市场预期推动楼市调整 房价稳中有落不会暴跌
“观望”成为当前楼市的主要关键词。出于对房价看跌预期的上升，越来越多的消费者选择“暂不出手”。?
国家统计局6月18日发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为15个和19个，分别比4月份减少了29个和16个。?
最能真实反映房价近期走势的环比数据，透露出房价下行压力继续加大的信息。?
交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时表示，经测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比均值由正转负，为-0.16%，环比上涨的城市由1月份的62个大幅减少到15个；同比均值虽仍上涨5.63%，但涨幅已自年初起不断缩窄。?
上海易居房地产研究院6月18日发给记者的报告指出，自2012年6月份以来，70个大中城市房价在连续上涨23个月后，首次由涨转跌，出现下行拐点。分类来看，一二三线房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。?
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。?
夏丹认为，今年以来，房地产市场逐渐由“政策市”向“市场市”转变，信贷环境紧张、供求关系逆转与市场预期转向都促使楼市发生了较大调整。?
上海易居房地产研究院认为，5月份，库存压力空前加大，加上近期市场预期不明，整个楼市观望情绪浓厚，导致成交热度受影响，部分房企销售压力明显增加，一些房企推出优惠促销，均成为房价下跌推力。?
记者综合国家统计局前期发布的房地产开发投资、房屋销售量以及国房景气指数来看，房企对于后市热情受挫，投资积极性降温。作为面包的基本成分面粉——土地市场出现价格下滑，从多方面来看楼市降温格局形成，价格正在向合理区间前行。这一趋势或将在今年下半年得到延续。?
夏丹告诉记者：“下半年信贷紧张和楼市调整有望持续。在供给端，为适应新的宏观金融和市场环境，开发企业将适时调整销售策略，更加合理地制定新盘价格，以加快销售回款速度，缓解业绩目标和库存高企压力。今年我国商品房高库存水平不减反增，截至5月末，待售面积比去年末增加4107万平方米，其中住宅增加了2880万平方米，理性开盘和去库存将成为开发商面临的一大任务。”?
夏丹指出，在需求端，由于商业银行按揭贷款额度总体偏紧，个贷利率上浮使相对购买力下降，申请门槛抬高和放款速度变慢也抑制了购房需求的释放。同时，市场预期的改变使置业者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。而由于购房需求价格敏感，当房企理性定价时需求将有入市倾向，成交有望在相对较低的价位促成。?
“综合来看，预计房价调整还将持续较长的一段时间。”夏丹说。?
国家信息中心经济预测部主任祝宝良日前在国新办举行的吹风会上表示，今年包括明年可能是房地产市场出现一个阶段性拐点的时间点。影响到房价的因素都在导致房价稳中下降，但是短期不会暴跌。?
支撑房价保持在合理增长水平的主要因素在于大量刚性需求的存在。随着新型城镇化的推进，更多的农民进城会产生大量需求。从人口特征来看，上个世纪80年代是一轮婴儿潮，当前这部分人口已经步入结婚成家的阶段，构成较强的住房刚性需求。?
分化将成为后期楼市的显著特征。当前部分供过于求的城市，由于前期供应规模较大，面临去库存压力，房价下行压力不小。而对于一线城市，由于各种优质资源的集中，人口聚集效应导致房价难以出现大的回落。尤其是中心城区，优质教育资源和成熟的基础设施建设，对房价的高位运行形成支撑。?
在当前敏感时期，房地产宏观调控政策的走势对后期市场将产生重要影响。楼市的分化，决定了后期政策不可能“一刀切”。目前已经有部分城市松绑“限购”，效果的显现尚待时日。此前央行“定向降准”并非针对楼市，重在加大金融服务小微、“三农”等实体经济的支持力度，不会对楼市产生影响。?
“双向调控”明确了今后楼市调控的方向。采取差别化信贷、优惠政策支持刚需人群购房置业，并非意味着对投机性需求的“开闸”。我国楼市宏观调控的目的在于让房地产市场保持健康运行，多方面、多角度地满足居民住房需求。?