《瞭望》新闻周刊丨海南省楼市调控的“风向标”意义

      日前，包括全域限购在内的房地产调控全面升级，让持续火热的海南房地产市场温度骤降。《瞭望》新闻周刊记者在限购之后走访海南部分市县楼盘发现，与几日前的火爆程度相比，用“冰火两重天”形容并不为过。

      下一步，调控政策如何确保海南房地产市场的平稳健康运行?海南的调控新政会给全国的房地产市场调控带来怎样的影响?对此，《瞭望》新闻周刊记者采访的多位专家均认为，此举有利于解决长期困扰海南的“一房独大”问题，也有利于推动调整优化房地产结构，保持房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。

      在受访专家看来，海南房地产调控也具有“风向标”意义，从政策出台到执行，到后续租赁市场的培育，都会为中国房地产市场调控提供积极的经验借鉴。

      调控前所未有地严厉

      在澄迈县老城经济开发区一家楼盘，《瞭望》新闻周刊记者发现一上午进出售楼中心的人寥寥无几。而一周前，这里排队都抢不到房子。

      4月22日晚，海南省政府召开新闻发布会，宣布海南房地产调控升级，自当晚起实施全域限购，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前实行限购的区域则需要提供60个月。

      更严格的是，此次限购还把很多人在户籍上“动脑筋”的空子给堵住了。新政规定自该通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

      “海南各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”海南省住建厅厅长霍巨燃表示。新政策还规定，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

      海南现代管理研究院院长王毅武表示，上述因素叠加之后，“原来持有者还可以乐观地认为迟早都可以卖，不就等个几年吗?现在不行了，即使过了5年期限，只要此项政策长期执行，也鲜有符合购房资格的接盘者”。

      此外，还实施严格限贷、限制转让和价格备案管理。非海南省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。在业内人士看来，政策执行也是前所未有地严厉。

      为了防止政策走样，海南省住建厅先后在4月23日、24日对全域限购政策做出了补充和解释。比如，遏制假结婚假离婚骗购住房等行为，同时对与购房相关的户籍政策做出了解释，海南各高校在校大学生集体户口不视为本省户籍，购房执行非本省户籍居民家庭政策;已毕业且在海南省企事业单位、社会组织工作的大学生，户口在单位集体户口的可以视为本省户籍，购房执行本省户籍居民家庭政策。

      “细则的出台彻底打消了‘钻空子’的想法，进一步确保政策执行到位。”某大型房地产公司销售负责人告诉《瞭望》新闻周刊记者，这足以看出海南对于此次全域限购政策的重视程度，以及稳定房地产市场的决心。

      以中央支持政策为后盾

      空前严厉的房地产调控为什么会在此时落地海南?易居研究院智库中心研究总监严跃进等研究者认为，上世纪90年代的房地产泡沫，提醒海南不能掉以轻心，必须时刻警惕。

      近年来，海南房地产持续升温。据海南省统计局统计，今年一季度，海南省房屋销售额767亿元，房屋销售面积517万平方米，销售均价为14800元。2017年房屋销售额为2713.7亿元，2016年为1490.2亿元，2015年仅为983亿元……从销售额的快速增长足以看出海南房地产市场火爆程度。

      海南省2018年一季度经济运行数据显示，房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%，比重依然偏高。

      此次几近达到顶配的限购政策出台，最直接的推动因素来自中央支持海南全面深化改革开放的一系列政策发布。在海南建省办经济特区30周年之际，中央宣布在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。政策利好使得海南房地产的关注度急剧上升。

      《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》明确提出，“建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落”，“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。”

      “海南此次实施全域限购符合中央政策与海南实际，是最合适的措施。”王毅武表示，这也打破“政策首先利好房地产”的投机预期。海南必须尽快让经济发展回归合理轨道，寻找新的经济增长点，摆脱经济发展对房地产的依赖。

      “如此严厉的调控政策下，房地产在海南发展史上势必要有重大改变。”本地某大型房地产公司销售负责人说。

      “去房地产”政策清晰

      在海口一家大型楼盘的售楼中心，《瞭望》新闻周刊记者看到，售楼人员不停地在接打电话，解答购房者的疑问。此前由于土地证、预售证等环节问题，这家楼盘迟迟未开盘，计划月底或者下月初迎五一假期开盘，而“全域限购令”给忙得不可开交的销售人员浇了一盆冷水，现在最重要的任务是对不具备购房资格的意向购房者进行退款。

      “公司高层已经开始制定新的融资方案，包括人员编制的裁减等。”全域限购之后，海南当地一家房地产公司一位负责人表示，“以我们盘为例，之前的意向客户大多都是岛外的，意向客户流失，资金回笼会有一定困难”。

      新政策发布之后，有人担心在海南“一房独大”的局面尚未出现较大改观时，海南经济运行会不会受影响。

      对于市场可能出现的情况，海南省相关部门做出了明确的应对。“近期经济要受一定影响，但是值得!海南迟早都要下这个决心，还不如早点下，否则来海南只想做房地产。”海南省政府一位人士表示，海南接下来必须要承受住“断腕”的阵痛，并且对社会上的不同意见进行合理疏解，保持政策的延续性。

      海南岛外购房者占比将近八成，此次全域限购会对海南的房地产去库存带来影响吗?海南省住建厅相关工作人员告诉《瞭望》新闻周刊记者，截至去年底，海南商品住宅库存去化期约11个月，比上年末减少12个月。海南不担心库存问题。

      霍巨燃表示，海南会研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其他产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

      针对在海南拥有多套房的房主而言，进行租赁业务或是一个不错的选择。业内人士分析，这也契合海南省加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的初衷。

      霍巨燃说，此次新政出台的目标是很明确的，为了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，回归房子的居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，保持房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。

      海南省级层面透露出来的种种信息表明，此次调控政策绝非权宜之计。业内人士指出，对于市场可能出现的各种情况，海南省有充分的准备。从去年底开始，根据中央环保督察和国家海洋督察等反馈意见，海南对多个大型涉房项目进行了“双暂停”(即暂停销售暂停建设)，这对于当时正异常火爆的房地产市场而言，无异于进行了一次“压力测试”。

      “海南实行最严格的生态环境保护制度，保护好海南的绿水青山，坚决不做房地产加工厂，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。”霍巨燃表示。

      同时，海南将实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港急需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

      有专家指出，未来海南经济发展大局就是围绕《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，有自贸港等利好对冲下行风险，摆脱对房地产的高度依赖时机正合适。而且，随着自贸港等建设的推进，对于房地产政策松动的可能性也会越来越小，无论从政治层面还是经济发展层面，均不允许海南再次任由房地产无序发展。

      采访中，多位专家对《瞭望》新闻周刊记者表示，当前海南的政策逻辑很清晰，未来有保有压的政策思路很明显。为了支持自贸港等建设工作，海南必须承受住外界压力，引导现有房产持有者进行租赁等，保障本地人居住需求，以此来调整房地产结构，解决“一房独大”顽疾，实现这一切的前提是必须保持政策定力一以贯之。