关于海南市县土地基准地价实行浮动管理的建议

      一、我省目前土地出让价格管理情况

      《海南经济特区土地管理条例》第四十一条规定，实行基准地价、标定地价和国有土地供应最低价标准公示制度。市、县、自治县各类用地的基准地价、标定地价和国有土地供应最低价标准由市、县、自治县人民政府组织测算，经省人民政府土地行政主管部门审核并报省人民政府批准后，由省人民政府公布执行，并定期调整。出让、租赁、承包土地使用权的价格不得低于公布的国有土地供应最低价标准。”

      出让、租赁、承包土地使用权，应当委托有资质的土地评估机构对土地使用权价格进行评估，土地估价报告应当报省人民政府土地行政主管部门备案。未经价格评估、备案的土地使用权，不得出让、租赁、承包。

      以招标、拍卖、挂牌方式出让、租赁、承包土地使用权的底价或者以协议方式出让、租赁、承包土地使用权的价格，由市、县、自治县人民政府土地行政主管部门根据土地估价结果和产业政策等因素确定。

      根据上述规定，我省实行基准地价管理制度，各市县在出让土地时需进行地价评估，而评估价格需报省国土厅备案，出让底价根据评估价格予以确定。在实际操作过程中，评估价格均需高于基准地价方能通过省国土厅备案，而市县政府几乎完全在评估价格之上确定出让底价。

      二、在执行省政府管理规定中遇到的问题

      (一)不能按项目贡献大小来确定出让价格

      市县政府出让土地，涉及各类用地，但是根据国土资源部的规定，属于各省区(区、市)定的优先发展产业且用地集约的工业项目的底价可以按不低于所在土地等别相对应《标准》的70%执行。我们省发展是以旅游业为龙头的省份，大多数市县主要发展旅游业等相关产业，工业项目对大部分市县贡献不大，旅游地产对市县的贡献比较大。而旅游地产项目不属于各省区(区、市)定的优先发展产业，市县政府不能按照项目贡献大小来确定出让价格。

      (二)对项目落地不利

      土地出让应是一个双赢的过程，既能确保企业的利益。也能为地方财政收入，地方经济发展带来收益。在出让过程中，企业会对比考虑投入和产出，而土地出让价格是企业投资首先要考虑的一个关键性的问题，土地出让价格直接影响到企业的投资成本及周期。如果企业无法在项目投入周期中获益，那么企业势必不愿意投资，这样对项目落地极为不利。

      (三)土地流拍严重

      以定安县为例，近年来我县土地出让过程中出现土地出让流拍情况。特别是2014年9月份，我县公布实施新的基准地价前后，由于基准地价大幅度调整，我县土地流拍现象更为严重(2013年1宗土地流拍，土地面积3.98公顷，土地评估总价2088.0825万元;2014年共13宗土地流拍，土地面积共54.62公顷，土地评估总价约5.11亿元)。我县土地出让一再流拍，严重影响企业投资热情，影响了我县招商引资，对我县经济可持续发展造成了较大的影响。

      三、建议实行土地基准地价浮动管理

      (一)建议土地基准地价实行浮动管理的法律依据

      根据国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发(2009)56号)第二条，“对各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。……”之规定，各省区(区、市)定的优先发展产业且用地集约的工业项目用地的底价可以按不低于所在土地等别相对应《标准》的70%执行。

      另根据国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)第二条促进住房建设用地有效供应中严格规范土地出让底价，“各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。”之规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。

      (二)建议土地基准地价实行浮动管理

      由于国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)中并未明确何种用途的土地可以按出让地块所在地级别基准地价的70%执行，造成在实践操作当中存在争议。建议给以市县政府一定的权限，可以根据实际情况，综合考了各种因素，合理确定出让价格。

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