大规模登岛游客未转换为楼市客源 海南购房人去哪了？

      原标题：海南购房人都去哪了?

      “全满!全满!全满……”这几天，一问海南各大星级休闲度假酒店的入住情况，几乎每家酒店的回答都是一样的。

      据海南省人民政府副秘书长张震华介绍，APEC期间海南成为北京人旅游度假的首选，登岛人数是去年的三倍。

      大规模的游客登岛并没有转换为海南楼市的客源。“今年比去年还不好卖，去年旺季，我一天可以接到一两组客户。今年自十一以来，两三天来一组客户很常见。”在三亚某项目做销售三年的小张告诉记者。

      销售不好，却未影响开发商投资海南的信心。

      据三亚市房管局数据显示，前三季度，三亚全市房地产开发投资完成265.1亿元人民币，同比增长20.8%。然而，今年前三季度，三亚全市房屋销售面积73.99万平米，同比下降43.7%。

      投资与销售形成强烈的反差，这也造成海南市场的新一轮洗牌，本土小开发商在逐渐退出历史舞台，取而代之的是资金雄厚、市场化程度高的岛外大型房企。

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      日前，记者实地走访三亚迎宾路，道路两旁鳞次栉比地排列着近20个楼盘项目。

      据了解，这些楼盘大部分都计划在2014年年底开盘，或是将有新产品推出。目前，很多项目正在采取各种优惠措施“疯狂”认筹，抢占客户。

      记者了解到，某楼盘今年一期开盘后，去化率达80%。国庆结束后，该项目又推出其他优惠政策。“现在推出的两房户型，购买63平米，额外赠送的面积有18平米。“等于花60平米房子的钱，买到80平米的房子。”销售人员林小姐说，“10月底，我们已开始售卖项目新产品，项目整体均价在20300元/平米。”

      僧多粥少，是对当前三亚市场最客观的形容。为了“填饱肚子”，三亚各家项目不得不一方面向岛上分销“施粥”，另一方面大规模地出岛“化缘”。

      记者走访发现，迎宾路部分项目案场出现了中介公司人员(即分销商)。

      后据知情人士张浩透露，自去年开始，在三亚就有一些楼盘开发商开始与当地房地产中介公司合作，让中介人员驻场售楼处，往项目输送“人气”。“项目找中介来项目驻场卖房，也是看中了他们手上的资源。”张浩说，“案场置业顾问接待项目的自然来客，而中介人员，则通过他们自己手上的渠道带客户上门看房。”

      据张浩透露，随着三亚楼市成交量的萎缩，开发商和二手中介合作的联动势头越来越猛。“房企除需要二手中介大量客户资源之外，达到近10个点甚至更高的佣金提成是中介们趋之若鹜的重要原因。”

      此外，一些大开发商则放手一搏，大规模出岛揽客。纪先生在海南万科工作多年，一直负责岛外营销，“往年旺季，我已经回岛，帮助岛上营销。今年，岛上客户明显减少，我们还得在东北、北京等地做营销活动。”他告诉记者。

      就在上周日，由海南省住房和城乡建设厅牵头，包括三亚、海口、陵水等在内的十大楼市供应主力县市在北京举报推介会，汇集了万科、绿城、绿地、碧桂园等29家房企。在北京做完推介后，这一行人便匆匆离去，前往其他城市撒网。

      对此，三亚当地一名不愿透露姓名的营销负责人表示，万科、雅居乐、富力这样的大房企，人员充足、营销费用较高，有资本出岛大规模撒网。“像我们这样的小项目，没有人力、财力出岛营销，只能与分销商合作，这是最简单、最实际的方法。”上述负责人告诉记者。

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      购房人少了，房子自然不好卖。据三亚官方刚发布的《2014年三季度三亚市房地产运行情况分析》称，今年前三季度，三亚全市房屋销售面积73.99万平米，同比下降43.7%。

      对此，三亚市房地产协会秘书长刘树国表示，今年以来，房屋销售增速下降主要是受到房地产市场销售不景气、相关政策法规对房地产的调控、上年同期基数偏大等系列因素的影响，导致三亚市房地产销售市场均保持在两位数的下降幅度。

      去化量下滑，使得本来就库存高筑的海南楼市，积粮更广。

      据海南克而瑞最新数据显示，2014年三亚前三季度住宅市场成交量有所萎缩，成交价格同比有明显上涨。并且，三亚前三季度商品住宅市场存量环比上涨7.87%，增长速度创新高。

      当前存量378.35万平米，2013年第一季度到2014年第三季度海口商品住宅共成交194.45万平米，月均去化9.26万平米。

      根据计算，在无新增供应的前提下当前存量需41个月才能去化完毕，去化压力加剧。

      仅迎宾路新入市的项目就达20余个，库存将越来越多。“今年整体楼市都不理想，有的项目改了一两次开盘时间，到目前都不敢开盘。”海南克而瑞总经理沈虹分析称，“如果蓄客量没有达到预期效果，开发商根本就不敢解筹，可能一解筹就‘死’了。”

      在销售低迷之时，三亚今年房地产开发投资依旧保持平稳增长。

      前三季度，三亚全市房地产开发投资完成265.1亿元人民币，同比增长20.8%;房地产开发企业资金到位354.8亿元，比上年同期增长66.3%，资金到位率为133.8%;商品营业用房完成投资25.6亿元，同比增长85.8%，比上年同期提高110.5个百分点，高于住宅和其他投资增长。

      “其实三亚是一个弱肉强食的地方，没有稳定的客户来源，没有充足的资金储备，就逐渐会被挤垮。”资深业内人士詹鹏说，留下来的应该就是大的开发商和项目，接下来的价格战或将出现新变化，愈演愈烈。

      在实地走访期间，记者在与迎宾路相邻的榆亚路发现，有的楼盘已经挂出大横幅，要开始“项目转让”。

      “三亚没有雾霾、没有冬天，到三亚买房子就是买健康、买生态环境，今后楼市需求会很大。”沈虹说，但是，房地产商需要进一步提升品质和配套服务，提供差异化的产品，“同质化竞争激烈，没有足够实力和不够专业的企业，或将面临被市场淘汰。”

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