解读海南商品房买卖合同(2017修订版)

近日，由省住房和城乡建设厅和省工商行政管理局共同监制形成的《海南省商品房买卖合同》(示范文本)(2017修订版)(以下简称《商品房合同》)以及《住宅质量保证书》(2017修订版)和《住宅使用说明书》(2017修订版)已正式在全省范围内推广使用。

相比于原先版本的合同文本，新版合同文本有哪些变化？

房子装修质量不低于样板房

2017年7月份，我省要求全面实施商品房“全装修”政策后，对商品住宅装修、交易有了新的要求，原先使用的商品房买卖合同示范文本已经不能适应房地产市场交易的发展变化，修订新版商品房买卖合同示范文本，规范了商品房全装修相关约定，也是我省推行“全装修”政策措施之一，是新版合同里增加的新亮点内容。

在规范全装修相关约定方面，新版《商品房合同》新增了商品房装修质量及标准约定要求。比如合同第四条中，要求约定商品房是否为全装修交付标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准，并且出卖方还需要在合同附件中明确装饰装修主要材料、主要设备的品牌、产地、型号、规格等内容。

在价格方面，新版《商品房合同》要求明确商品房总价、毛坯价和装修价。在交付条件上，也要求出卖方提供室内环境检测报告，买受人查验到房子存在全装修方面的质量问题，可提出异议，要求修复合格后方可再行交付。

在规划设计变更上，出卖人在商品房的装修标准、风格、档次上如有变化，需要提前告知买受人，明确了违约责任和有权解除合同的情形。

交易条例细化明确双方权责

商品房买卖是与广大消费者利益相关的大事，关于商品房买卖合同签订、合同履行的纠纷在商品房买卖中也较为常见。省住建厅相关负责人介绍，新版《商品房合同》里，交易约定更加细化，进一步明确了买卖双方的权责，有利于更好地维护双方合法权益，加强房地产市场管理，规范商品房交易行为。

相对于原来的合同示范文本，新修订版在合同首页显著位置增加了《重要提示》和《专业术语解释》两个内容，一是针对交易中容易产生纠纷的问题进行特别提示，方便买卖双方重视、关注。二是对合同中专业术语进行解释，方便买卖双方正确解读、理解合同相关内容，有利于防范签约风险和法律风险。

商品房买卖中，经常会出现如延迟交房时间、一房多卖、逾期付款、规划设计变更以及建筑物区所有权不清等交易纠纷。此次新修订合同示范文本吸收了《物权法》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规及规范性文件的规定，增补及细化了合同条款，如预售资金监管、逾期付款、交房违约责任、解除合同约定、规划设计变更、商品房质量和保修责任、税款缴纳及前期物业服务等内容，更加注重买卖双方交易的权责对等性。

更值得注意的是，按照《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》有关要求，新版《商品房合同》附件上附加了项目主要规划指标和小区配套公共服务设施、装修质量及标准、保修范围、保修质量和保修责任等附件内容，让购房者除了合同内容外，还可依照《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等进行验房，检验合格方可同意收房。

配套设施验收合格方可交房

长期以来，商品房交易纠纷是房地产交易乱象起源之一。2017年2月份，省第五届人民代表大会第五次会议上，有人大代表提交了《关于规范房产买卖合同维护购房者合法权益的建议》的提案。

在省人大代表提案建议的基础上，省住建厅组织相关专家到江浙沪实地调研，并参考了北京、广东、湖北等地相关商品房合同文本，利用各种渠道、网络媒体等多种渠道征求主管部门、消费者、房地产企业、法律人士等社会各界建议、意见，在此基础上，省住建厅和省工商局共同监制形成了修订版《商品房合同》示范文本。

与原《商品房合同》相比较，新修订版解决了原来商品房验收交房标准不统一的问题。原《商品房合同》没有明确验收交房标准，一般开发商在主体工程质量验收、消防验收、人防验收等验收后就交付买房人使用，但配套设施未完成，导致买房人在收房后仍无法入住，矛盾纠纷较多。新版《商品房合同》明确了验收交房标准，要求对水、电、路、气等配套设施都验收合格后再交房，且需要买房人现场验收确认。

《海南省商品房买卖合同示范文本》修订的初衷是为了进一步规范市场交易，有很强的指导作用，将积极在我省商品房交易中推广实行。例如合同的格式条款已经尽可能明确了买卖双方权利义务，购房者也可以以该合同文本来了解购房合同中容易出现的交易约定漏洞，减少因缺乏法律知识而产生的各类纠纷，而开发商也可通过其中的条例约定来明确自己的权责，不必承担因主管部门修改程序规定造成时间拖延等不必要的责任。

摘自《海南日报》2018.3.8 孙慧 罗浩