不动产登记的制度原点是保障权利

　　传说中的《不动产登记暂行条例》日前终于在中国政府网全文公布。该条例将从2015年3月1日起施行。此前外界将“以人查房”作为不动产登记的主要看点，一些网民更是将“以人查房”视为反腐利器。但在条例的35个条文中，通篇并无“以人查房”的规定。相反，条例对查询人进行了严格的约束，只有“权利人”和“利害关系人”才可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关基于履职需要进行查询也要依照法律、行政法规的规定进行。

　　不仅不动产登记信息不能随意查询，条例还强化了登记机构、信息共享单位及其工作人员的保密义务。违反规定泄露登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　从不动产登记制度的初衷来看，这样的立法设计并不令人意外。因为条例的主要功能，就在于落实物权法，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。国务院法制办和国土资源部对条例出台意义的官方解读，强调的也是“保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平”、“尤其是方便企业、方便群众”。

　　总体上看，条例与现行不动产登记制度最大的不同就在“统一登记”上：明年3月1日条例施行之后，不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台将实现“四统一”。“统一登记”对普通民众影响最大的，就在于登记手续更简便，房产买卖也可以更放心了。以笔者所在的海南省为例，因“一房两卖”所导致的房产纠纷屡有可见。这种骗局之所以能够成功，就在于因不动产登记的分散与查询的相对不便，而在买卖双方之间形成了信息不对称。有了“统一登记”和规范查询，“一房两卖”当能最大限度避免。

　　舆论更愿意从反腐和房产税等角度来解读不动产登记，也不难理解。一则反腐败与房产税都是当下的社会焦点话题，本就抓人眼球；二来不动产统一登记制的施行也的确将给反腐败带来正向的积极作用，并为房产税的出台提供基础平台。只不过，这些关联更多是不动产登记制度的附带影响，而非其初衷。

　　不动产登记制度里的“不动产”，并不仅仅指房屋，也包括集体土地、林地、耕地等。当下农村土地纠纷频发的背后，不动产权属不明确是重要因素之一。“无恒产者无恒心”，不动产登记制度是不动产能够成为“恒产”的最基础的制度设计。可以预料，条例对于预防和化解农村土地纠纷所能起到的规范作用，将比连带反腐功能更早显现出来。

　　也有一些人期待这一制度一经实施，房价就会下跌甚至崩盘，那还得看不动产登记配套制度的实施状况以及中国经济的基本面。如前所述，不动产登记制度的初衷并不是反腐败，也不是降房价。如果说连锁反应的话，若“四统一”之后房产税如期出台，则二套房以上保有环节费用增加，这笔费用很可能会转嫁到租房市场，导致租房成本上升。

　　从2007年在《物权法》中有了关于不动产登记的原则性规定，到去年初被写进《国务院机构改革和职能转变方案》，再到今年11月通过，不动产统一登记制度在复杂的博弈之后终于迈出坚实的一步。这一制度还将带来哪些变化，又将给产权人带来哪些具体影响，很快我们就能一一见证。

　　(作者系海南大学法学院副教授)