封闭阳台谁说了算？海口住建部门：需三分之二以上业主同意

      《物权法》第七十六条第六项规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

      既然封阳台有利有弊，那么封与不封，究竟是业主一个人的意愿能左右，还是需要其余业主、物业、开发商等角色共同协调决定呢?记者日前通过走访开发商、相关部门及法律人士了解到，按照《物权法》，阳台全封闭需要满足两个“三分之二”条件，也就是说，业主不能仅凭个人想法，擅自封阳台。

      开发商

      外立面归全体业主所有

      近日，记者走访了海口市西海岸部分住宅小区。针对阳台是否能封的问题，多数售楼处相关负责人表示，购房者在领钥匙、即将开始装修时，会与物业公司签定装修合同，而其中就对阳台装修进行了规范。而事实上，几乎所有大型楼盘都在装修合同中对业主私自改造阳台说了“不”。

      “如果每户都按照各自想法改造阳台，楼盘就失去了整体美观，这是无形的价值损失。将来如果房子要转卖的话，小区整体的不一致肯定会导致售价受到影响。”海口西海岸一名售楼处销售人员说，“而且事实上，阳台的承重标准是有限的，在未取得工程部对阳台承重方面的认可，业主便改造阳台增加其承重，是存在一定安全隐患的。”

      有销售人员表示，其阳台是以半面积计入产权面积，业主除了外观权，就只拥有自己家阳台的产权。而阳台的内侧外墙面属于外立面，外立面归全体业主所有。“在物业处可以查看到房产的测绘报告，里面有详图说明每一户的面积是怎么计算的，而外半墙(外墙厚度一半的外半侧)属于公摊面积。如果私自把阳台内侧墙体的材料、颜色改变了，就属于改变了外立面，也就侵犯了全体业主对外立面的所有权。”这名销售人员说，阳台本身也是外立面造型的一部分，封闭阳台更是改变了外立面，改变外立面须征得其余业主的同意。

      相关部门

      封闭阳台须满足两方面条件

      记者从规划部门了解到，阳台部分区域确实属于房屋建筑的外立面，住宅小区楼盘在提起规划审批时，对楼房的层次、层高、长宽高、间距、绿化、建筑物外立面效果、住宅套内分布等均进行了规划审批。如果拆除，则属于改变房屋的外立面效果。按照《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面。而多数半封闭楼盘的阳台在销售时会有一半的面积是赠送给业主的，封阳台就等于扩大了原有的建筑面积，将可能导致楼盘在审批时通不过。

      对于阳台能否全封闭，该采取何种方式进行封闭，物业公司为何又要阻止业主封闭阳台的问题，海口市住建部门有关负责人表示，阳台的封闭改变了小区规划设计的原貌，按有关法规，如果要封闭，需等待政府多部门综合验收后，而且须由两个“三分之二”以上业主(指人数达到小区业主总人数的三分之二，专有面积占总建筑面积的三分之二)同意才能开展。

      相关负责人表示，一些小区经过竣工验收后可以交付业主使用，但还没有经过综合验收的，如果综合验收时，小区外立面改变较大，很有可能无法通过验收，所以物业公司基本都会在验收前要求业主配合，暂时不要封闭阳台。而至于为何需要两个三分之二以上业主同意，该负责人表示，阳台属于外立面，涉及小区公共部位，属于全体业主所有，因此能否封闭阳台，该采用哪种方式封闭，必须经过其余业主们的同意。

      物业协会

      私改阳台管理难度大

      海口市物业行业管理协会相关负责人也认为，房子交付到业主手中后，并非像业主所认为的那样，阳台可以随意改装或封闭。但在现实中，由于房子已交到业主手中，如何处理阳台很大程度上成为了业主的个人选择，因此物业管理的难度也非常大，也造成了阳台外立面改造难统一的困境。

      律师说法

      《物权法》要求不得私自改动

      海南海新律师事务所叶律师表示，业主能不能改造阳台需要看具体的情况，以及双方之间物业合同的约定等。如果阳台确实属于外立面，则的确需要三分之二以上的业主同意。因为根据《物权法》第七十六条第六项，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能进行。