了规避限购政策的方法获取购房资格；中介人员诱导、协助不具备购房资格的购房人骗取购房资格。部分购房者在明知自己无购房资格的前提下“骗购”，将“锅”甩给不知情、开发商未告知、相关部门未阻止等原因，与各方“博弈”，试图将购房资格合法化，这样造成办证困难的，购房者也应当承担一定的责任。
验收通不过资金链断裂 开发商欠税欠费无法交房
对开发商来说，验收关难过、资金链断裂是办证难最常见的影响因素。王路告诉记者，房地产行业是一个典型的资金密集型行业，具有初期资金投入量大、回收期长、变现能力差的特点。预售制度之下，有的开发商为了走出困境，误导购房者将房款汇入非监管银行账户，挪用资金，造成购房者“房财两空”，这在中小型房企中最为常见。政策的变动上，近年来，全国范围内的房地产调控政策层层加码，各个项目之间互相传导，开发商的去化率过低，房屋销售速度慢，回款慢。开发商的预计收益无法实现，资金链崩盘，欠税欠费，项目停工，接下来的手续无法进行，想办证也“无米下锅”。
海口市不动产登记中心的相关负责人告诉记者，高登花园三期住宅楼正是开发商欠费导致的办证难。项目按规定需补缴城市基础设施配套费，共计4733271.4元，但该项目方案变更时未及时缴费。建设单位未取得《建设工程规划核实意见书》。
“五证齐全的房子也可能办不了证。”一位常年承接房地产项目的业内人士告诉记者，验收关也是开发商面临的一道坎。
该业内人士告诉记者，消防、人防、规划、质量等验收每一关都有着严格的验收标准。在过去，因为监管空白、违规审批等原因，开发商明目张胆违规加建、侵占红线建设违规开发项目，消防设施没有安装到位，人防工程建成了停车位，很难通过验收，开发商违规交房，给购房者留下了很大的安全隐患。烂尾项目重启后，购房者奔着五证齐全、预售证购买了房屋。但实际上，开发商早期建好的房子不符合现在的验收标准，特别是消防、人防等设施涉及住户的人身安全，相关部门、购房者陷入进退两难境地。
存在历史遗留问题项目的办证难点主要集中在开发建设主体灭失、用地手续缺失或不完善、未按批建内容办理改变用途、增加容积率、未按批建方案建设导致不能验收、原分散登记的房屋、土地信息不一致、存在质量安全和消防隐患等6方面。
律师说法
“没有不动产证，房子产权属于开发商。”海南外经律师事务所律师童永滨道出了一个残酷的事实，如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得自己的合法权利。
没有不动产证，业主不能进行买卖、赠予、置换、继承、出租、抵押贷款等活动，即使签订相关合同也均为无效合同，不受法律保护，也就是说，只有通过登记，才是真正拥有该物的所有权，只有办理了不动产证后，才能真正意义上说对此房拥有了所有权，才会受到法律的保护。
童永滨告诉记者，这种情况下，业主最担心的利益受损，确实有这种可能。如果购买的是商品房没有不动产证，那么开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。