登岛人数涨2倍房屋销售下降4成 海南购房人去哪了?

　　“全满！全满！全满……”这几天，一问海南各大星级休闲度假酒店的入住情况，几乎每家酒店的回答都是一样的。

　　据海南省人民政府副秘书长张震华介绍，APEC期间海南成为北京人旅游度假的首选，登岛人数是去年的三倍。

　　大规模的游客登岛并没有转换为海南楼市的客源。“今年比去年还不好卖，去年旺季，我一天可以接到一两组客户。今年自十一以来，两三天来一组客户很常见。”在三亚某项目做销售三年的小张告诉记者。

　　销售不好，却未影响开发商投资海南的信心。

　　据三亚市房管局数据显示，前三季度，三亚全市房地产开发投资完成265.1亿元人民币，同比增长20.8%。然而，今年前三季度，三亚全市房屋销售面积73.99万平米，同比下降43.7%。

　　投资与销售形成强烈的反差，这也造成海南市场的新一轮洗牌，本土小开发商在逐渐退出历史舞台，取而代之的是资金雄厚、市场化程度高的岛外大型房企。

　　 集中扎堆开盘    问抢客手段哪家强？

　　日前，记者实地走访三亚迎宾路，道路两旁鳞次栉比地排列着万科湖畔、万科森林、融科蓝立方、绿城一山湖、金手指三亚1号等近20个楼盘项目。

　　据了解，这些楼盘大部分都计划在2014年年底开盘，或是将有新产品推出。目前，很多项目正在采取各种优惠措施“疯狂”认筹，抢占客户。

　　记者了解到，鸿坤山海墅今年一期开盘后，去化率达80%。国庆结束后，该项目又推出其他优惠政策。“现在推出的两房户型，购买63平米，额外赠送的面积有18平米。“等于花60平米房子的钱，买到80平米的房子。”销售人员林小姐说，“10月底，我们已开始售卖项目新产品，项目整体均价在20300元/平米。”

　　僧多粥少，是对当前三亚市场最客观的形容。为了“填饱肚子”，三亚各家项目不得不一方面向岛上分销“施粥”，另一方面大规模地出岛“化缘”。

　　记者走访发现，鸿坤山海墅、融科·蓝立方、君和君泰等迎宾路部分项目案场出现了中介公司人员(即分销商)。

　　后据知情人士张浩透露，自去年开始，在三亚就有一些楼盘开发商开始与当地房地产中介公司合作，让中介人员驻场售楼处，往项目输送“人气”。“项目找中介来项目驻场卖房，也是看中了他们手上的资源。”张浩说，“案场置业顾问接待项目的自然来客，而中介人员，则通过他们自己手上的渠道带客户上门看房。”

　　据张浩透露，随着三亚楼市成交量的萎缩，开发商和二手中介合作的联动势头越来越猛。“房企除需要二手中介大量客户资源之外，达到近10个点甚至更高的佣金提成是中介们趋之若鹜的重要原因。”

　　此外，一些大开发商则放手一搏，大规模出岛揽客。纪先生在海南万科工作多年，一直负责岛外营销，“往年旺季，我已经回岛，帮助岛上营销。今年，岛上客户明显减少，我们还得在东北、北京等地做营销活动。”他告诉记者。

　　就在上周日，由海南省住房和城乡建设厅牵头，包括三亚、海口、陵水等在内的十大楼市供应主力县市在北京举报推介会，汇集了万科、绿城、绿地、碧桂园等29家房企。在北京做完推介后，这一行人便匆匆离去，前往其他城市撒网。

　　对此，三亚当地一名不愿透露姓名的营销负责人表示，万科、雅居乐、富力这样的大房企，人员充足、营销费用较高，有资本出岛大规模撒网。“像我们这样的小项目，没有人力、财力出岛营销，只能与分销商合作，这是最简单、最实际的方法。”上述负责人告诉记者。

　　 熊市三亚获投资反增两成    企业加速洗牌

　　购房人少了，房子自然不好卖。据三亚官方刚发布的《2014年三季度三亚市房地产运行情况分析》称，今年前三季度，三亚全市房屋销售面积73.99万平米，同比下降43.7%。

　　对此，三亚市房地产协会秘书长刘树国表示，今年以来，房屋销售增速下降主要是受到房地产市场销售不景气、相关政策法规对房地产的调控、上年同期基数偏大等系列因素的影响，导致三亚市房地产销售市场均保持在两位数的下降幅度。

　　去化量下滑，使得本来就库存高筑的海南楼市，积粮更广。

　　据海南克而瑞最新数据显示，2014年三亚前三季度住宅市场成交量有所萎缩，成交价格同比有明显上涨。并且，三亚前三季度商品住宅市场存量环比上涨7.87%，增长速度创新高。

　　当前存量378.35万平米，2013年第一季度到2014年第三季度海口商品住宅共成交194.45万平米，月均去化9.26万平米。

　　根据计算，在无新增供应的前提下当前存量需41个月才能去化完毕，去化压力加剧。

　　仅迎宾路新入市的项目就达20余个，库存将越来越多。“今年整体楼市都不理想，有的项目改了一两次开盘时间，到目前都不敢开盘。”海南克而瑞总经理沈虹分析称，“如果蓄客量没有达到预期效果，开发商根本就不敢解筹，可能一解筹就‘死’了。”

　　在销售低迷之时，三亚今年房地产开发投资依旧保持平稳增长。

　　前三季度，三亚全市房地产开发投资完成265.1亿元人民币，同比增长20.8%；房地产开发企业资金到位354.8亿元，比上年同期增长66.3%，资金到位率为133.8%；商品营业用房完成投资25.6亿元，同比增长85.8%，比上年同期提高110.5个百分点，高于住宅和其他投资增长。

　　“其实三亚是一个弱肉强食的地方，没有稳定的客户来源，没有充足的资金储备，就逐渐会被挤垮。”资深业内人士詹鹏说，留下来的应该就是大的开发商和项目，接下来的价格战或将出现新变化，愈演愈烈。

　　在实地走访期间，记者在与迎宾路相邻的榆亚路发现，有的楼盘已经挂出大横幅，要开始“项目转让”。

　　“三亚没有雾霾、没有冬天，到三亚买房子就是买健康、买生态环境，今后楼市需求会很大。”沈虹说，但是，房地产商需要进一步提升品质和配套服务，提供差异化的产品，“同质化竞争激烈，没有足够实力和不够专业的企业，或将面临被市场淘汰。”

　　 记者手记        海南不相信眼泪

　　小张大学毕业后，选择留在海南，做房地产销售已经三年。一边与我攀谈，一边抱怨着自己生不逢时。

　　“2010年，国际旅游岛刚刚批下来，早几年毕业的学长卖房狠狠地捞了一笔，他们有人在海南置业，有人拿钱回了老家。”谈话中我得知，他刚毕业那年整了点钱，在海口也买了房，谁知道这几年市场不好，他还贷的压力很大。

　　像小张这样在毕业后，选择留岛的人不在少数，基本上在从事房地产销售及相关行业，这几年对于他们来说是不小的考验。“有很多人扛不住了，选择了离岛，我们这部分置业了还在坚守。”他说。

　　从事这个行业最基层的销售人员如此，上层的地产公司日子同样不好过，大鱼吃小鱼更是市场必然规律，绿城、碧桂园等大型房企通过吞噬滞销项目，顺利进入海南乃至三亚市场。

　　“海南市场门槛在提高，岛上的小房企没钱拿地、无自有渠道销售，资本雄厚的大房企则在岛上疯狂拿地、抢占市场。”一位不愿透露姓名的开发商告诉我。

　　从今年初开始，万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心三期、中信收购红磡香水湾二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇与珊瑚宫殿……

　　弱肉强食的三亚市场，从来不相信眼泪，剥离资金周转压力的竞争，将让企业有时间和精力深耕项目本身的品质，这也正是旅游地产的实质。

　　“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远，除了基础性的配套设施，旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化的旅游体验。

　　大房企进入市场，也为海南楼市带来新鲜血液。(记者 崔陆鹏)