海口老旧小区加装电梯存难题？市住建局深度解读
据不完全统计，海口市没有安装电梯的旧住宅楼300余万平方米，随着老龄化社会的到来，推进既有住宅小区加装电梯，是方便居民出行的一项惠民工程。近日，海口市住建局联合海口6部门研究制定的《海口市既有住宅加装电梯实施意见（试行）》，从明确申请主体、给予奖补、改造规划等方面，进一步推进既有住宅小区加装电梯工作。
目前，海口既有住宅小区加装电梯有哪些痛点、堵点？针对这些痛点、堵点，《意见》将有哪些具体的促进？新海南客户端记者就此进行走访调查。
连日来，新海南客户端、南海网、南国都市报报道关注了海口市既有住宅小区在加装电梯过程的“难点”“堵点”，这些阻力既有来自小区内部，业主之间意见难统一的矛盾；也有来自于外部，加梯服务公司鱼龙混杂、收钱不办事的“坑”。
电梯加装过程中，如何平衡各方业主的利益，既给予了高层业主“方便”，又不能让低层业主“吃亏”？规划方案在公示期，低层业主有不同意见，怎么样来协商进一步推进化解？住宅加梯一事已经进入施工阶段，有业主阻挠就只能中止吗……
相关报道刊发后，海口市住建部门高度重视，并针对以上业主们在电梯加装过程中的疑虑和困惑，围绕《海口市既有住宅加装电梯实施意见（试行）》（以下简称“《意见》”）进行深度解读。
事例一
公示期有业主有异议
多方力量对异议协商解决
“加装电梯审批比较方便，对于提出意见的业主，也有专人帮忙协调。”住在省社会保险事业局住宅楼的居民李女士对既有住宅加装电梯的审批工作较为认可。
据了解，省社会保险事业局住宅楼为早期八层无电梯住宅，2020年6月，为方便高层老人出行，业主向辖区分局申报加装电梯规划方案。经审查申报材料符合相关条件后，按程序在所在小区进行公示。公示期内该住宅楼底层业主向分局提出异议，提出了加装电梯方案须作调整以减少对底层住户采光通风的影响的诉求。辖区分局主动介入并协调业主进行方案调整的沟通，最终加装电梯得以实施，目前已投入使用。
“我们对加装电梯项目开辟规划审批绿色服务通道，每个项目都有专人联系专人负责，实行‘一对一指导’‘一包到底’的审批服务。”海口市自然资源和规划局相关负责人介绍，对加装电梯项目海口优化审批流程，执行一次性告知制度。针对住宅业主意见不统一，部分业主反对加装电梯现象，有专门的“协调员”上门，积极联合街道、社区居委会、业主委员会等基层组织，整合多方力量，引导业主们沟通，高效推动加装电梯项目的实施。
事例二
小区的事情自己议
热心业主耐心沟通邻里意见
“小区的公共事务都不是一蹴而就的，在电梯加装的过程中，通过耐心沟通邻里之间的不同意见我们最终用上了电梯。”近日，翠玉园小区业主张先生对记者说，2020年6月小区启动加装电梯工作后，他通过小区微信群召集12位热心业主，利用晚上和周末时间积极“扫楼拉票”，征集全体业主的意愿。
张先生回忆，在“扫楼拉票”前期，低层业主的“支持票”很难拿，“当时二楼的业主刚开始是坚决反对的，沟通了几次他认为电梯加装后会产生噪音，怎么样都不同意。”张先生说，眼看沟通陷入了僵局，业主们决定换个思路，找到一楼的两户平日中相处关系较好的业主，来获取他们的支持，经过沟通后，这两户一楼的业主最终表示同意，提交了加装电梯所需的最后两张关键支持票。
“这个过程我们足足用了半年的时间，经过业主们一次次的反复耐心沟通，最终全体业主同意加装电梯，我们也最终如愿用上了电梯。”张先生说道。
记者了解到，据统计，海口自2019年以来共出具规划批复项目221宗，海口市教育研究培训院职工集资住宅楼小区、海口市琼山区教师村、海岸华府小区等多个小区完成了加装电梯，让老旧小区居民圆了“电梯梦”。
旧住宅加梯
阻力怎么来突破？
根据记者的走访调查，旧住宅小区加装电梯的阻力既有来自小区内部，大多表现在业主之间利益诉求有冲突，意见难统一；也有来自于外部，加梯服务公司鱼龙混杂，收钱不办事，甚至“卷钱跑路”。
“《意见》通过政策和法律两个维度，来对旧住宅小区加装电梯的痛点、堵点进行突破。”海口市住建局旧房改造科相关工作人员表示，目前既有住宅加装电梯存在四个难题，分别是业主代表推选及业主发动工作、老旧住宅结构及质量存在隐患、加装电梯费用的分摊和低层业主的抵制，“其中最难的一点就是低层业主的抵制，在这一点上，通过加强社区党建引领和法制建设，将推动和改善。”该负责人表示。
根据《意见》，既有住宅小区加装电梯始终围绕着“业主自愿、居民自主、费用共担、充分协商、公平合理、依法合规、确保安全、市场运作”的原则，在此过程中，职能部门和基层社区做好相应的服务的工作。
针对业主们在电梯加装过程中遇到的热点问题，该负责人对此围绕着《意见》进行解读。
一、低层业主认为加装电梯影响采光、通风
在走访过程中，记者了解到低层业主反对的最大意见，就在于担心加装电梯影响到室内的采光、通风等问题，怎样确保因加装电梯给业主带来的影响得到解决？
《意见》明确：
申请材料符合要求的，经规划部门审查通过并依程序公示无异议后出具既有住宅加装电梯规划批复手续。
根据《中华人民共和国民法典》“第二百九十三条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第二百九十五条：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”等国家法律规定。因此，加装电梯要与受到影响的相关业主达成一致意见后才能加装。
“为什么我们要设置公示期十天内，如果有业主反对就要暂时中止，重新争取有异议的业主的同意后才能加装，这就需要业主们与设计公司沟通，通过技术手段解决通风、采光等问题，无法避免的，可商议通过补偿等形式争取低层业主的同意。”该负责人表示。
二、业主担心老旧住宅结构及质量存在隐患，加梯不安全？
施工质量和安全也是许多业主的顾虑，工程施工毕竟有一定的技术门槛，小区业主并不专业也无法监工，在小区加装电梯的过程中，施工质量如何保障，并做到让业主理解、信任？如何确保加装电梯的安全工作？
（一)在设计方面得到保证
《意见》明确：
实施主体应委托具有相关资质的设计单位开展既有住宅加装电梯技术可行性研究和编制加装电梯规划设计方案。规划设计方案须符合建筑设计、结构安全、消防安全、防雷和特种设备等相关规范标准，不能影响既有住宅的整体性结构安全和住宅小区消防通道、消防间距、消防疏散等，尽可能不影响小区整体环境。
（二）在监督方面得到保证
《意见》明确：
1.市住建部门负责既有住宅加装电梯统计工作，履行本单位行政管理职能事项；负责对老旧小区既有住宅加装电梯的统筹规划建设指导和推进工作；负责指导各区住建部门加装电梯工程施工许可证的办理、施工生产安全及分类统计工作；负责指导各区对计划内老旧小区既有住宅加装电梯资金奖补核定工作。2.资规部门负责加装电梯方案的规划审核工作。3.市场监督管理部门负责电梯安装告知受理、电梯使用登记、电梯使用环节的日常监管和分类统计等相关工作。
（三）在施工方面得到保证
《意见》明确：
实施主体委托具有建设安装资质的施工单位，按照加装电梯方案进行建设安装。电梯安装施工方须将拟施工时间、地点、内容等情况，安装施工前书面告知区市场监管（特种设备）部门，并到具有法定资质的特种设备检验检测机构办理监督检验手续。电梯安装过程须由具有法定资质的特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验。
（四）在质量方面得到保证
《意见》明确：
项目完工后，辖区住建部门应监督指导实施主体依法组织设计、施工、监理单位和电梯企业等相关单位，按照批准的设计方案检测工程质量进行竣工验收。未经监督检验或监督检验不合格的，不得交付使用。
（五）在使用方面得到保证
《意见》明确：
1.电梯使用人要在电梯投入使用前向辖区市场监督管理局办理使用登记，取得使用登记证后方可投入使用，并做好定期维护维修。2.业主就加装电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维护等费用的分摊达成书面协议。
三、少部分业主对加梯有异议，反复沟通得不到解决？
《意见》明确：
街道办、社区居委会负责辖区加装电梯政策宣传和矛盾纠纷调解等工作。对经调解，无法达成一致意见的，可引导实施主体向人民法院提起诉讼。
根据中华人民共和国民法典“第二百七十八条 下列事项由业主共同决定”中的条款制定的加装电梯条件。《意见》明确：加装电梯应当经由拟加装电梯单元业主专有部分总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯单元的建筑面积和业主数按照本单元独立计算。加装电梯拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分业主同意。
因而解读说明：是否加装电梯不是由个人来决定，也不存在一票否决权，是由业主召开法定会议决定的，个人无权否决更要执行会议议定的事项，但因加装电梯给个人带来的影响，全体业主要给予解决。如个人无理由阻碍工作推进，可依法走法律程序解决民事问题。政府是服务机构，也可以找政府部门的街道办协调解决问题。
根据《中华人民共和国民法典》“第二百九十一条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”“第二百九十二条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”
四、既有住宅加装电梯的设计方案要有那些要求？
《意见》明确：
实施主体应委托具有相关资质的设计单位开展既有住宅加装电梯技术可行性研究和编制加装电梯规划设计方案。规划设计方案须符合建筑设计、结构安全、消防安全、防雷和特种设备等相关规范标准，不能影响既有住宅的整体性结构安全和住宅小区消防通道、消防间距、消防疏散等，尽可能不影响小区整体环境。
计划改造的老旧小区，老旧小区改造业主单位在组织编制改造规划设计方案时，应将加装电梯内容一并规划设计。
五、既有住宅加装电梯政策是否减轻了业主的经济负担？
《意见》明确：
既有住宅加装电梯增加的建筑面积，相关部门不计入容积率，免收土地增容费，免缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。属于计划内老旧小区改造项目，涉及税务方面问题，按照老旧小区改造相关政策办理，同时政府还给予一定奖补。
六、既有住宅加装电梯产权怎样确定的？
《意见》明确：
既有住宅加装电梯产权为该单元加装方案确定的业主共有，不计入个人房屋产权面积，不变更原不动产登记面积。相关房屋所有权发生转移时，受让人自该房屋转移登记之日起，享有和履行原加装电梯协议约定的权利和义务。
他山之石：
上海：加梯公司“代资”建电梯
老房加装电梯遭遇资金困难怎么办?近日，上海市杨浦区殷行街道与第三方加梯公司探索了一种全新的BOT模式，由加梯公司“代资”建设电梯，居民不出建设费，只付使用费。
加装电梯项目怎么推行BOT模式?在电梯建设前期，居民不用出一分钱，加梯公司出资把电梯建好，从居民开始使用之日起，再向加梯公司缴纳使用费，期限为15年。使用费按照层高比例分摊，6楼每年交使用费3100元，5楼2400元，4楼1800元，3楼1200元，2楼600元，1楼不出钱。考虑到物价指数和人力成本随时间递增，使用费每5年增长6%。
加梯公司上海骋隆实业集团有限公司负责人曾算过一笔账：一次性付全款对居民压力大，成功加梯概率小，虽能一次性收回成本，但每年只能做几台。采取这种“代资”新模式，今年以来，企业就签约100多台。数量上去了，成本自然降低了。不仅如此，电梯内广告也有收益，这部分收益折算在维保费里，企业就不需另外向居民收取维保费。
北京：社会资本参与改造可获贷款贴息
前不久，北京市住建委、北京市发改委等八部门下发通知，提出以多种方式引入社会资本参与、加大财税和金融支持、存量资源统筹利用、简化审批、监督管理等多条意见，建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的老旧小区改造良性循环新机制。
《意见》明确提出，社会资本可以通过四种方式参与老旧小区改造：专业化物业服务方式，“改造+运营+物业”方式，专业服务方式，改造实施主体方式。对于社会资本参与老旧小区改造的，北京市财政可对符合条件的项目给予不超过5年、最高不超过2%的贷款贴息;区政府对符合要求的项目，可以申请发行老旧小区改造专项债。
不仅如此，北京鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。支持社会资本开展类REITs(房地产信托投资基金)、ABS(资产抵押债券)等企业资产证券化业务;支持社会资本通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等金融机构申请中长期贷款;支持社会资本利用财政补贴、政府实物注资、产权单位和居民出资等作为项目融资的资本金。