不动产登记将给房地产带来哪些影响？

　　中新网12月23日电 《不动产登记暂行条例》公布。对此，《香港商报》刊文分析称，《条例》的公布，不仅清楚不动产的各种权利，保护不动产持有人的相关权益，也为制订公平公正的物业税制度奠定了基础。

　　文章摘编如下：

　　《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已经公布，并自2015年3月1日起施行。按照《条例》的规定，中国的不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　也就是说，从《条例》规定的内容来看，中国不动产登记的内容十分简单，就是国家法定机构对土地、海域、以及房屋、林木等不动产来界定权利归属，即所登记不动产的产权界定，或所登记不动产的持有人是谁而不是谁，以此来保护权利人的合法权益。

　　《条例》公布之后，对股市的地产板块产生较大的影响，当天地产板块股票全部下跌。为什么会这样？《条例》对中国实体楼市又会产生多少影响？这种影响是大是小？是短期的还是长期的？要回答这些问题，可以从两个方面来看：一是困扰当前中国房地产市场最大的问题是什么？二是《条例》到底做了什么？

　　当前中国住房市场面临的问题主要有：

　　一是住房价格过高，让绝大多数城市居民没有支付能力进入住房市场，从而在内地许多城市不仅住房供应过剩，而且也形成各种大小的房地产泡沫。而这种房地产泡沫破产，不仅严重增加了中国经济增长之压力，也容易把内地金融体系的风险不断暴露出来。

　　二是居民持有的住房严重分配不均。当前内地城市的住房，特别是一二线城市的住房基本上为各城市的高收入居民及城市的原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房价下无法用支付能力拥有住房(中低收入以下居民的住房只能通过政府保障性住房来解决，这里就不是讨论的对象)。这就必然导致许多城市一方面有大量的住房空置，另一方面让更多的中高及中等收入的民众住房严重短缺。

　　三是由于一般商品房市场的房价越来越高，从而使得无论是地方还是中央，各类有权利的部门开始巧立名目向福利分房回归。

　　四是内地居民的住房消费严重超前。与世界各国相比，特别是与发达国家相比，中国居民购买首套住房的年龄越来越低。比如北京居民购买第一套住房的年龄在27岁，而类似情况在德国则在42岁，整个相差15岁。对于内地居民来说，越早持有住房就越好。这不仅会增加城市居民的支付压力，也让未来内地房地产市场不可持续。

　　五是由于内地住房市场价格一直持续上涨，持有住房的价值越来越大。特别是当内地居民把住房看作是永远保值升值之资产时，官员的寻租腐败纷纷伸向房地产业。而内地居民之所以对住房投资感兴趣，问题就在于房地产的交易税及交易所得税偏低，居民住房持有物业税极低。如果不能够确立房地产物业税合理公平的制度规定，那么这种问题是不可能解决的。

　　《条例》为建立物业税制度奠定基础

　　为何中国住房市场投机炒作严重、住房严重分配不公？很大程度上是与当前中国的住房税收制度不合理有关。因为，就目前中国的住房税收制度来看，住房交易与流转环节是征收了一定的交易税及交易所得税，但这些住房税收基本上处于偏低的水平。更为重要的是，对于住房持有环节，除了两个城市在对征收物业税试点之外，其他地方住房物业税基本上为零。

　　但是，要征收住房物业税，其税基从何而来？物业税的税率又如何？如果物业税的税基和税率都无法确定，那么物业税根本就无法征收。笔者早在2005至2006年就已经提出，要征收住房物业税就得先建立起一些基础性制度，比如，对中国的住房进行全国性普查，建立起公开透明的不动产登记制度。

　　今次《条例》的公布，就是要求对不动产住房进行全国登记。在此基础上，就可以知道全国城市有多少住房，这些住房又有多少类型，并如何公布。

　　这样，政府就知道每个家庭住房的数量及价值，并以此基础确立物业税的税基，及确立物业税的优惠及减免条件，并制订出公平公正的物业税征收制度。如果政府不能够获得这些住房持有之信息，不能够让住房持有的信息公开透明，要进行物业税征收是不可能的。

　　还有，就中国的特殊情况来说，《条例》的公布也意味着许多以往隐藏在住房市场背后的非法交易、不合理的财产持有的行为都会暴露在光天化日之下，这对政府的反腐倡廉起着有利的作用。

　　总之，《条例》的公布，不仅清楚不动产的各种权利，保护不动产持有人的相关权益，也为制订公平公正的物业税制度奠定了基础，可暴露住房市场的非法交易及不合法的财产持有，通过物业税这个经济杠杆来化解当前中国住房市场许多问题。正是这个意义上说，如果《条例》实施，并促使中国公平公正的物业税制度出台，那么，对中国房地产市场所产生的影响将是巨大的，市场对此一点都不可低估。(易宪容)