5月28日上午，定安县地税局开展5月在线访谈活动。定安县地税局局长吴衡做客访谈室，就“房地产和建筑安装业税收管理、税收优惠政策”等相关主题与网友实时交流。该局征管室、税政室、纳税服务局、直属分局的业务骨干参与在线现场访谈，解答网民问题。
（上图为）定安县地税局局长吴衡（右）与主持人（左）现场与网友互动
（上图为）定安县地税局业务骨干现场解答网友问题
（上图为）定安县地税局业务骨干现场解答网友问题
聊天记录：
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（主持人） ：欢迎进入聊天室
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（主持人）云大纶 ：各位网友，大家好！欢迎大家参加本期的“在线访谈”活动，今天访谈的主题是“房地产业和建筑安装业税收管理、税收优惠政策等涉税热点专题”。
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（主持人）云大纶 ：本期我们特别邀请了海南省定安县地方税务局局长吴衡来到访谈直播现场，主要围绕房地产业和建筑安装业税收管理、税收优惠政策、纳税服务工作、“营改增”税种改革以及股权转让涉税事项等方面的内容与广大纳税人、网友进行在线交流并现场解答网友们的提问，广泛听取网友们的意见和建议，欢迎网友们踊跃参与。下面，我们有请本期访谈嘉宾——定安县地方税务局吴衡局长。
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（嘉宾）吴衡 ：主持人好，网民朋友们大家好！首先我向长期以来一直关心、理解和支持定安地方税收工作的广大纳税人和社会各界人士表示衷心的感谢！今天非常高兴能够通过“在线访谈”这个平台，与广大纳税人、网友进行互动交流，希望大家畅所欲言，多给我们的工作提出宝贵的意见和建议。
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（主持人）云大纶 ：现在已经有网友提问了，我们一起来看看吧。
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琪琪 ：定安县土地增值税预征率是多少？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（2013年第2号）规定，自2013年4月1日起，定安县适用的土地增值税预征率，房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。谢谢！
定安一问 ：我房地产公司购买进入施工阶段的在建工程，开发完成后进行销售，如何缴纳营业税？
（嘉宾）吴衡 ：您好，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。根据财税[2003]16号第三条第二十项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，房地产公司购买在建工程项目在开发完成后销售时可以按照财税[2003]16号的规定，差额征收营业税。谢谢！
问一问 ：我是一名公司的法人，我公司在塔岭开发区内，是工业企业。4月份，我公司报税人员申报城镇土地使用税时，税额有变化，我想了解定安县土地使用税税额情况。
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《定安县人民政府办公室关于调整定安县城镇土地使用税土地等级及税额标准的通知》（定府办[2014]21号）的规定，自2014年1月1日起，塔岭开发区内的工业用地属于三等地段，税额标准是每平方米年税额3元。定安县目前的土地等级分为四个等级，一级地段税额标准为每平米8元，二级地段税额标准为每平米6元，三等地段税额标准为每平米3元，四等地段税额标准为每平米1.5元。如果您还想进一步了解定安县土地使用税的具体情况，可以致电我局税政法规部门，电话是63830166。谢谢！
买房人 ：我想转让一套住房，房屋产权证和契税完税证明的时间不一致，在计算税费时如何确定购买时间？
（嘉宾）吴衡 ：您好，房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。谢谢！
hn：您好：请问.申请代开建筑安装业发票，付款方为公司（单位）的除了提供其他相关资料外，需不需要提供付款方的法人身份证件？
（嘉宾）吴衡 ：您好！在项目办理初始登记的时候需要提供法人身份证，代开发票环节则不需要法人身份证。谢谢！
拾一朗 ：我是一家房地产开发企业的会计，我们公司的项目已经完成土地增值税清算，后续剩余房产销售时该如何缴税？
（嘉宾）吴衡 ：您好，土地增值税项目已完成清算，纳税人销售剩余房产的行为，在土地增值税清算中属后续销售行为。已经进行土地增值税清算的房地产开发项目，后续销售商品房的，计算土地增值税增值额时按已完成清算的单位扣除项目金额确定后续销售商品房的扣除项目金额，计算公式：后续销售商品房扣除项目金额=后续销售商品房建筑面积×完成清算的单位扣除项目金额。谢谢！
MM：因夫妻离婚，他要把房产过户到给我，要不要交契税？是我交还是他交呢？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函）[1999]391号规定，对《婚姻家庭法》中规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房室产权归属一方，是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房室产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。谢谢！
十里长廊 ：我们夫妻婚前以各自名义购买一套普通住房，婚后再共同购买一套普通住房的话，请问能否享受契税优惠政策？
（嘉宾）吴衡 ：您好，不能享受。根据《财政部 国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）第一条第一项规定“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税”，购房人作为家庭成员已经拥有住房，再次购房不符合家庭唯一住房的契税优惠条件。谢谢！
hn：请问：房地产开发企业的生产经营之日如何界定？具体地说是从什么时间算起，是取得第一笔收入时还是开工时......？
（嘉宾）吴衡 ：您好！目前未能查询到国家关于界定房地产开发企业生产经营之日的特殊规定，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条的规定，企业自开始经营之日为为开始计算企业损益的年度。因此，房地产开发企业的生产经营之日应为开工建设之日。如有其他未尽事宜可致电咨询我局税政法规部门，电话是63830166。谢谢！
说三道四 ：建安企业在工程立项登记后有几个月没有开票业务，也未向主管税务机关申报营业税，主管税务机关责令其按月申报并予罚款，合理吗？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《海南省地方税务局关于房地产业、建筑业纳税人有关涉税事项的公告》（海南省地方税务局公告2013年第5号）的规定，纳税人应以立项登记项目为基本单位按月进行明细申报纳税。因此，建安企业在进行工程项目立项登记后，无论是否有项目应税收入，都要按月进行明细申报，未进行申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人不按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代激、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款，情节严重的可以处二千元以上一万元以下罚款。因此，主管税务机关责令该企业按月申报并予以罚款是合法的。 谢谢！
大学生 ：请问，小型微利企业可以享受哪些企业所得税优惠政策？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《财政部 国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税[2014]34号）文件规定，自2014年1月1日至2016年12月31日，对年应纳税所得额低于10万元（含10万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。谢谢！
小姚 ：请问建筑安装企业在本地承领建安工程后如何在税务局办理登记手续？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《海南省地方税务局关于房地产业建筑业税收管理规范（试行）的通知》（琼地税发〔2013〕19号），建筑业纳税人应在签订建筑安装工程合同之日起30日内向主管税务机关申报办理建筑安装工程立项登记。建筑安装工程按施工合同进行立项登记。纳税人办理建筑安装工程立项登记，应提供项目以下关联信息：(1)立项登记项目属于房地产开发项目建筑安装工程的，应提供该房地产开发项目相关信息。(2)立项登记项目存在分包情况的，应提供分包项目相关信息。谢谢！
海口一家 ：请问房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地是否缴纳城镇土地使用税？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《财政部 国家税务总局关于房地产城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此，房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地，同样应该缴纳城镇土地使用税。谢谢！
老榕树 ：我是一家刚开业的店主，是个体户，主要从事技术检测服务项目，请问我这个行业是缴纳营业税还是增值税？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）的规定，技术检测服务为认证服务，属于营改增的应税服务范围。您从事的行业应到国税部门缴纳增值税。谢谢！
祥和家园 ：房地产开发企业项目立项后如何在税务局办理项目登记手续？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《海南省地方税务局关于房地产业建筑业税收管理规范（试行）的通知》（琼地税发〔2013〕19号），房地产业纳税人应在取得《建设工程规划许可证(临时)》后30日内向主管税务机关申报办理房地产开发项目立项登记。谢谢！
南丽湖 ：我于2014年5月5日办理个体工商户营业执照，主要做餐饮服务，我的经营地址是龙湖镇，我在哪里办理税务登记证？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《海南省地方税务局办公室关于开展涉税业务“同城通办”的通知》（琼地税办[2014]141号）的规定，开业的税务登记业务属于“同城通办”的范围，您可以在我县地税局办税服务厅或任意一个办税服务点（窗口）都可以办理税务登记。谢谢！
南海一点 ：我是一名加工企业的财务人员，装修公司为我公司装修房子，我公司已付款，装修公司已开具发票，但由于我公司人员保管不当，发票联丢失，凭什么记账？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据发票管理的相关规定，应在发票遗失的当天书面报告税务机关，接着到开票方索取遗失发票的存根联或记账联复印件，在存根联或记账联复印件背面由开票人备注说明，并加盖财务印章，在指定的报纸上做遗失声明，经税务机关审核处理后方可凭存根联或记账联复印件入账。谢谢！
文笔峰 ：我公司向龙湖村委会租用土地从事厂房建设，请问城镇土地使用税应由谁缴纳？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。谢谢！
一碗面 ：我有两套住了8年的住房，由于工作变动，我想销售一套85平方米住房，请问能否减免税款？办理减免税需要提供哪些资料？
（嘉宾）吴衡 ：您好，海南省普通住宅标准应同时符合以下条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积144平方米以下。如果你销售的住房符合以上标准，属于普通住宅。根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）和《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，如您销售的住房属于满5年的普通住宅，免征营业税、印花税、土地增值税。办理减免税需要提供如下资料：买卖双方身份证、房产所有权证、销售合同、住房容积率等证明材料。谢谢！
晨风 ：我公司是一家小型微利企业，企业所得税的征收方式为核定征收，请问我公司能否享受企业所得税优惠政策？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《国家税务总局关于扩大小型微利企业减半征收企业所得税范围有关问题的公告》（2014年第23号）的规定，符合规定条件的小型微利企业（包括采取查账征收和核定征收方式的企业），均可按照规定享受小型微利企业所得税优惠政策。谢谢！
南海风云 ：法定继承的房产过户需要缴纳契税吗？
（嘉宾）吴衡 ：根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契问题的批复》（国税函【2004】1036号）规定：对于《中华人民共和继承法》规定的（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承人继承土地、房屋权属，不征契税。因此，法定继承人继承的房产不需缴纳契税。谢谢！
合作社 ：现在分包与总包建安单位如何缴纳建安营业税并开具发票？
（嘉宾）吴衡 ：您好，总包单位将建安工程分包给其他单位，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税，分包单位按取得的建安工程分包价款缴纳营业税。总包方按全额开具发票，分包方按取得的价款开具发票。谢谢！
冷泉 ：房地产开发企业开发的会所是否征收房产税？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《房产税暂行条例》关于房产税纳税义务人的规定，如果房地产开发企业的会所归业主所有，因不属房地产开发企业的房产，不征房产税；如果房地产开发企业将会所作为固定资产的按原值计征房产税；出租的按租金收入计征房产税。会所涉及的房产税处理情形较为复杂，如有其他未尽事宜可致电咨询我局税政法规部门，电话是63830166。谢谢！
好友 ：我出租一套住房给一公司，请问出租住房有哪些税收优惠政策？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（ 财税[2008]24号 ）文件规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税；按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。该优惠政策自2008年3月1日起执行。（个人所得税的核定征收率为1.5%；从2012年1月1日起营业税的起征点为2万元，每月租金收入在2万元以下的免征营业税）。谢谢！
热带雨林 ：请问建安工程发票是在机构所在地还是工程所在地开具？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）文件规定，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税，同时在建安工程所在地开具发票。谢谢！
定安古城 ：请问什么条件下企业可以申请印制冠名发票？
（嘉宾）吴衡 ：您好，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第25号）第五条规定，有固定生产经营场所、财务和发票管理制度健全的纳税人，发票使用量较大或统一发票式样不能满足经营需要的，可以向税务机关申请印有本单位名称的发票。谢谢！
hn：请问：付款方在收到收款方提供的税务部门代开的发票，需不需要加盖收款单位的财务公章或发票专用章呢？
（嘉宾）吴衡 ：您好！税务机关代开发票已加盖税务局代开发票专用章，因此税务机关没有对此做出规定要求加盖财务公章或发票专用章。谢谢！
（主持人）云大纶 ：各位网友，由于时间关系，本次在线访谈节目到这里就要跟大家说再见了，感谢各位网友对本期节目的关注，感谢吴衡局长做客在线访谈节目。
（嘉宾）吴衡 ：我非常高兴能有这样的机会与广大纳税人、网友们展开深入探讨和交流，感谢网友们对定安地税工作的关心和支持，感谢在线访谈节目为我们地税部门与广大纳税人搭建起了连心桥，拉近了征纳双方的距离，让我们与纳税人能够更加直接、无障碍地交流和沟通。
（嘉宾）吴衡 ：今后我们将继续借助“在线访谈”这个平台，加强与纳税人的互动交流，虚心听取纳税人的意见和建议，不断改进我们的工作方式方法，扩大税收政策宣传面，优化纳税服务，规范税收执法，为推动地税事业和谐健康发展营造良好的税收环境。希望广大纳税人能够一如既往地支持和监督我们的工作。再次感谢大家！
（主持人）云大纶 ：本次访谈到此结束，十分感谢各位网友的热心参与和大力支持！下期再见！