以房养老探索多年暴露问题多 大面积推广需时日
老龄化的加速，让中国社会陷入对“老有所养”的集体忧虑。6月23日，期待已久的“以房养老”政策终于落地，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，从7月1日起，我国将在北京、上海、广州、武汉等地试点以房养老保险业务。
“以房养老”将在多大程度上缓解未来社会的养老困境？政策实施过程中如何确保保险人的利益？这个“舶来品”能否避免出现水土不服现象？
养老体系的有益补充
所谓以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种模式已广泛在欧美等发达国家实行多年。
“‘以房养老’是我国应对老龄化社会到来采取的重要措施，是我国养老保障体系的有益补充。”中央财经大学保险学院教授陶存文表示。数据显示，截至2013年底，我国60岁及以上老年人口达2.02亿人，占总人口的14.9%。面对中国老龄化加速趋势，开展以房养老无疑有利于将社会存量资产转化为养老资源，丰富养老保障方式，增加老年人的养老选择。
保监会相关负责人表示，以房养老在国内是新鲜事物，不可能做到尽善尽美。开展以房养老试点不是说政府不承担养老责任，而是市场化的一种补充。
其实，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过反向抵押试点。据保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合：一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧；另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
化解矛盾须构建多样化养老服务体系
事实上，“以房养老”在很多地方探索多年，从中也暴露出一些问题。“以房养老的核心问题还是房产资产如何估值的问题。目前各地试点中出现的矛盾也多数集中于关于房产的估值问题上。”中央财经大学保险学院院长郝演苏告诉记者，现实情况是保险公司与以房养老的参与者很难就房产定价达成一致。一般来说，老年人往往对自有房产的心理估值偏高，保险公司委托的第三方评估机构的估价普遍与老人的心理价位存在较大差距。据了解，一套房产中介标价500万元的房子，拿到银行抵押可能评估价只有300万元。房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险，对于即将试行的以房养老来说，现阶段还没有统一的、公开的标准。
而据记者了解，以房养老的另一个突出的矛盾点是有些老人不缺钱，只是需要更多的养老服务，他们片面地认为以房养老就是“我把房子给了保险公司或其他机构，他们就要管我的生活起居”，甚至是“养老送终”。而当他明白以房养老只是提供一种增加养老资金来源的选择时，他们往往会后悔当初的选择。由此可以看出，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出，真正的养老需求除了资金还在于医疗、护理、心理疏导等方面的优质服务。“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，面对广大公众，仍须着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。
大面积推广尚需时日
据了解，保监会对于可开展以房养老试点的保险公司做出了严格的限定。保监会人身保险监管部主任袁序成表示，由于以房养老对于保险公司的要求特别高，因此未来能参与到以房养老政策的保险公司数量将十分有限。截至目前，尚未有保险公司或相关以房养老的保险产品在保监会申报。
而就记者所知，多数寿险公司由于此前没有以房养老的相关经验，产品仍处于研发阶段。保险公司普遍的担忧是，由于参与以房养老的消费者都是60岁以上的老年人，很容易出现改变主意的情况；同时一旦被保险人身故后其家属不承认以房养老的保险合同，保险公司将不得不面对巨大的社会舆论压力。保监会方面也反复强调，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险等。
事实上，以房养老在国外也是小险种，没有特别成熟的经验可以借鉴。即使在美国、欧洲等发达国家，以房养老实施过程中也不断出现各种矛盾和问题，以房养老仅占整个养老市场的10%左右。专家认为，以房养老在中国也将是一个小众业务，不可能成为主流。袁序成预计有能力、有意愿参与这种业务的公司不会太多。如何更好地推广以房养老保险政策？郝演苏认为，关键在于完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，切实保障被保险人的利益。