海南多管齐下化解不动产登记历史遗留问题

　　长期以来，由于多种原因，不动产登记在海南存在诸多历史遗留问题，让不少购房者苦恼。海南省自然资源和规划厅29日介绍，该省通过出台《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，成立不动产登记历史遗留问题处置专班，创新“破解办证主体不明”、“先行办证后追缴”等多种方式，化解历史遗留问题，回应民生诉求。

　　破解办证主体难题

　　83岁的退休职工苗问家住在海口市秀英区丘海一横路17号海南省商业冷冻厂宿舍，这一小区2002年获批建设5栋宿舍楼作为集资建房出售给职工，单位职工入住十多年一直未能办理不动产权证书。

　　海口市不动产登记中心副主任吴多婷说，海南省商业冷冻厂宿舍由于开发建设单位早前已经改制，办理不动产登记申请主体不存在，并且项目还存在证载用途与批建用途不一致的情况，证载用途为批发零售用地，批建为住宅项目，需办理改变土地用途手续;同时，存在建成的建筑物现状与批建方案不一致，以及擅自改变结构及使用功能等情况。

　　她表示，海口市成立工作组介入审核，协调由原项目建设单位的承继单位作为主体，申请办理不动产办证工作，破解了因企业改制等历史原因办证主体不明的难题，苗问终于拿到了“房本”。

　　“先行办证后予以追缴”

　　海南省琼中黎族苗族自治县的山兰大厦开建于上世纪90年代，用途为商业贸易综合大楼。根据琼中县住建局核实，该项目截至2016年8月共办理房产登记记录48笔，且23位业主均于2016年之前取得《房屋所有权证》。

　　按照最新政策，原颁发的房产证须换发不动产权证书之后，才能进行抵押、转移登记等业务。在进行换发证件过程中，琼中县发现了这个项目存在部分原始档案缺失、主体公司不存在、土地出让金也存疑似未缴清等情况，导致业主无法顺利换证，影响商户的生产经营活动。

　　琼中县常委、副县长张志强说，根据《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，该县对山兰大厦等项目中不属购房人责任的，符合发证条件的，颁发不动产权证书。同时，由相关单位按照县不动产登记历史遗留问题工作专班职责分工，同步推进拖欠土地出让金及税费追缴等各类历史遗留问题导致登记难项目。

　　近年来，临高县长胜君悦湾小区因欠缴土地出让金、跨宗地建设、违规建设和未通过竣工验收等原因，小区不动产权证和分户不动产权证迟迟未能办理，“登记难”严重影响了该小区购房者合法权益。

　　临高县副县长施祖送表示，临高县对存在补缴土地出让金、城市基础设施配套费等问题的小区，告知开发商将采取先行办证后予以再追缴方式，解决办证难题。经过督办，该县于2022年1月28日完成了君悦湾小区1栋商业楼和9栋住宅楼的不动产权证书的审批发证，目前已完成住宅楼630户业主和商铺20户业主的分户不动产权证书办理。

　　市县创新做法推动难题化解

　　海南多地在解决历史遗留问题导致不动产登记问题时创新实践，如部分市县绘制了“化解遗留问题导致不动产登记难”工作流程总图，以及“确定业务申报主体”“确定土地权属”“土地分宗合宗”“补办用地手续”“出具规划核实意见”等5张工作流程分图，逐一明确责任主体、办理时限。

　　也有市县通过实际案例，重点补充了上级文件未明确的“开发建设单位未灭失但不配合办理或怠于办理”“开发建设单位未灭失但因法人代表失联导致申请主体缺失”“房地分散登记但土地存在查封、抵押导致无法登记”等情形的处理办法。

　　对于目前部分未能化解的项目，海南多个市县创新做法，由不动产所在地的开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表作为主体申请办理首次登记和转移登记;由自规局等部门先行委托技术单位开展规划核实测量工作，届时再向开发建设单位追缴产生的费用。此外，海口等地还在试点“交房即交证”工作，避免新增不动产登记方面问题。

　　海南省自然资源和规划厅副厅长程春满表示，海南全省历史遗留问题导致不动产登记难的项目1269宗，涉及约24万户，截至11月25日，已解决923宗，涉及户数约14万户，解决比例达到72.73%，提前完成省政府工作报告2022年完成70%的任务要求。