从保护不动产物权的角度看不动产登记类型与权利体系

从保护不动产物权的角度看不动产登记类型与权利体系——《不动产登记暂行条例》解答四

　　程 啸　清华大学法学院副教授

　　 一、规定不动产登记类型有利于保证登记的真实与准确

　　《不动产登记暂行条例》第3条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条。”这是对不动产登记类型的规定。其中，首次登记、变更登记、转移登记与注销登记是依据不动产权利的变动形态对不动产登记进行的划分，属于权利登记。至于更正登记、异议登记、预告登记与查封登记，则属于法律规定的其他登记类型。《不动产登记暂行条例》第3条对不动产登记类型的规定，对于确保不动产登记的真实与准确，维护不动产登记簿的公示力与公信力，保护广大民事主体的不动产物权，具有重要的意义。

　　首先，《不动产登记暂行条例》是《物权法》的配套规定，旨在贯彻落实《物权法》和其他法律关于不动产登记的规定。但是，条例的性质与《物权法》毕竟有所不同。《物权法》属于不动产登记的实体法，而条例是不动产登记的程序法。不动产登记实体法解决的是：要使一项不动产物权变动生效的话，必须具备哪些条件。而不动产登记程序法关注的问题是，何种情形下、在符合哪些条件时，不动产登记机构应当按照何种程序、依据何种标准进行登记。不动产登记的类型众多，不同的登记类型，从申请人、申请材料到审核甚至颁发权属证书上都有所不同。例如，对于因房屋买卖发生的转移登记，登记机构就要进行审查，而对于人民法院委托登记机构进行的查封登记，登记机构就无权审查。如果条例中不对登记的类型做出规定，实施细则要做进一步的规定就缺少法律依据。事实上，我国《物权法》对预告登记、更正登记和异议登记的规定，也就是对不动产登记类型的规定。

　　其次，在《不动产登记暂行条例》中对不动产登记类型做出规定，有利于实现国务院要求的不动产登记“四个统一”的目标。按照国务院的规定，不动产统一登记就是要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。长期以来，由于登记机构不统一，我国不动产登记的类型的划分以及相应的程序就不统一，各类不动产登记中使用的概念术语存在很大的差别，如初始登记、设立登记、变更登记这几个概念，在《土地登记办法》和《房屋登记办法》中就有很大的区别。不动产统一登记首先要从登记类型的统一上做起，作为行政法规的《不动产登记暂行条例》对于登记类型这样一个重要的、迫切需要解决的问题做了规定，将有利于今后实施细则做出细化,有利于实现不动产登记程序的统一。例如，查封登记是不动产登记实践中最为常见的登记且产生的争议也非常多，对广大民事主体的不动产权益的影响巨大。由于查封登记涉及到人民法院以及其他有权机关的行为，只能以行政法规来明确,部门规章无法加以规范调整，这对于保护广大民事主体的不动产权益，是非常重要的。

　　 二、详细列举可以登记的不动产权利有利于维护权利人的不动产物权

　　由于不动产登记制度旨在维护不动产交易的安全和提高交易效率，因此不动产登记并非意味着，登记机构只要将不动产的自然状况（如位置、面积等）记载不动产登记簿上即可。在不动产的登记中，最重要的是将不动产上的权利记载于登记簿上。惟其如此，方能维护交易安全和提高交易效率。可是，不动产上的权利类型很多，有些是物权，如国有建设用地使用权、房屋所有权等，有些是债权，如房屋租赁权，还有些是新型的财产权如不动产信托财产权等。虽然不动产登记是对不动产权利的登记，但无论是当事人申请登记，还是不动产登记机构办理登记，都要付出相应的成本、花费一定的时间。故此，只有那些对交易具有重大法律意义从而需要公示的权利，才应当在登记簿上加以记载并公示。否则，不仅违背了不动产登记的目的，也加重了登记机构的负担。由此，就产生了究竟哪些权利可以被记载于不动产登记簿，即哪些权利具有“登记能力”的问题。

　　《不动产登记暂行条例》就哪些不动产权利具有登记能力，可以依据条例进行登记做了明确的规定。该条例第5条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”

　　《不动产登记暂行条例》第5条是非常重要的规定，它明确了能够依据条例进行登记的不动产权利的具体类型。今后，无论是不动产登记机构在受理登记申请或按照有关国家机关的要求进行登记，还是人民法院处理不动产登记纠纷案件，都应当依据本条加以判断。这一规定既能够确保所有的应当登记的不动产权利都可以登记，又有效地防止了实践中一些地方任意将不属于不动产权利的其他权利记载于不动产登记簿的问题。这对于规范登记行为，维护公民、法人等民事主体的不动产权利具有重要意义。

　　首先，《不动产登记暂行条例》是《物权法》的配套法规，旨在贯彻落实《物权法》的规定。《物权法》第5条规定的物权法定原则是物权法的基本原则，对于不动产权利状态的明晰化，保护不动产物权人的权益都是非常重要的。既然如此，对于不动产上能够登记的权利类型的规定，不宜突破《物权法》的规定，而应按照物权法定原则将那些需要登记的不动产物权进行登记。申言之，《物权法》对基于法律行为的不动产物权变动以登记生效要件主义为原则，例外地采取了登记对抗要件主义（如土地承包经营权、地役权等）。因此，判断哪些不动产上的权利具有登记能力时，应当从公示原则的角度确定具有登记能力的不动产权利。所有的不动产上的物权，无论其变动以登记为生效要件还是对抗要件，原则上均具有登记能力，除非法律另有规定。具体包括：（1）不动产所有权，如土地所有权、房屋所有权、林木所有权等；（2）不动产用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权以及地役权；（3）不动产抵押权，如房屋抵押权、建设用地使用权的抵押权等。

　　其次，不仅是《物权法》这样的法律上规定的不动产物权可以办理登记，即便是其他法律，如果规定了某类不动产权利实行登记的，也能够登记。为此，《不动产登记暂行条例》第5条第10项属于为其他法律规定预留的通道。今后随着我国经济社会的发展，如果出现了新的、应当登记的不动产权利，完全可以通过制订或修改相应的法律加以规定，从而使该权利能依据《不动产登记暂行条例》进行登记。