社科院专家:当前征收房地产税尚存在法理障碍

　　●开征房产税存在较大的争议，立法推进和具体实施都还有一段较长的路要走。

　　●房产税引发争议，一个很重要的原因在于我国特有的土地出让金制度，更为重要的是与之对应的地方公共产品、公共服务的供给不足。

　　●今天的财税改革是要建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。房地产税不应该是纯粹意义上的增税政策。

　　据新华社消息，全国人大、财政部、国家税务总局等正就房地产税展开密集调研。更有报道称，房地产税立法工作由全国人大预算工作委员会具体牵头负责，酝酿在今年年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。

　　此消息一出，立刻引发了各界高度关注。人们不禁要问：房地产税立法的法理基础、现实情形和实施方案又是什么？关系全局改革的税制改革，是不是要从房地产税改革做起？这些疑惑有待进一步解读。

　　 征收房地产税存在法理争议

　　准确说，与房地产有关的税收立法，并不是一时兴起的工作。过去几年，被寄予调控房价功能的房产税改革，曾引发全社会的大讨论。2011年1月28日，上海和重庆对个人住房试点开征房产税。再往前追溯，又会发现，多年来关于物业税(此概念由香港和新加坡借鉴而来，意指以不动产的市场为基础，按年度征税)的探讨，也是相当热烈。当时一个很主要的目标是为地方政府找寻稳定的收入来源。

　　无论是试点开征的房产税还是空转多年的物业税，都存在较大的争议，主要表现为三个方面：其一，我国现行的城市土地使用权出让制度下的土地出让金，与不动产保有环节税收存在一定的交叉地带，同时并行的合法性存疑；其二，与房地产有关的一切税收已经较为完善，若再为其立法，其他相关税种如何安置，尚没有清晰的思路；其三，我国税制结构中没有真正意义上的财产税设置。当经济总量快速膨胀，房产税又该如何担负起在财产保有环节调节收入分配，并为地方财政提供可支配财力，有待更为缜密的研究。此三点决定了无论是房产税、房地产税还是物业税，在中国的立法推进和具体实施都还有一段较长的路要走。

　　这当中，房地产税的法理基础争议最大。

　　无论是依照现行的《房产税暂行条例》将非营业性居住用房纳入计征范围，还是参照主要发达国家房产税税制设计重新立法，都存在的一个问题是：我国土地所有权归国家所有，土地使用者不具有土地所有权。土地使用者缴纳的土地出让金是使用权转移产生的租金。因此，本应针对房产所有者征收的房产税，如果向不拥有土地所有权，只有土地使用权加房产所有权的房产所有者征收，确实存在一定的合法性障碍。

　　此外，房产税是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。如果将土地放在一边，只看房屋的价值，那么随着时间的推移房屋不仅不会升值而且会折旧减值。换言之，真正的房产税税基是房屋连同其占有的土地，而非房屋本身。数据也可以佐证上述的判断。作为房产建设原材料之一的“土地价格”，2009年第一季度至2014年第一 季 度，全国平均地价累计涨幅达36.3%。而过去一年，“北上广深”四大一线城市的房屋销售价格同比上涨超过20%。土地价格的决定性作用凸显。