“三块地”改革文昌经验：先签协议后征地 闲置民宅打造网红民宿
文昌市持续推进“三块地”改革，经济和社会效益不断显现。《海南自由贸易港建设总体方案》6月1日发布，其中提到“总结推广文昌农村土地制度改革三项试点经验，支持海南在全省深入推进农村土地制度改革”。作为全国33个试点之一，也是全省率先开展农村土地改革试点工作的市县，文昌市自2015年以来，不断推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及农村宅基地改革，开创农村“三块地”改革的海南模式。
“三块地”改革典型案例
大庙村
荒废民宅变身网红民宿
全包住一晚8000元
6月26日上午，记者走进文昌市潭牛镇大庙村，只见小径通竹林，河流环村走，游鱼潜底，鸟儿翔空，美丽的自然生态景观令人心旷神怡。
大庙村现有农业人口11户56人，民宅53栋，不少质量较差。以前村民经济来源主要靠种槟榔，收入微薄，大多数选择进城务工，村里不少宅基地和农宅因此荒废。2年前，潭牛镇政府投入约500万元将大庙村打造成美丽乡村，“宅基地制度改革”如一股春风吹活了大庙村，村民纷纷将闲置的农房出租给企业开设农家乐和民宿。
大庙村里的“鹿饮溪”民宿 2019年开业，很快就火了，斩获意大利A-Design国际空间设计大奖等4个国际大奖。据悉，这座宅子有百余年历史，主人是一位南洋归国木匠。2年前，来自福建泉州的黄继军租下这座破旧的老宅，15年租金50万元。历时一年，他耗费250万元将老宅改造成“鹿饮溪”民宿。“这里有4个房间，全包住一晚8000元。去年入住率达40%，营业额超过50万元。”黄继军说：“无论你在哪个房间，都可以一眼望见外面的草地、椰林，或是溪水。”
大庙村村民小组组长符茂潭告诉记者，企业加入建设后，村民会持续有收益。“我放弃在外面打工，回村里打理民宿，每个月有近3000元收入，也方便照顾小孩，挺好的。”村民冼春燕说。
成效经验
改造闲置宅基地
建新型酒店民宿
潭牛镇委书记杜冰介绍，大庙村的土地制度改革试点，结合当地的土地整治项目展开。2018年，文昌市把大庙村纳入“三块地”改革试点范畴，形成“土地整治+宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市”联动推进模式。一方面，通过土地整治项目改善农田水利设施以及村庄田园生态环境基础设施;另一方面，划出部分集体经营性建设用地直接入市。同时，引来企业对村内闲置宅基地及其废弃房屋进行改造升级，建设新型酒店民宿，发展乡村旅游。
文昌市政府拨付900多万元建设潭牛镇孟山洋土地整理项目，对包括村庄范围在内的2139亩田洋进行综合整治，村里的耕地质量和农业生产条件因而得到较大提高。进行集体经营性建设用地入市改革试点后，村里选定8.79亩建设用地，通过就地入市的方式直接进入市场出让。目前，入市的集体经营性建设用地由海南梧乡田园旅游产业发展有限公司竞得。“这块地将建设乡村院落式民宿体验区和酒店式共享精品民宿区，并计划跟村内现有的农家乐和民宿改造建设联系起来，打造海南吾乡大庙村共享农庄。”海南梧乡田园旅游产业发展有限公司总经理李鹏说。
杜冰称，土地入市后，除去增值收益调节金，大庙村至少可获得300万元左右的入市收益。此外，通过租赁闲置农房打造农家乐、民宿项目，解决了村里闲置劳动力就业问题，真正让村民既住在生态宜居的美丽家园，又能收获优美环境给予的发展红利。
大庙村吸引众多游客
好圣村
集体建设用地入市
村民盖起小洋楼
“我家的这栋二层洋房，漂亮吧!”6月26日下午，文昌市龙楼镇好圣村村民欧丹珺说，他们一家5口以前挤在一间破旧的小平房里，而建新房的钱得益于文昌推进“农村集体经营性建设用地入市”。航天科技小康村好圣村是海南省首批五星级美丽乡村，全村仅有11户68口人，共有50亩集体经营性建设用地。 2018年，村里拿出4块地共计6.3亩的集体经营性建设用地入市，村里每人分红9万元，欧丹珺家分得45万元。
买下这些地的是荷泰集团。该集团有关负责人刘云双介绍，早在2016年，他就看中靠近文昌航天发射场的好圣村，租用5.5亩村集体用地开办海天一舍区块链餐厅。2017年初餐厅开张，生意格外红火，也为村民提供了就业岗位。
成效经验
异地调整入市
用活村庄土地
为用活村庄闲置的土地资源，好圣村将零星、分散的土地进行集中整治并调整入市，通过调整用地布局与结构、节约集约利用土地的方式进行集体建设用地入市探索。由好圣村民小组自行选定5块集体土地作为入市地块，入市地块中包含土地利用现状为2.65亩的非建设用地，村里通过选定面积等同的零散村庄建设用地进行复垦，腾挪出相应的建设用地指标异地调整入市。复垦资金由该村民小组自行垫付，以土地入市成交价款扣抵。异地调整的方式使好圣村这宗混合地类性质的地块免除了农用地转用手续及其相关税费，实现了直接入市。好圣村14.03亩土地成功入市后，扣除相应的土地增值收益调节金，村民小组共获得1324万多元入市收益，11户村民直接获得的收益达926万元。
改革试点2年多来，好圣村成为了可复制可推广的乡村振兴典型。依托航天城和铜鼓岭国际生态旅游区开发，借助中国首个村级全球商业区块链创新联盟的成立，好圣村以土地制度改革为抓手，结合美丽乡村建设，大力发展大数据、物联网、互联网、旅游等区块链产业。
大庙村民宿
白土村
集体土地征收
村民获补偿款等1.2亿元
文昌市昌洒镇白土村靠近月亮湾，是一个生态景区型美丽乡村。村里绿树成荫、小鸟啁啾，家家有宽敞新房、户户有轿车，而该村曾是有名的贫困村。“嫁女不能嫁到白土村，这句话已成为历史。”6月26日下午，白土村党支部书记邢福旺告诉记者，现在村民根本不愁娶不到媳妇。
2016年，白土村2100多亩集体土地被政府征收，建设月亮湾起步区，该村获得补偿款等总计1.2亿元。有钱了，村民们借助文昌国际航天城等优势，通过发展产业做大做强村集体经济。“近年来，有些村民改变创业思路，发展淡水养殖和以黑山羊、黄牛为主的畜牧养殖业，村民经济收入呈现多元化。”邢福旺说，白土村成立公司，以企业化形式寻找突破口，谋求壮大村集体经济。如今，村里有135户700多人，土地总面积6900亩，村集体也有上千万元的储备金。该村谋划打造白土现代产业园，已种植新品种泰国金椰子1500亩、山柚200亩。
昌洒镇委书记符日伟表示，借助白土村有山、有水、有田以及有特色的琼北民宅等有利因素，文昌市将该村打造成海南特色乡村旅游目的地，利用村里的建设用地建旅游服务中心、农家乐、生态农庄会所等旅游设施。
成效经验
先签订协议后征地
避免“批后难征”
文昌市国土资源局有关负责人介绍，2016年9月，文昌市开展土地征收制度改革，为探索同一区域、同一权属单位、不同用途、不同坐落位置情况下，土地征收与入市收益在国家、集体和个人间的大体平衡途径，文昌将白土村列为该市首宗土地征收制度改革试点，并融入农村集体经营性建设用地入市试点。
白土村的土地征收有几方面的创新制之举。一、规范调整土地征收程序。将原来“经批准后启动征地程序，再签订补偿协议书”的程序，调整为“先签订协议后征地”，避免了“批后难征”的尴尬局面;二、增加征地补偿费用。在国家规定征收土地补偿费用的基础上，增加了生活补贴资金每亩近3万元;三、提高安置留用地比例。将征地安置留用地比例由省规定的不超过8%提高至10%;四、融合入市充分协商。给该村符合条件地块进行入市安排，增加集体和农民的财产性收入，与村民进行充分协商。
“三块地”改革
赋能乡村振兴
“三块地”改革为农村发展困境破冰。对海南省而言，要发展乡村旅游产业，离不开充足的土地供应保障。
土地改革让农民受益
作为试点城市，文昌坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条改革底线，研究出台了《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》《土地征收制度改革试点暂行办法》《农村宅基地试点管理办法》等17项改革配套制度，稳步推进改革试点工作。2015年2月，文昌首先启动农村集体经营性建设用地入市的改革试点，又分别于2016年9月和2017年12月启动农村土地征收制度改革和农村宅基地制度改革试点。从单项突进到双向耦合，再到三项统筹，在此过程中，整合“土地整治”、美丽乡村建设等多项政策、措施与手段，统筹推进乡村振兴。
“以点带面的方式开展农村土地制度改革试点工作，是文昌农村土地制度改革的总体实践特点。”文昌市农业土地制度改革试点领导小组办公室负责人黄慈玲介绍，大庙村与好圣村的试点实践基本代表了文昌开展农村土地制度改革的特点：一是点状布局，以具体的“点”来探索实践经验与问题，再上升到“面”上的政策指导;二是三项试点政策统筹平衡，注重村集体之间、村民之间改革收益的均衡，切实保障农村集体和农民个体的土地财产权益;三是各项改革措施统筹联动，共同促进美丽乡村建设，推动乡村振兴战略实施。
好圣村航天元素
文昌一项改革经验获全国推广
走好一步棋，带活一盘棋。黄慈玲告诉记者，截至2020年6月26日，文昌采取就地入市和异地调整入市等途径，以出让、租赁等方式成功入市30宗农村集体经营性建设用地，面积共计224亩，用于建设旅馆、商业街、商场、共享农庄等经营性项目，成交总价为1.588亿元，村集体及农民直接获得收益约 1.2708亿元。
去年6月，国家发展改革委办公厅印发通知，决定推广第二批国家新型城镇化综合试点等地区经验。其中，在推动农村集体经营性建设用地入市方面，“海南文昌允许村集体有偿收回农户自愿退出的宅基地，并转变为集体经营性建设用地入市”的经验入选。目前，文昌退出村内可作为宅基地的建设用地腾挪建设用地指标27.56亩，获得入市收益 2229万多元。
今年计划集体建设用地入市500亩
“三块地”改革使得乡村新动能得到提升。文昌市委副书记、市长王晓桥表示，在实施农村集体经营性建设用地入市试点工作中，文昌市注重结合产业优势，使得入市项目带动地区的产业发展。
黄慈玲说，5年来，文昌市不断推进农村“三块地”改革，经济和社会效益不断显现，加快农村一二三产业融合发展，促进乡村振兴。下一步，文昌将加快落实乡村振兴“市布局、镇推进、村发力”的三级作战体系，今年计划农村集体经营性建设用地入市500亩，选取1至2个试点村庄开展宅基地制度改革试点，进一步盘活村内闲置建设用地，为村庄引入健康旅游、娱乐旅游等产业元素，丰富乡村产业业态，延长产业链，推进乡村振兴战略的持续实施。
原标题：速看!“三块地”改革文昌经验闲置民宅打造网红民宿 集体建设用地直接入市村民盖起小洋楼 先签协议后征地增加生活补贴资金 激活“三块地”村民享红利