以房养老在美国被指非主流 老年人宁愿出租

　　美国的养老保险制度三种，第一是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例；第二是雇主计划，最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划，平均替代率也在40%；第三则是商业养老保险。不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。在美国，“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，除了国家基本养老体系外的，一种自愿选择的养老方式。

　　作为一种“非主流”的养老方式，因为风险因素多；老年人缺乏足够的金融知识，经常遇到欺诈；贷款交易的费用高；借款合同条款严苛等因素，反向抵押贷款并不受美国老人待见。据统计，自1989年实施以来，截止到2010年5月，参与者仅有49万人。根据15个联邦政府机构联合编制的最新报告《老年美国人2012》(Older Americans 2012)的统计，2010年时，年满65岁的美国人有4000万。由此可见，“以房养老”参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中，仅有1%的比例。

　　在美国，最重要的逆序住房抵押贷款品种是“住房转换抵押贷款" ( Home Equity Conversion Mortgage， HECM)，它是根据《1987年国家住房法案》National Housing Act of 1987)，由国会授权联邦住房与城市发展部(HUD)于1987年面向老年人推出的，由国家提供风险保证的逆序住房抵押贷款品种。

　　在中国，“以房养老”项目在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。而在美国“住房转换抵押贷款"项目中，老人去世后，如果老人的子女希望继承房产，只需还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但即便如此，依旧少有人申请“反向住房抵押贷款”计划。

　　“以房养老”模式最大的麻烦在于，房价的起伏波动难以预料。2008 年，美国爆发金融危机后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产价值大幅缩水，机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。据统计，到2008年，美国参与“反向住房按揭贷款”的人数达到11万多人的峰值后便逐年下降。到2012年，美国一年仅有五万多参与“反向住房按揭贷款”，比2011年的七万又低了不少。

　　金融危机爆发后，由于抵押房产的价值急剧缩水，银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供此类产品。2011年，为住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行于相继停止该服务。而由附属于Indy Mac银行，一度非常流行的老年人财务自由基金公司推出的财务自由计划(Financial Freedom )，也已因开发商老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。

　　目前，美国“反向住房抵押贷款”计划有定期领取、分期领取、定期和分期混合领取三种领取方式。由于形式不够灵活，抵押还款条件苛刻，许多需要养老金的老年人不堪忍受偿还条款，也不想让金融机构吃掉过多的利息。更多的老年人选择放弃每月领养老金的领取方式，而是选择一次性获得贷款全部资金的方式，用于其他投资。据美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出，美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款，然后将这笔钱用于投资，而非选择按月领取养老金。

　　相比于“以房养老”，美国老人会有更多的选择。例如，将房间以低廉价格租给年轻人，既赚取生活费又解闷；搬进养老社区，获得非常贴心而周到的各种服务和陪护直到去世；到风景优美、生活成本低廉的国家开始新生活。去拉美养老的潮流在最近5至10年尤为流行。巴拿马就规定，只要外国人能证明每月领取的养老金超过1000美元，就可以获得巴拿马的永久居留权，而且在国外挣得的养老金无需上税。

　　(文/源尔)