物业服务不到位、业委会难成立 小区管理难题怎么破？

　　上月，海口市琼苑路琼苑广场小区新老物业交接时，原物业公司在收到退场通知后，半个多月不愿意退场，一度引起了媒体关注。主管部门介入后，原物业公司才最终同意退场。

　　海南日报记者在走访中了解到，小区原先的物业管理公司进驻9年来，服务和管理无法让业主们满意，因小区服务等多个服务项目，都与业主们起过冲突和矛盾。也正是为此，该小区才成立业委会并将其辞退。

　　如何让物业公司服务管理到位?这一直备受市民关注。从近两年海口市政府12345热线投诉件来看，有相当一部分投诉件涉及物业服务不到位、业委会成立难等问题。近日，海口市住建局相关负责人、海口市业委会协会会长肖江涛接受海南日报采访时，就小区管理难题和部分业主关心的事物进行了解答。

　　1、小区物业公司重管理不重服务怎么办?

　　答：业主必须同物业公司工作人员强调，物业公司和业主是服务和被服务关系。物业公司是小区业主通过缴纳物业费聘请来的服务企业，其职责就是为广大业主做好小区各项服务工作，比如房屋管理及维修养护、共用设施设备维修养护、绿化养护、保洁服务、协助公共秩序等。

　　2、物业服务不到位怎么办?

　　答：小区需成立自治组织业委会，同物业服务公司签订服务合同，通过合同约束物业服务工作，并根据服务合同对物业公司实施奖惩措施。

　　3、无法更换物业公司怎么办?

　　答：小区首先要成立业委会，然后召开业主大会投票通过本小区物业公司招标方式，获得过半业主同意即可启动选聘物业公司程序。选聘成功后，由小区业委会同物业服务公司签订服务合同。

　　4、前期物业公司赖着不走怎么办?

　　答：业主和业委会可以拿起法律武器维护自身的权益。《海南经济特区物业管理条例》规定，物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交;逾期仍不移交的，视不同情形，按月处1万元以上5万元以下罚款;超过3个月仍不移交的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。

　　5、小区物业乱收费甚至提高物业费怎么办?

　　答：业主可向相关部门投诉责令其改正。《海南经济特区物业管理条例》规定，普通住宅物业服务收费，实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准，报所在地人民政府价格行政主管部门备案。物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。

　　6、小区为什么要成立业委会?

　　答：业委会也是小区管理的一个重要抓手，是业主行使权力的重要自治机构。从监督物业公司角度，小区没有业委会，根本无法终止《前期物业合同》并同物业公司签订新的物业服务合同，更谈不上真正监督物业服务;从公共服务角度看，如果没有业委会组织召开业主大会，小区公共维修基金将很难提取使用。

　　7、成立业委会主要步骤有哪些?

　　答：(1)先向所在辖区街道办提出成立业委会申请;(2)成立首届业主大会筹备组;(3)开展筹备组工作，包括确认业主身份，草拟《业主大会议事规则》《小区管理规约》，确认业主委会委员候选人名单，确认首次业主大会召开时间、地点。(4)召开业主大会表决《业主大会议事规则》《小区管理规约》，并选出首届业主委员会委员。(5)向所在街道办报备并刻制公章。

　　8、成立业委会有何作用与好处?

　　答：业主委员会是代表业主利益的组织，它是维护业主的合法权益，对物业服务或其他对业主有利害冲突的组织个人进行监督、协商、谈判、诉讼的合法组织。有了业委会才能体现广大业主的主人翁地位，实现业主真正意义的当家做主。

　　9、首届业主大会有什么作用?

　　答：召开首届业主大会的主要目的是选举成立小区业委会，决议小区重大事务，获得小区物业规划资料，了解小区配套公共用房、公共用地、停车场、监控设施、天台、水池、花园等的具体数目、位置及归属，以及决定公共资金使用、续筹方案，决定物业费水平，可以集中选择、解聘物业公司，监督规范物业公司的行为等等。如果没有召开首届业主大会，就无法成立业委会，上述权利均无法实现。

　　10、业主大会和业主委员会是什么关系?

　　答：业主大会是由全体业主组成的一个决策权力机构，而业委会则是其执行机构。业委会执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样就保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。