多地库存消化周期超20个月 房地产信托风险剧增

　　《经济参考报》记者独家获悉，近日银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。

　　监管层的告诫源于市场的严峻现实。“今年整个地产行业包括金融在内是哀鸿遍野。”长富汇银总裁张保国28日在“2014中国地产金融日活动”上表示，一个残酷的现实摆在所有人面前，行业在发生变化。7月相关数据表明，在地方密集采取放松调控之后，市场仍未发生太多改观。

　　中国房地产协会会长刘志峰也表示，在房地产周期性变化的背景下，部分三四线城市开发企业资金紧张，销售量大幅下滑，回笼资金不畅，面临较大的偿债风险。

　　“目前，房地产金融的流动性问题也没有得到有效解决，一线和二线热点城市的项目和知名度高的大企业相对容易获得资金支持，部分市场销售不畅，给企业资金回笼造成影响，一些城市库存压力增大，也面临着一定的偿债风险。”刘志峰表示。

　　值得注意的是，虽然在房地产市场下滑背景下，地方政府救市意愿强烈，但这对于金融机构来说，更加需要注意风险，而监管层更是提前“劝离”。

　　据业内人士透露，2014年以来，房地产市场量价齐跌，购房者纷纷转为观望。鉴于当前房价松动、房地产信托风险与日俱增的形势，近来银监会已要求信托公司尽量不要再做民营企业位于非核心城市的房地产项目。具体到该人士所在公司的省份，银监局已经委婉“劝诫”辖区信托公司，暂停涉入三四线城市的房地产项目，尤其是本省以外的三四线城市的房地产项目。

　　在实际操作层面，该省银监局在依据银监会此前的99号文精神的基础上，结合该省实际提出，今后信托公司在发行信托产品报备时，单一房地产信托产品争取一天给予回复；集合房地产信托产品发行规模在5亿元以下的10天内给予回复，5亿元以上则要逐一审核，在回复上没有具体时间表。

　　“事实上，本应放松加速的审批更加谨慎了。”该信托人士表示。他透露，每省都有自己的标准，就自己所属辖区，此前标准是定在10亿元的，但鉴于本省信托公司的具体形势，发行规模收紧至5亿元以下。

　　对于房地产信托而言，不断增长的余额与到期规模，促使监管层保持高度警惕。用益信托工作室最新房地产信托市场发展报告显示，2014年二季度，房地产信托余额为12616亿元，与前几个季度相比，余额继续稳步增长，并再度创历史新高；二季度房地产信托余额占比为10.72%，相比今年一季度末的10.40%继续上升。与此同时，今年下半年即将迎来信托兑付高峰期。最新数据显示，2014年下半年到2015年集合资金房 地 产 信 托 预 计 到 期 总 规 模 为3282 .95亿元，其中2014年三季度455.63亿元、四季度530.40亿元、2015年全年将有近2000多亿元的到期规模。

　　而对于限定在三四线城市，相关人士表示，净流出的人口对比的是净增长的库存量，风险可想而知。

　　CRIC研究中心数据显示，重点监测的三线城市7月成交表现不尽如人意，整体环比增少减多，与去年同期相比仍有较大差距。除徐州同比增幅29%，环比增幅38%外，其余城市几乎全线下滑，其中，清远降幅超过60%。

　　但另一方面，库存却因受困于市场观望情绪不断攀升。存量方面，常州、连云港、清远等地消化周期在20个月左右，其中清远同比增幅达167%，去化风险进一步增加，无锡存量达1000万平方米，消化周期23个月，中山继续维持高库存量1334万平方米，消化周期达24个月，成为监测重点三四线城市中最高。其中，清远销售同比下滑高达66%，但其消化周期却同比上升167%。

　　事实上，现阶段具有风险的不仅仅是三四线城市，世袭领地悦廷项目总经理王建华在接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产风险的确存在，对于高端产品，甚至一个区域最终只会有一个项目能存活。

　　而华远地产董事长任志强(微博)也一改之前口径。他认为，若政府不采取行动，明年9月供求关系或将恶化。目前房地产市场的存量可能难以消化，统计报表上库存大概有5亿多套。“这个数量很大，不可能全部消化，有些库存可能再过10年亦消化不了，会逐渐累积。”任志强说。

　　但前述信托人士直言，凡事应有灵活度，切忌一棒子“打死”。“一二线城市也有烂项目，而三四线城市也不乏好项目。”比如，重庆某经济相对落后的县市，因为其房地产项目临江，开发商以及担保质押等都比较优质。公司经过缜密的调研，最后还是毅然做了该项目。目前，从产品的销售情况来看，已完成90%以上，效果还是比较好的。