住建部等七部门加强房地产中介管理新规解读

　　近日，住房城乡建设部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。在七部门联合召开的新闻通气会上，相关部门负责人就相关政策进行了解读。
　　 出台背景
　　近年来，随着二手房市场和住房租赁市场的快速发展，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了积极作用。但也存在部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、强制代办收费、吃差价、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务、捏造散布涨价信息等问题，侵害了群众合法权益，扰乱了市场秩序。为此，住房城乡建设部部署开展全国房地产中介专项整治工作，要求各地房地产主管部门会同有关部门重点查处中介机构和从业人员的10类违法违规行为，及时曝光典型案例。目前，各地正在全面开展专项整治。今年6月，住房城乡建设部通报了首批房地产中介行业违法违规典型案例。随着专项整治工作的深入开展，还将陆续通报。
　　同时，针对群众反映的突出问题，住房城乡建设部会同国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等部门，在深入调研的基础上，广泛征求地方主管部门、房地产中介机构、专家学者和行业协会的意见，在现有法律法规和政策框架内，从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管3个方面，提出了16条政策措施，并联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），力求充分发挥各部门优势，充分履行监管职责，形成监管合力，不断规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益。
　　 保证房地产中介机构发布的房源信息真实
　　当前，一些中介机构通过发布虚假房源或已成交的房源信息、恶意标低价格、隐瞒房屋存在抵押等方式，吸引客户，招揽业务。为规范中介机构这类行为，《意见》规定：
　　●实行房源信息核验制度。中介机构在发布房源信息前，经委托人同意后，要到房地产主管部门进行房源信息核验，确保发布的房源真实存在、可以交易。
　　●编制房屋状况说明书。中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书，标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等以及其他应当说明的重要事项。
　　●加强房源信息发布管理。中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。
　　●已交易房源信息要及时撤除。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在两个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。
　　 解决房地产中介机构收费不规范、不透明的问题
　　针对中介机构收费不规范、不透明的问题，《意见》明确：
　　●实行明码标价。中介机构要在经营场所醒目位置标出全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。
　　●代办服务由当事人自愿选择。中介机构提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。
　　●加强对中介价格行为的监管。充分发挥12358价格监管平台作用，及时处理投诉举报，依法查处价格违法行为。
　　 保障房屋安全交易
　　为保障房屋交易安全、维护交易当事人的合法权益，《意见》提出4项措施：
　　●规范中介机构承接业务。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。
　　●规范中介服务合同签订行为。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查。
　　●推行交易合同网签制度。各地要全面实行交易合同网上签约，一套房屋已经完成网上签约的，不能再重复签约，防止出现“一房二卖”。
　　●实行交易资金监管制度。各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。
　　 规范房地产中介机构与金融机构业务合作
　　目前，许多群众在购买房屋时都需要办理个人住房贷款业务，因此许多中介机构与金融机构建立了业务合作关系。但在实践中，存在中介机构指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供首付贷等问题。为规范中介机构与金融机构业务合作，《意见》规定：
　　●中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑。
　　●中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
　　●金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。
　　 规范房地产中介机构协助当事人纳税
　　目前，一些中介机构在协助当事人纳税时，存在瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题。为规范中介机构协助当事人纳税行为，《意见》规定：
　　●中介机构和从业人员在协助房地产交易当事人办理纳税申报等涉税事项时，应当如实告知税收规定和优惠政策，协助交易当事人依法诚信纳税。
　　●规范中介从业人员办理涉税业务。中介从业人员在办理涉税业务时，应当主动出示标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同，低报成交价格；不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠；不得倒卖纳税预约号码。
　　●对在房地产主管部门备案的中介机构和取得职业资格的从业人员，诚信记录良好的，税务机关要提供方便快捷的服务。
　　 强化房地产中介机构管理
　　长期以来，中介机构设立门槛低，鱼龙混杂，有的中介机构未经备案从事中介业务，游离于监管之外。为进一步强化中介机构管理，《意见》规定：
　　●严格实行备案制度。中介机构及其分支机构应当按规定到房地产主管部门备案。对于通过互联网提供房地产中介服务的机构，除应当到机构所在地的省级通信主管部门办理网站备案外，还应当到服务覆盖地的市、县房地产主管部门备案。
　　●实行中介机构名单公示制度。各地房地产、通信、工商行政主管部门建立联动机制，定期交换信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。
　　 加强对房地产中介从业人员的管理
　　针对当前房地产中介从业人员流动性大、整体素质不高、侵害群众权益等问题，为加强中介从业人员管理，提升中介从业人员形象，《意见》规定：
　　●规范中介从业人员服务行为。中介从业人员在网站等渠道上发布房源信息的，应当以真实姓名发布。
　　●推行中介从业人员实名服务制度。要求市、县房地产主管部门对中介从业人员实名登记。中介从业人员服务时，应当佩戴标明姓名、机构名称、国家职业资格等信息的工作牌。
　　●落实房地产经纪专业人员职业资格制度。鼓励中介从业人员参加职业资格考试，接受继续教育和培训，不断提升职业能力和服务水平。
　　加强房地产中介行业信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度
　　加快建立健全房地产中介行业信用体系，构建以信用为核心的新型市场监管体制，有利于营造公平诚信的市场环境。为此，《意见》提出了措施：
　　●加快建设房地产中介行业信用管理平台。要求各市、县房地产主管部门会同价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门，加快建设房地产中介行业信用管理平台，及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台，并向社会公示。
　　●建立守信激励和失信惩戒机制。要求市、县相关部门不断完善诚信典型“红名单”制度和严重失信主体“黑名单”制度，建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度。
　　●逐步建立全国房地产中介行业信用管理平台，并纳入全国社会信用体系。
　　《意见》还规定了一些具体的守信联合激励和失信联合惩戒措施，让守信者一路畅通，让失信者寸步难行。
　　●对诚实守信的中介机构和从业人员，在办理房源核验、合同网签、代办贷款、涉税业务时，将享受方便快捷的服务；相关部门在日常检查、专项检查中将优化检查频次；各地在选择中介机构运营管理政府投资的公租房时，将优先考虑诚信中介机构。
　　●对违法违规的中介机构和从业人员，有关部门将在依法依规对失信行为作出处理和评价的基础上，通过信息共享，对严重失信行为采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象，限制其从事各类房地产中介服务；对中介机构作出的违法违规决定和“黑名单”情况，将通过企业信用信息公示系统依法公示；对严重失信中介机构及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等，将联合实施市场和行业禁入措施。
　　 建立多部门联合监管机制
　　房地产中介管理工作，涉及房地产、价格、通信、金融、税务、工商等多个部门。《意见》明确要求，省级房地产、价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门要加强对市、县工作的监督和指导，建立联动监管机制。
　　●市、县房地产主管部门负责房地产中介行业管理和组织协调，加强中介机构和从业人员管理，全面推行存量房交易合同网签和交易资金监管工作。
　　●价格主管部门负责中介价格行为监管，依法查处价格违法行为。
　　●通信主管部门负责房地产中介网站管理，依法处置违法违规房地产中介网站。
　　●工商行政主管部门负责中介机构工商登记，依法查处未办理营业执照从事中介业务的机构。
　　●金融等监管部门按照职责分工，分别负责做好对金融机构与中介机构的业务合作和涉税服务的监管工作。

摘自　《中国建设报》2016.08.18记者吴国文