海南省人民政府办公厅关于印发海南省加快培育和发展住房租赁市场实施办法的通知

(此件主动公开)

　　为进一步推进房地产业供给侧结构性改革，培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，拉动住房消费，改善城镇居民住房条件，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《住房城乡建设部 国家发展和改革委员会 工业和信息化部 中国人民银行 国家税务总局 国家工商行政管理总局 中国银行业监督管理委员会关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168号)，结合我省实际，制定本实施办法。
　　一、总体要求
　　(一)指导思想。
　　围绕国际旅游岛建设目标，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向，有效增加市场供应，满足居民多样化、多元化的住房租赁需求，保障当事人合法权益，促进住房租赁市场持续健康发展。
　　(二)发展目标。
　　到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁管理制度，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。鼓励各市县根据当地经济社会和房地产市场发展情况，充分发挥自主性和创造性，科学确定发展住房租赁市场的具体目标、重点和政策措施。
　　 二、培育市场供应主体
　　(三)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。
　　各市县要积极引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务鼓励房地产开发企业出租库存商品房引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
　　(四)发展住房租赁企业。
　　充分发挥市场作用，鼓励各类投资者注册成立住房租赁企业，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的租赁服务。住房租赁企业可按相关规定享受生活性服务业的各项支持政策。鼓励住房租赁企业利用互联网和信息化技术开展租赁经营，实现线上线下互动发展，提升服务质量和效率。
　　(五)规范住房租赁中介机构。
　　充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。鼓励中介机构开展租赁业务，完善服务标准，倡导诚信服务，提高中介服务质量和从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
　　(六)支持和规范个人出租住房。
　　各市县要研究落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
　　(七)鼓励物业服务企业参与住房租赁活动。
　　充分发挥物业服务企业在保障当事人权益、维护秩序、保障安全、提供住房租赁相关信息方面的作用。物业服务企业应支持住房租赁信息采集和租赁服务管理工作。对合法改造房屋用于出租的，应提供相应的便利。对违规装修、违规群租等行为，应及时制止并向有关部门报告。
　　 三、增加租赁住房供应
　　(八)允许改建房屋用于租赁。
　　允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
　　(九)盘活非住宅存量。
　　鼓励有条件的市县出台符合本地实际的支持政策，积极盘活闲置的商业用房、办公楼、写字楼、工业厂房、企业库房、物流设施等资源用于出租，为各类创业者、中小企业、个体工商户提供低成本办公经营场所。 
　　 四、鼓励住房租赁消费
　　(十)完善住房租赁支持政策。
　　各市县要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民特别是新市民通过租房解决居住问题，促进住房梯度消费。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
　　(十一)明确各方权利义务。
　　出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
　　 五、完善公共租赁住房
　　(十二)推进公租房货币化。
　　转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
　　(十三)提高公租房运营保障能力。
　　鼓励各市县采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员以及新就业大学生和医生、教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围，具体准入条件和补贴标准由各市县政府制定。
　　 六、加大政策支持力度
　　(十四)给予税收优惠。
　　依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，按相关规定享受税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策对中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。
　　(十五)提供金融支持。
　　鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。鼓励保险公司创新产品服务，针对租赁人员集中的公租房小区、商业小区、个人私宅,开发费用低廉、 投保简便、保障丰富的保险产品，为住房租赁企业和私宅业主提供保险风险保障。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。
　　 七、加强租赁市场监管
　　(十六)落实各方责任。
　　各市县政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要根据相关法律法规及本实施办法，研究制定具体的实施方案，加强住房租赁管理机构建设，充实人员力量，保障工作经费，确保各项工作有序推进。全省各级、各有关部门要明确职责分工，加强沟通和信息资源共享，形成监管合力。
　　房产(住房城乡建设)部门负责住房租赁市场监督管理和中介机构、中介服务的行业管理。
　　公安部门负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理，同时要加强住房租赁当事人居住登记管理，督促指导街道办、居民(村民)委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查各种安全隐患。
　　工商部门负责对中介服务活动进行监督管理，查处利用出租住房进行无照经营等违法经营行为。
　　人民防空部门负责人防工程租赁的监督管理。
　　卫生和计划生育、税务、国家安全和城市管理综合执法等部门按照各自职责做好相应的管理工作。
　　街道办、居民(村民)委员会要充分发挥基层组织作用，设立住房租赁管理服务站，推行“网格化”住房租赁管理服务体系，实现住房租赁管理服务全覆盖、无死角。
　　(十七)完善租赁管理制度。
　　各市县政府要加快建立住房租赁信息服务与监管平台，推行住房租赁合同网上签约和落实合同登记备案制度。房产(住房城乡建设)部门要将住房租赁合同网签和备案信息及时反馈给公安、国家安全、工商等部门，并实现信息共享。公安部门要积极参与当地政府住房租赁信息服务与监管平台的建设工作，提供相关信息需求。住房租赁当事人经登记备案取得的住房租赁登记备案证，可作为承租人合法稳定住所(生产经营场所)的证明，用于办理居住证和工商注册登记。
　　同时，各市县政府要实施出租房屋信息化管理，免费登记出租和求租信息，为个人出租承租及中介机构提供信息发布服务。要规范住房租赁行为，制定出租住房标准，积极引导出租住房最低人均居住面积不低于当地城镇人均住房保障面积标准。省住房城乡建设、工商部门可根据住房租赁管理工作的需要，制定住房租赁合同示范文本，并推广使用。
　　(十八)加强行业管理。
　　充分发挥中介行业协会作用，加强住房租赁企业、中介机构和从业人员的行业自律管理。中介机构及其分支机构应当按规定到市县房产(住房城乡建设)部门备案。各市县房产(住房城乡建设)、通信、工商部门要建立联动机制，定期交换中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。各市县房产(住房城乡建设)部门要会同价格、通信、金融、税务、工商等部门加快建设房地产中介行业信用管理平台，并纳入全省信用信息共享平台。依法严肃查处中介机构发布虚假信息、挪用占用租赁押金、违规租赁、“黑中介”等行为，对严重失信主体实施联合惩戒。支持实力强、信誉好的中介机构扩大服务规模、创新经营方式，活跃住房租赁市场。
　　(十九)加强组织领导和舆论引导。
　　各市县政府、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造有利于培育和发展住房租赁市场的良好舆论氛围。
　　(二十)本实施办法自印发之日起施行。