万宁市人民政府关于印发万宁市保障性住房管理暂行规定的通知

万府〔2014〕16号

万宁市人民政府关于印发 万宁市保障性住房管理暂行规定的通知

各镇人民政府，兴隆华侨旅游经济区管委会，市政府直属各单位：

《万宁市保障性住房管理暂行规定》已经十四届市政府第48次政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

万宁市人民政府

2014年5月4日

（此件主动公开）

万宁市保障性住房管理暂行规定

第一章总则

第一条 为规范我市保障性住房的建设、分配和管理，建立和完善多层次、多渠道的住房保障体系，加强政府住房保障职能，逐步解决城镇中低收入家庭住房困难问题，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发[2011]45号）、《海南省人民政府关于印发〈海南省保障性住房管理暂行办法〉的通知》(琼府[2010]66号）及《住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号）等国家、省有关文件规定精神，结合我市实际，制定本暂行规定。

第二条 本规定适用于我市辖区范围内保障性住房的规划、建设、分配、使用和监督等管理与服务等工作。

第三条 本规定所称保障性住房，是指政府提供政策优惠，向城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出租或者出售，具有保障性质的政策性住房，包括公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

公共租赁住房是指政府给予土地、财税、信贷政策支持，通过政府组织建设、企事业单位自建和开发企业等社会机构建设等方式建设（筹集）的各类政策性租赁住房，包括集体宿舍、农民工公寓、青年公寓、教师公寓、人才公寓、周转住房及原建的廉租住房等。

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城镇低收入及中等偏下收入住房困难家庭出售，具有保障性质的政策性住房。

限价商品住房是指由政府限定套型面积和销售价格，并向城镇中等及中等偏下收入住房困难家庭销售的普通商品住房。

第四条 保障性住房实行统一配租、配售管理。保障性住房分配坚持公开、公平、公正的原则,实行严格的准入与退出机制。

第五条 市住房保障主管部门负责全市保障性住房管理工作，具体负责或指导保障性住房申请、审核、公示、轮候、配租配售、后续管理等制度和工作机制的实施。对申请人及其家庭成员自有房产(包括商铺、写字楼等非住宅）和现住房状况、房产上市交易情况以及享受过房改和住房保障优惠政策等情况进行审核。

民政部门负责保障性住房申请家庭的收入的核定管理及具体工作，并出具家庭收入证明。镇政府承担家庭收入的日常服务工作。公安、金融、国土、税务、工商、社保、公积金等部门应积极配合，建立部门信息共享机制。

第二章 规划与建设

第六条市政府统筹规划、合理布局、配套建设保障性住房，充分考虑住房困难家庭对交通、医疗、教育等配套设施的要求，并向社会公布年度保障性安居工程建设计划、项目开工和竣工情况，以及项目名称、建设地址、建设方式和建设套数等。

第七条 保障性住房建设用地纳入我市土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

政府投资的公共租赁住房建设用地采取划拨方式供应；其他方式投资的公共租赁住房建设用地可以采取出让、租赁或者作价入股等有偿使用方式供应。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应；限价商品住房建设用地通过公开招标、挂牌等方式出让。

第八条市政府可通过新建、配建、棚户区(危旧房）改造、改建、回购、收购、租赁等途径筹集保障性住房房源。

全市房地产开发项目可根据需要在土地出让时按一定比例配建保障性住房。土地出让前，国土、规划建设部门应明确保障性住房的建设总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件作为土地出让的前置条件，国土部门应将以上约束性条件在土地出让合同中予以明确。

第九条 保障性住房建设坚持经济、实用、安全的原则，提高规划设计水平，优化户型设计，满足基本使用功能。

公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以下;经济适用住房单套建筑面积以60平方米左右为主，可参照省职工住宅建筑面积标准适度控制;限价商品住房单套建筑面积以90平方米为主，最大不超过120平方米。

第十条 新建保障性住房可以按一定比例配建商业店铺，不计入保障性住房建设成本，用于出租或出售。出售采用划拨地建设的保障性住房配建的商业店铺，应按市场价出售，出售时按规定缴交土地出让收益，其分摊的相应面积的土地使用权按出让方式确权给购买者。出租或出售收入用于弥补保障性住房建设和运营成本。

第十一条 建设方式和建设程序。

（一）公共租赁住房采取多种方式进行建设，鼓励社会机构、个人投资建设公共租赁住房。

政府投资的公共租赁住房由市政府组织建设，或由市政府委托建设，建成后由市政府按合同约定回购。

社会机构、个人投资建设的公共租赁住房按照政府组织协调、市场运作的原则，由投资单位或个人组织建设。

（二）经济适用住房由经济适用住房管理机构直接组织实施或者采用项目法人招标方式选择具有相应资质及良好社会责任和信誉的房地产开发企业实施。

住房困难户数较多的国家机关、企事业单位经市政府批准后可以利用单位自有土地由本单位组织实施进行集资合作建房，纳入经济适用住房管理。

（三）限价商品住房建设可采取由政府统筹建设及社会主体自筹建设等方式实施。

政府统筹建设限价商品住房，是指由市政府根据我市住房发展规划和保障性住房建设计划，采取招标、挂牌等方式出让限价商品住房用地，由具备房地产开发经营资质的企业负责开发建设，纳入我市限价商品住房统筹管理，并向我市符合规定条件的对象销售的建设方式。

社会主体自筹建设限价商品住房，是指危旧住房较多、住房困难职工较多的国家机关、企事业单位等用地单位，利用单位现自有土地资源、或者通过危旧房改造等方式获得建设用地，经市政府批准后，由具备房地产开发经营资质的企业负责开发建设，并向本单位或本系统内符合规定条件的对象销售的建设方式。用地单位利用自有土地组织建设限价商品住房，涉及利用行政划拨土地的，或者涉及依据城市规划可进行用地性质调整的，应按城市规划及有关规定，向国土土部门缴纳相应的土地出让金，并办理相关手续。

第十二条 保障性住房建设应当实行项目管理制度，落实项目法人责任制。

保障性住房建设要严格履行法定的项目建设程序，强化工程质量保障措施。项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制，实行在住房建筑上设置责任永久性标识制度，接受社会监督。

第十三条 政府投资或者以政府投资为主的保障性住房建设项目，由市政府或者由市政府委托的机构组织公开招标，确定参建单位或者项目管理单位。

其他由社会机构、个人投资建设的保障性住房建设项目招标按照国家和省有关规定执行。

第十四条 保障性住房建设涉及的城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等税种，按照国家有关规定予以减免。公共租赁住房、经济适用住房建设，免收城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金等各种行政事业性收费和政府性基金。限价商品住房建设，减半收取城市基础设施配套费。公共租赁住房、经济适用住房建设，减半收取防空地下室异地建设费。

第十五条 保障性住房建设资金按下列渠道筹集：

（一）财政预算安排的专项建设资金；

（二）土地出让金收入金额的10%比例安排的资金；

（三）中央和省安排的专项补助资金；

（四）保障性住房建设融资款；

（五）社会捐赠资金；

（六）出售性质保障性住房上市交易缴纳的土地收益等相关价款；

（七）其他方式筹集的资金。

第十六条 保障性住房建设资金应当专项用于下列支出：

（一）新建、改建、回购、收购保障性住房；

（二）保障性住房分配前、分配后所需的维护和管理；

（三）支付实施租赁住房补贴所需资金。

保障性住房建设资金支出国家另有规定的，按照国家有关规定执行。

第十七条 保障性住房建设资金实行专项管理、分账核算、专款专用。

保障性住房建设资金的筹集、拨付、使用、管理和租金收支，接受审计机关的审计监督和有关部门的监督。

第三章 申请和分配

第十八条 保障性住房实行分层次供给，优先满足低保和低收入住房困难家庭。

纳入住房保障家庭的收入标准、住房困难标准和住房保障面积标准由住房保障部门会同有关部门制定，并根据实际适时调整，报市政府批准后向社会公布。逐步实现各类住房保障方式之间的相互衔接。申请保障性住房家庭应出具书面诚信承诺和提交书面授权书，声明同意审核机关调查核实其家庭住房和收入等情况。

第十九条 保障性住房供应对象和条件：

（一）公共租赁住房保障城镇低保、低收入、中等偏下收入住房困难家庭以及已缴纳一定期限综合社会保险或城镇职工社会保险的外来务工人员。具体条件是：

1、城镇低保住房困难家庭：申请人是我市城镇非农业户口居民，享受城镇低保，家庭无自有住房或者人均住房建筑面积低于13平方米。

2、城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭：申请人是我市城镇非农业户口居民或者我市国家机关、企事业单位工作人员（不含临时聘用人员），家庭人均年收入低于统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入1.3倍（审核时统计部门尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定）、家庭无自有住房或人均住房建筑面积低于13平方米。

3、外来务工住房困难人员：申请人持有我市居住证，并在我市实际居住满3年；在我市的劳动关系稳定，已与本地用人单位（本地注册企业）签订劳动（聘用）合同3年以上，连续缴纳社会保险费3年以上；申请人及配偶、子女在我市范围内无住房，未租住公有住房，且用人单位未安排住房。

在外来务工人员集中的开发区、产业园区就业的企业员工原则上由用人单位筹建的公共租赁住房解决住房。

（二）经济适用住房保障低收入、中等偏下收入住房困难家庭，具体条件是：申请人是我市城镇非农业户口居民或者我市国家机关、企事业单位工作人员（不含临时聘用人员），家庭人均年收入低于统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入1.3倍（审核时统计部门尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定）、家庭无自有住房或者人均住房建筑面积低于18平方米。

（三）限价商品住房保障中等及中等偏下收入住房困难家庭，具体条件是：申请人是我市城镇非农业户口居民或我市国家机关、企事业单位工作人员（不含临时聘用人员），家庭人均年收入低于统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入1.5倍（审核时统计部门尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定），申请家庭无自有住房或人均住房建筑面积低于22平方米。

本条规定的我市城镇非农业户口居民只能申请户口所在镇保障性住房，且户口落户需满3年以上;我市国家机关、企事业单位工作人员（不含临时聘用人员）只能申请工作单位所在镇保障性住房。

市住房保障主管部门会同有关部门，根据本市人均可支配收入水平变化等因素，对准入标准适时进行动态调整。

在符合城市总体规划的前提下，国家机关、企事业单位经市政府批准利用本单位自有土地建设的保障性住房优先用于解决本单位、本系统内符合住房保障条件的住房困难职工，剩余住房由市政府统一调剂，面向我市符合条件的保障对象供应。

第二十条具有下列情形之一的，不得申请保障性住房：

（一）申请人申请之日前三年内在本市内有房产转让行为且含转让的房产在内家庭人均住房面积达到规定标准的。

（二）已享受过房改和住房保障优惠政策购房且家庭人均住房面积达到规定标准的。

（三）上级文件和市政府规定的其他情形。

第二十一条 申请保障性住房的申请人及其作为共同申请人的家庭成员之间必须具有法定赡养、抚养或者扶养关系并且共同生活，包括申请人及其配偶、子女、父母等。申请家庭成员的收入、住房面积应当合并计算。

第二十二条 申请保障性住房，按照以下程序办理：

（一）城镇非农业户口居民家庭申请保障性住房，应在户口所在地镇政府提出申请，国家机关、企事业单位工作人员向所在单位提出申请，领取并如实填报申请登记表；提供家庭收入、住房状况等证明材料及书面诚信承诺；提交书面授权书，声明同意审核机关调查核实其家庭住房和收入等情况。

（二）镇政府对申请保障性住房城镇非农业户口居民家庭，国家机关、企事业单位及主管部门对本单位（系统）申请保障性住房人员应自申请之日起15日内，通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人家庭收入、住房状况等进行调查核实，提出初审意见，城镇非农业户口居民在户口所在居（村）委会和实际居住地公共场所张榜公示，国家机关、企事业单位工作人员在工作单位张榜公示，公示期为7日。公示期间无异议的，将初审意见和申请材料同时报送市住房保障部门受理。

（三）市住房保障部门将受理的申请材料进行审核，特别是申请人及共同申请人的家庭成员自有房产（包括商铺、写字楼等非住宅）和现住房状况、房产上市交易以及享受过房改和住房保障优惠政策等情况进行审核，并提出审核意见。

（四）住房保障部门应会同相关部门，根据各类保障性住房的相关规定，对申请人进行复核认定，对符合规定条件的在市政府网站、市电视台等予以公示，7日内公示无异议或者异议不成立的，作为保障对象予以登记，向社会公开登记结果，并通知申请人。

（五）公开配租配售。住房保障部门应通过公开摇号等方式确定申请家庭轮候（个人）顺序，建立轮候名册，并根据房源供应情况和申请轮候顺序，分期、分批组织申请家庭参加配租配售选房活动。选房工作应公开进行，并邀请纪检、监察部门，人大代表、政协委员等具有公信力的代表，以及申请人代表现场监督，并设立举报投诉电话。配租配售结果应在政府网站、相关媒体进行公布。

第二十三条 保障性住房申请家庭在轮候期间，家庭户籍、人口、收入、住房等情况发生变化，对不再符合保障性住房申请条件的，退出轮候。

第二十四条 有下列情形之一的，予以适当优先分配：

（一）享受最低生活保障（低保）的家庭。

（二）申请家庭成员中有属于二等以上残疾（含二等）。

（三）申请家庭成员中有在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上的。

（四）在我市的全国、省部级劳模，全国英模。

（五）市政府规定的特殊情形。

第二十五条 外来务工人员申请公共租赁住房的，在符合规定的住房困难标准和收入标准前提下，由该类对象向工作单位提出申请，经所在单位初审后，报人力资源部门和社会保障部门审核后报市住房保障部门进行审批。开发区、产业园区内企业等各类投资主体建设的职工公寓、农民工公寓、集体宿舍等公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

第四章租金与售价

第二十六条 公共租赁住房租金实行政府定价或指导价进行动态管理，经济适用住房和限价商品住房销售价格实行政府指导价进行管理，由价格主管部门会同住房保障主管部门、财政部门审定后向社会公布。

公共租赁住房租金标准根据当地经济发展水平、市场平均租金、低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。政府投资建设或统一回购的公共租赁住房租金实行政府定价并根据保障对象支付能力实行差别化管理，对符合条件的低保或低收入家庭采取租金减免或者予以适当补贴，其他家庭租金水平按照略低于同地段同类住房市场租金确定。租金收入应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

经济适用住房的销售价格应当以保本微利为原则，企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。

限价商品住房销售价格根据控制性建设成本、土地成本及房地产市场状况，并合理考虑税费和地价变动因素后综合确定，在土地出让前应予以明确，销售利润率按不高于6％核定。

第二十七条 保障性住房购买家庭可一次性支付购房款，也可以办理住房公积金购房贷款或银行按揭贷款，并按照规定享受税收优惠政策。

第二十八条 申请家庭在房源供应的规定期限内不签订 租赁合同 或者销售合同的，视为放弃当次配租配售权利并在2年内不得再次申请保障房。

第五章使用管理

第二十九条 保障性住房只能自住，不得违反规定将保障性住房闲置、出租、转租、转借、调换、转让以及作为经营性用房；不得改变房屋用途，不得损毁、破坏和改变房屋结构、配套设施。违反规定的，依照有关规定处理。

第三十条 保障性住房购买家庭在接到办理交房手续通知后应在合同约定时间内办理交房手续，否则依规定收回；保障性住房租赁承租户在接到办理入住手续通知后3个月内未入住的，取消其承租资格；承租的保障性住房无故连续空置超过6个月的，收回房屋；违反本规定，应当退出保障性住房而未退出的，自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金。

第三十一条 公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为2年。承租人按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。承租期间的水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等费用由承租人承担。承租合同期满需继续承租的家庭，应当提前三个月向保障性住房管理服务单位提出申请。经审核仍符合承租条件的，续签租赁合同。

承租人不按期缴纳租金或应当由承租人缴交的水电费、物业管理费等费用的，不正当理由累计欠缴超过3个月的，住房保障部门或房屋产权单位进行追缴，租金按市场标准计租；累计欠缴超过6个月的，按以上规定追缴，并收回房屋。

第三十二条 住房保障部门或房屋产权单位应当加强保障性住房合同管理，对保障性住房使用情况进行日常监督管理，应当建立保障性住房住户、住房档案，将住户入住情况登记造册，及时了解和掌握保障家庭基本情况和保障性住房的使用情况，对违反规定使用保障性住房以及住户的家庭人口、收入、住房变化等情况，应当及时做出处理。

第三十三条 保障性住房可以实行住户自我管理，也可以聘请物业服务企业进行管理。保障性住房住户有义务配合物业服务企业和住房保障部门或房屋产权单位对保障性住房使用情况的核查工作。

第六章 退出管理

第三十四条 申请家庭租赁或购买保障性住房后，原有租赁的优惠政策住房应当在90日内退出，由房屋产权单位收回。

第三十五条 经济适用房、限价商品住房拥有有限产权，购买不满五年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让保障性住房的，应当向住房保障部门提出申请，经批准后，按照原购房价格和考虑装修折旧（评估价）进行回购。市政府出资由住房保障部门或指定其他部门，对应实施回购的保障性住房进行回购，作为保障性住房房源，仍用于解决城镇中低收入家庭的住房困难。

购房人上市转让保障性住房的，应当向住房保障部门或房屋产权单位提出申请，按照同期同等地段同类普通商品住房与经济适用住房或限价商品住房交易指导价差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款；政府可以优先回购。

前款规定的限制上市交易时间从首次缴纳契税款之日起计算。

上述规定应当在保障性住房 买卖合同 中予以载明，并明确相关违约责任。

购买保障性住房在办理房屋和土地所有权证时，应注记保障性住房类型及土地使用性质。

第三十六条 申请家庭已取得保障性住房后又拥有其他住房的，应当主动向住房保障部门申报并退出保障性住房。退出的保障性住房由住房保障部门或房屋产权单位按规定及合同约定回收或者回购。

第三十七条 公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合保障条件的，取消其保障资格，并限期30天内腾退；逾期不腾退的，可申请强制执行，且按市场价格追缴租金和尚未结清的水电费等。对因家庭收入变化不再符合条件的原享受租金减免或租赁补贴的家庭，但家庭收入仍符合公共租赁住房条件的，且仍属无房或住房困难，经批准可继续承租，按照其他公共租赁住房租金水平计租；对核定为不符合承租条件的家庭，由住房保障部门或房屋产权单位负责收回保障性住房。

承租公共租赁住房的家庭（个人），应当按年度向所在地镇政府或者所在单位如实申报家庭人口、收入、住房的变动情况；镇政府或者所在单位、单位主管部门对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及复核结果报市住房保障部门或房屋产权单位。

经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，由政府按规定回购，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。

第七章 责任追究

第三十八条住房保障部门、民政部门、镇政府及房屋产权单位要定期入户检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回；对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的，应当依法给予处罚。

第三十九条 对弄虚作假骗租、骗购保障性住房的，一经查实先收回住房，取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格，并对相关责任人或者责任单位依法依纪严肃处理，记入人民银行企业和个人信用信息基础数据库及有关部门建立的诚信体系。

第四十条 相关部门和住房保障工作人员在保障性住房建设、供应、售后、租后管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级主管部门依法追究有关单位和工作人员行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第八章 附 则

第四十一条 符合公共租赁住房保障条件的低保轮候家庭，未能安排实物配租的，可根据需要给予该家庭应保障人员的住房面积按租赁补贴标准发放租赁住房补贴。

第四十二条 依据本规定，各个保障性住房项目可制定具体管理实施细则。

第四十三条 本规定由市住房保障主管部门解释。

第四十四条 本规定自颁布之日起施行。