供给没明显过剩刚需充足 房价全下降可能性不大

笔者结合各方面数据分析，从住房供求的基本面和资金角度判断，今年住房价格全面下降的可能性不大。

住房供给面不支持房价全面下跌。供给过剩是住房价格下降的前提条件之一。考虑到我国土地管理制度、房地产开发环节和周期，影响当前住房供给的指标可以设定为，2—3年前土地购置面积、1—2年前的住房新开工面积，以及当前的待售面积，上述指标如果处在合理增长区间或者保持稳定，房地产供应链条就是大致完整的，供给面也基本是健康的。分别看，2011—2012年全国房地产企业土地购置面积4亿平方米，处在近10年来的中上等水平，并不明显偏高;2012—2013年住房新开工面积平均下降0.4%，为近10年来首次，如果住房需求变化不大，今年住房不但不会出现供应过剩甚至还有不足的嫌疑;2013年末全国住房待售面积3.2亿平方米，按照当年速度仅够销售3个多月，库存远未达到支撑半年销售的过剩临界点。可见，今年住房市场不存在明显供给过剩。

住房需求短期内不会出现明显下滑。需求萎缩是房价下跌的另一个前提。在没有住房存量和家庭分布数据的情况下，住房需求只能根据过往的销售情况和居民收入大致做出趋势性判断。从销售看，2011年大中城市相继实施限购政策，投资需求受到抑制。尽管如此，3年来住房销售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增长17.5%，可见刚性需求动力仍然充足。从收入看，去年城镇居民收入增长7%，虽略低于房价增速，但近10年来数据表明，两者差距并不算大。当然目前房价状态下，很多城市居民无法靠收入买房，而是靠几代人的积蓄、拆迁等初始财富积累等，今年作为新型城镇化元年，拆迁增加、补偿标准提高，很可能通过增加初始财富积累和住房置换等方式，增加购房需求。

房地产行业的资金链条未现紧张迹象。房地产业资金密集且资产属性强，资金链是影响房价的重要因素，判断资金链有企业、个人和银行三个角度。从房地产企业看，去年房地产企业到位资金超过12万亿元，增长26.5%，明显高于此前三年平均增速。从个人住房贷款看，去年末个人住房贷款余额为9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。银行数据进一步印证上述趋势，去年房地产贷款和信托融资增长迅速，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元;新增房地产信托6848亿元，同比增长超过1倍。可见，房地产企业资金总体充裕，个人购房贷款增长较多，资金层面基本保障了住房供求平衡。

全国不会出现全面房价下降，并不意味着所有城市房价都不会下跌，也不代表所有企业都经营良好。相反，部分二、三线城市由于前期供给增加过多、投资需求多、人口增加有限等原因，已经表现出一些问题，应当加以高度重视。