三亚住宿业呈多元化 开拓新一轮更新升级

海棠湾天房洲际酒店

海棠湾豪华精选度假酒店

三亚香格里拉度假酒店内售卖的“光明连接”脑残疾儿童中心画作，收入捐给该中心

三亚湾迎宾馆内开设了营业面积超过1000平方米的洛可可婚纱摄影店

三亚远方又有一层海景客栈，四处洋溢着管理团队的创意与个性

　　住宿，在旅游要素中具有举足轻重的地位。而论及旅游住宿业的发展，海南在中国旅游业的发展中更多扮演了“吃螃蟹者”的角色。随着《旅游法》的实施、公款消费的减少、自由行日渐火热，旅游市场发生了巨大变化，作为先行者的海南住宿业，也悄然开始了新一轮的更新升级。

　　 度假酒店：引领国内住宿业发展潮流

　　熟悉海南旅游的人，一定会对被誉为“旅游管理人才摇篮”的凯莱大酒店如数家珍。的确，1996年，三亚凯莱度假酒店的开业，开创了中国度假酒店先河的“凯莱模式”，引领着中国旅游住宿业发展的潮流，开创了海南酒店业的新纪元。在三亚，已经建成开业和正在建设的度假村规模让人刮目相看。

　　截至2013年12月，三亚共有14家国际酒店管理集团、29个品牌、35家酒店（还在建）；国内及港澳台管理集团12家、7个品牌、24家酒店（含在建），拥有的高端国际品牌酒店数量居全国城市之首，聚集了喜达屋、希尔顿、万豪、美高梅、雅高、康年、维景等国内外知名管理集团的9个不同度假品牌。今年10月香格里拉大中华区首个度假型酒店在海棠湾开业，三亚的度假酒店品牌又新增一个生力军。

　　目前，琼南的高星级酒店以度假酒店为主，度假酒店则主要是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。与一般城市酒店不同，度假酒店大多建在滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近，向旅游者们传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域文化、历史文化等。总的来说，琼南地区的度假酒店主要为目的地度假酒店（destination  resort）和主题度假酒店（theme  resort）。

　　业内人士表示，三亚凯莱度假酒店开创了中国度假酒店先河，目前三亚湾、亚龙湾、大东海、海棠湾等知名度假湾区，覆盖了不同品牌的目的地度假酒店，以各自独特的服务理念和品牌定位服务八方来客。例如，保亭七仙岭君澜度假酒店作为一家以“热带雨林”和“野溪温泉”为主题的养生度假酒店，在酒店销售业绩和游客口碑上实现了双丰收。

　　“酒店发展增速和客源市场增速不平衡、存量房地产对酒店市场产生消极影响、出境游持续发展、境外市场持续不稳定、有品质主题旅游设施的缺乏以及机场与大交通的瓶颈，这一系列因素都使得今年旺季，三亚的高星级酒店经营面临竞争压力。”三亚旅游协会执行会长刘凯强表示。

　　一组数据也验证了刘凯强的预判。2011年后，星级酒店营业增长速度跑不赢GDP，2013年甚至出现负增长。五星级酒店的出租率从2010年的60.5%跌至56%，全国50个重点旅游城市（酒店最挣钱的50个城市）当中，20个盈利，30个亏损，亏损金额合计20.88亿元。2013年，从一星级到五星级酒店，平均每间客房收入同比都有所下降。

　　为扭转可能到来的“寒冬”，目前，琼南高星级酒店也纷纷针对家庭市场、婚庆蜜月市场、银发市场、高尔夫户外游市场等，进行产品升级，旨在以特惠、多元产品吸引私人消费群体的关注，打造“酒窝一族”的“一站式”旅游度假体验。

　　 产权式酒店：三亚敢为人先

　　2013年，三亚接待过夜游客1228.4万人次，实现旅游总收入233.3亿元，旅游收入同比增长21.4%，占现代服务业的比重为93.3%。“今年三亚接待过夜游客数预计还将保持增长态势，旅游收入也将持续向好。”三亚市旅游委副主任郑聪辉透露。

　　旅游人数持续增长，住宿是旅游的基本需求，高星级酒店经营面临瓶颈，增长的游客住宿需求都去哪了？答案就是多元化的住宿格局日益显现。

　　作为全国最早经营产权式酒店的地区，三亚经过20年的探索，目前在分时度假、产权式酒店、公寓、客栈的发展中处于国内领先位置。

　　“在三亚这种土地资源有限的度假目的地，发展产权式酒店是市场的自然选择。”西南民族大学经济学院副教授单德朋表示，产权式酒店作为产权式地产项目和商业性酒店的结合，能有效整合旅游目的地资源。海南滨海休闲旅游区的商品住宅，淡季入住率极低，给公共资源的配置带来难题。产权式酒店的发展，有效解决了淡季房产闲置的问题，实现公共资源的有效利用。

　　“产权式酒店是伴随度假旅游需求发展而生的一种新型酒店业态。整个海南产权式酒店是围绕‘消化烂尾楼——刺激房地产需求——迎合房地产政策转型——凸显旅游产品特性’的属性进行发展。”三亚学院旅业管理学院教师张振祥认为，1995年该业态产生后，随着2006年三亚定位于“建设国际性热带滨海旅游城市”，禁止在一线海景建设房地产项目，将其让位于旅游和公共服务要求，产权式酒店迎来第二波发展高潮；2009年后的产权式酒店项目，开始注重配套设施和服务质量，旅游产品的属性日益凸显。

　　三亚作为中国产权式酒店的第一站，发展迅速，以天泽海韵、天域、三亚湾红树林酒店、华宇度假酒店、七仙瑶池等为代表，进行了有益的市场尝试。目前，三亚的产权式酒店、公寓主要存在3种模式，一是休闲度假型，二是有限自用型，三是完全自用型。

　　目前，我国能够提供分时度假的酒店很少，加盟RCI（国际分时度假交换网络体系）的16家酒店中，三亚就占据两席。目前，在三亚湾、大东海等地区，产权式酒店、公寓为四海宾朋不仅提供了投资的选项，也为其三亚度假生活提供了有效的选择。

　　随着旅游业由观光型向度假型转型，面对日益激烈的同质化市场竞争，三亚的产权式酒店也开始逐步转型，做出差异。

　　“我们现在不单纯做酒店，而是做一个度假目的地综合体，打造‘全度假生活’的概念。不仅有高星级酒店，也会有国际会议会展中心、电影工坊、今日艺术汇、多元主题全景水上乐园、东南亚、夏威夷、中东风情水上商街以及婚礼堂及节庆广场、文化书店等项目。”今典集团董事长、三亚湾红树林度假酒店开发商张宝全透露，今后集团将从靠销售不动产支撑，转向做度假目的地综合体，主要的收入将来自酒店的运营。

　　作为专业做酒店公寓连锁的品牌，途家也着力开拓琼南市场。面对冬季“候鸟”租房难和旅游旺季三亚房源紧张的局面，途家不仅在官方旗舰店“双11”期间力推琼南度假资源，也携手春秋航空等旅游企业，启动了海南长租房项目，深挖新兴的银发市场和家庭度假市场。

　　提及远方系列，其风格各异的主题客栈设计让很多背包客流连忘返。作为“本土制造”，目前已有9家连锁门店的远方客栈，凸显个性化的主题风格，备受重个性的游客青睐。

　　 经济型酒店：弥补住宿业短板

　　在多元化的住宿格局中，经济型酒店作为独特的住宿业态，在三亚也悄然落地生根。如家、7天连锁、全季酒店、锦江之星、汉庭等经济型酒店，在中低档酒店市场中做出各自特色。

　　在线旅游的火热，再加之自身规模较小，独立开发网上直销系统成本不菲，经济型酒店通过携手携程、去哪儿等OTA网站也获得持续不断的客源。

　　目前，三亚步行街、商品街、胜利路等繁华商圈，7天连锁、锦江之星、如家、格林豪泰等多家经济型酒店散落分布，毗邻商业圈、人流量大、客源广、交通便利，成为经济型酒店选址的重要考量。

　　“随着百姓生活水平的提高，普通家庭外出旅游总量将日益加大，这部分客源将被吸引到经济型酒店。”业内人士透露，经济型酒店是以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或是核心产品，价格低廉、服务标准、环境舒适、硬件上乘，性价比高的现代酒店业态，一般来说，游客总量的20-30%会选择经济型酒店。

　　锦江之星旅馆有限公司三亚解放店总经理李霄认为，三亚酒店呈哑铃型布局，一部分是以亚龙湾、海棠湾的高端酒店为主，一部分是以三亚湾市区的二三星级酒店和大量的家庭型旅馆为主，而中间层市场的短板为经济型酒店发展带来机遇。随着知名的全国经济型连锁酒店在三亚布点数量的增加，三亚的住宿业态会更趋合理。

　　欧美等市场经济成熟的国家，豪华酒店与经济型酒店的比例通常为1∶7。“市场竞争会促使三亚的酒店业逐步完善，酒店的开发也会更趋理性。《旅游法》实施后，散客时代，游客会更加青睐个性旅游和个性住宿，这为经济型酒店的发展带来机遇，并促使三亚的酒店结构日趋完善。”郑聪辉表示。

　　三亚市旅游委主任周春华表示，三亚一直致力于完善旅游产业布局，目前正在着手制定旅游住宿业发展规划，希望能从星级酒店、酒店特色等方面，给予行业引导，实现理性、有序的市场竞争格局。