起诉公司占用游泳池等公共设施 三亚这86名业主上诉为啥被驳回？

      起诉公司占用游泳池、停车场等公共设施

      86名业主上诉为啥被驳回?

      业主人数等不符合条件，不具备对小区公共设施主张权利的诉权

      占用酒店大堂、游泳池、停车场等公共设施，侵犯了业主共有权?三亚天福源度假酒店的86名业主分别向法院提起诉讼。3月6日，海南省高级人民法院公开开庭审理吴女士等86名业主与被上诉人三亚滨海天福源度假酒店有限公司(以下简称滨海天福源公司)、海南天福源房地产开发有限公司(以下简称天福源房地产公司)、三亚天福源度假酒店有限公司(以下简称天福源度假酒店公司)业主共有权纠纷86个案件，并当庭作出了驳回上诉，维持原裁定的裁判。

      案情简介

      据悉，吴女士等人于2006年与天福源房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于三亚市三亚湾的天福源度假酒店房屋后，又与天福源度假酒店公司签订《委托经营管理合同》，将上述房屋及附属设施物品委托给天福源度假酒店公司经营管理，天福源度假酒店公司每年需向吴女士等业主支付投资收益。

      2016年6月1日，天福源度假酒店公司申请破产清算，目前该酒店处于破产停业状态。2015年12月24日，吴女士等业主发现滨海天福源公司无偿占有、使用天福源度假酒店的公共设施，并向吴女士等业主每月收取物业管理费。之后双方就小区公共设施的所有权归属、使用、收益、处分等问题发生纠纷。吴女士等业主于2017年8月1日向三亚市中级人民法院起诉，请求确认天福源度假酒店公共设施的所有权归属全体业主，要求滨海天福源公司停止侵权，返还其侵占的公共设施。三亚市中级人民法院一审裁定驳回吴女士等业主的起诉，吴女士等业主不服，于2017年12月11日向海南省高级人民法院提起上诉。

      法官析法

      1 为何驳回86名业主起诉?

      今年3月6日，86个案件在省高院公开开庭合并审理，各方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，省高院立案一庭副庭长叶珊茹担任审判长。经过了法庭调查、法庭辩论、当事人最后陈述、休庭评议、当庭宣判等诉讼程序，省高院当庭终审裁定驳回上诉，维持原裁定。

      叶珊茹在庭后接受了媒体采访。她表示，该案的争议焦点是上诉人是否具有原告诉讼主体资格。本案涉及建筑物区分所有权共有权纠纷，建筑物区分所有权是一种特别的共有权形态，《中华人民共和国物权法》对该权利的行使有专章的规定，第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十六条第一款第(七)项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定;该条第二款规定“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

      本案中，吴女士等业主诉请对建筑物共有部分进行确权，并要求被上诉人承担侵权责任，系行使业主的共同管理权利，而行使业主的共同管理权利，在未设立业主大会和业主委员会的情况下，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，相应的，提起本案诉讼亦应经符合上述条件的业主同意。而吴女士等业主未能提供证据证明上述事实，因此，原审裁定认定吴女士等业主不具备原告的诉讼主体资格，进而裁定驳回吴女士等业主的起诉并无不当。

      2 单个业主能否对公共设施主张权利?

      “候鸟”型小区设立业主大会和业主委员会比较困难，在此情况下，单个业主能否起诉、在什么条件下可以起诉，进而对小区的公共设施主张权利?海南省高级人民法院通过该86个案件的审理明确了对小区公共设施主张权利的集体诉讼系业主共同决定的事项，未成立业主大会及业主委员会的情况下，单个业主或少部分业主在未获得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，不具备对小区公共设施主张权利的诉权。

      该系列案的处理结果对规范全省法院正确审理同类案件及对倡导小业主依法维权，将起到重要指引作用。