多地“新业态”重走圈地卖房老路 违规乱象丛生

　　湖南常德一家生态农业园，2014年流转了近600亩土地从事工厂化育苗和高效栽培。按照原先的规划，二期项目将建设占地面积10亩的“生态餐厅”以及“乡村别墅”，最后被国土部门“叫停”。

　　近年来，各地新业态蓬勃发展，地方政府对“新业态”用地给予扶持政策，但部分项目没有按照审批，严格执行土地规划和用途管制。一些项目假借“新业态”之名进行高尔夫球场建设、房地产开发，走的还是“圈地卖房”老路。

　　专家建议，一方面土地政策要适应和满足“新业态”的需要，为新业态发展创造空间；另一方面要在规划、建设、运营等全环节严格监管，引导“新业态”回归其创新驱动的实质。

　　违规用地乱象丛生

　　现代农业、观光休闲、电子商务、养老产业等“新业态”孕育着中国经济转型升级的新动力。然而，根据国土部门的土地执法督察，当前“新业态”存在着多种“挂羊头卖狗肉”的苗头性、倾向性问题。

　　日前，国家土地督察武汉局一位负责人向《经济参考报》记者透露，“新业态”下违规用地的苗头性、倾向性问题主要表现为：一是以体育休闲之名行高尔夫球场、高档会所、别墅建设之实；二是以观光农业之名行商住农庄之实；三是以设施农用地之名行农产品加工、物流之实；四是以生态旅游之名行大规模圈地、开发房地产之实。

　　据了解，这四种违规用地苗头很多情况下相互交织，典型表现是以养生养老产业园、现代农业产业园、生态旅游示范园等各种“新业态”名义申报项目，但实际上是“挂羊头卖狗肉”，没有按照审批严格执行土地规划和用途管制。

　　首先，以观光农业等名义建别墅、盖饭店。随着现代农业的发展，各地兴起生态园、观光园等“新业态”。但一些项目大面积流转土地后，却以“设施农用地”的名义“温室建别墅”、“大棚盖饭店”。

　　国土资源部有关负责人此前表示，从土地变更调查、卫片执法检查、土地的专项督察情况来看，有的地方出现打着设施农业的幌子，变相建一些大棚房以及休闲娱乐度假设施，搞耕地的非农业化。

　　在湖南省一些市县，以乡村旅游、休闲观光为特色的“庄园经济”非常发达。有的庄园内，钢结构玻璃大棚占地面积约有一亩，高约4、5米，大棚内的硬化面积达到80%，建有10多个包厢可供就餐。庄园经营者说，所占的土地就是属于“设施农用地”。

　　事实上，2014年10月，国土资源部和农业部就联合下发通知明确提出，以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理。

　　湖南华容县梅嫂农业园总经理徐光辉流转了320亩土地，种植葡萄、梨树和大棚蔬菜。在徐光辉看来，观光农业需要一定的配套设施，包括简易餐馆、休息凉亭、停车台，但不应占用太大的面积，更不能用设施农用地建设大型休闲会所和别墅。

　　另据媒体报道，近年来北京市清理了多个以生态农庄等名义违法建设、租售的变相“小产权房”项目。北京市有关负责人表示，绝不能让披着设施农业“马甲”的“小产权房”招摇于市，更不能以新型农村社区、休闲观光农业等名义搞违法建设。

　　其次，以休闲养生等名义建高尔夫球场。近年来，有关部门多次对高尔夫球场用地问题进行查处。2014年，国家发展改革委、国土资源部联合通报的5起违法占地、违规建设高尔夫球场案件中，即涉及违法占地5779.74亩，其中基本农田及耕地2903.38亩。

　　全国数百家高尔夫球场中，违规用地的球场主要是以体育公园、休闲养生、旅游度假等各种名义兴建，并擅自变更建设内容，属于典型的“批建不符”，还有一些球场直接侵占耕地甚至基本农田。

　　在西南某市，《经济参考报》记者发现存在一个以体育运动公园为幌子的高尔夫球场项目，规划建设的两个18洞高尔夫球场占地3000余亩，其中一个球场已建设过半，占用了大量耕地和退耕还林的土地。

　　今年年初，张家界市国土局对当地两家高尔夫球场进行了整改，这两家球场分别冠以“天门洞体育生态公园”和“武陵源原生态绿景休闲园”的名头，之前存在非法占地问题。国土部门责令这两家球场停业整顿和停止施工，并停止涉嫌高尔夫球场建设项目的招商活动。

　　在湖南省另外一家被要求整改的高尔夫球场，《经济参考报》记者看到一份由村民提供的“租地、征地协议书”，其中提出投资商以“乡村国际养生园”项目落户当地，该投资项目为生态型、环保型，兼具养生休闲居住功能，公益性强，租用土地范围内要求保持生态原貌。

　　然而，所谓的“养生园”却成为一个占地面积上千亩的高尔夫球场。不久前，记者进入项目所在地，看到高尔夫球场基本成形，铺设的草皮横跨几个山头，会所、练习场、道路初步建成。目前，球场正在按照要求进行整改。

　　球场附近的一位村民说，签合同时，他们根本不知道会建高尔夫球场，企业也承诺不挖山毁林，结果，企业将租用的土地改变成山坡、道路、护坡等不同形状，大量的农田被毁坏。