三亚:房屋面积缩水业主状告开发商 法院调解

人民网三亚频道6月4日电（蔡东成）6月4日下午，6月4日下午，三亚市两级法院召开了联动调解案款发放会，将相关款项发放给了三亚怡和豪庭教师代表。

据了解，此案共计涉及怡和豪庭188名业主，退还款项600万元，除了已领取退还款项的10名代表业主，剩余款项将由三亚市中级人民法院通过银行转账方式退还给其余业主。

房屋面积缩水，业主状告开发商

据介绍，2005年11月26日，三亚市教育局与海南星辰房地产有限公司（以下简称“星辰公司”）签订《住房购销合同书》，约定星辰公司提供约30000平方米建筑面积的住宅套房，按成本价给三亚市教育局作为教师住房。该住房系享受政府相关优惠政策、限定销售对象、限定销售价格的政策性保障性商品住房。

该批房屋户型有126.58㎡、114.42㎡、91.01㎡三种，但是该批房屋办证后，产权证登记面积比合同约定面积分别少了9.32㎡、8.48㎡、8.13㎡。

2011年12月22日，由于合同约定的房产面积与产权证登记的面积不一致，购房教师以星辰公司为被告就退还房屋面积差异房款及代收办证费用事宜起诉至城郊法院，城郊法院判后双方均不服上诉至三亚市中级人员法院。2013年3月25日，三亚市中级人员法院作出终审判决，判决星辰公司退还面积差异房款。此外，认定《合同》虽约定底层架空层等公摊面积由买受人负责，但上述建筑是否应由买受人购买，属另一法律关系，当事人可另行主张。

官司败诉，开发商反诉业主

随后，星辰公司遂于2013年6月6日提起诉讼。三亚市城郊法院经审理后判决建设架空层的费用应由星辰公司承担，星辰公司不服向三亚中级人民法院提起上诉。

在案件审理过程中，双方对法律和政策的认识分歧很大。其主要争议点在于星辰公司认为涉案房屋为政策性保障性住房，价格低廉，所以合同约定底层架空层、物业管理用房及垃圾站计入建筑面积，面积差应由合同约定的面积减去产权证登记的面积和上述建筑面积。尽管后来签订的补充协议是以房产证面积为准，但是架空层的受益人是教师，应由老师负担当时的建筑成本。

购房教师则认为，虽然涉案房屋是政策性保障性住房，但其价格相对于当时的市场价来说也是合理的，且《合同》第三条的约定应理解为房屋按套销售的，底层架空层等公用建筑面积才属业主负责，双方签订的《补充协议》第一条也约定了对涉案房屋建筑面积误差的处理，应以房产证为准，架空层等建筑不能计入建筑面积。再有星辰公司向三亚市住房保障与房产管理局出具的承诺书，承诺其放弃对架空层的所有权，架空层面积不计入公司发证总建筑面积，产权归全体业主所有，作为业主休闲娱乐活动场所，因此而引发的相关法律责任，由其承担。

此外，三亚市住房和城乡建设局向购房教师出具的《复函》也说明，架空层不计入发证面积，产权归全体业主所有，开发商不得销售或者变相销售，故不应由其承担上述建筑面积的费用。

案件僵持，法院介入成功调解

由于双方当事人已经经历了一次诉讼，对立情绪严重，矛盾冲突比较大，还多次向省市政府、上级法院上访，给承办法官造成了很大压力。为缓解双方矛盾，三亚市中级人民法院院领导、庭领导和承办法官多次向当事人作调解工作，尽可能使双方当事人意识到调解是最有利于自己的方式。

但由于双方意见分歧较大，都拒绝做出让步。在查明事实和分清责任的基础上，法院向双方当事人提出调解方案即星辰公司将上批执行案件款约600万元事先存入中院账户，购房教师自愿放弃上述执行案件中的罚息，作为星辰公司在本案中请求支付架空层等公共部分的对价。

与此同时，三亚市中级人民法院与城郊法院及时沟通协调，计算出星辰公司应履行的执行款以及免除的罚息，最终不仅成功促成了调解协议的达成，而且达成了先前教师诉星辰公司案件的和解，星辰公司当天即将执行款打入法院账户，购房教师也签收了调解书。