深圳小区配建车位拟归全体业主共有 禁止买卖
困扰深圳多年的房产项目停车位问题终于有望明晰。昨日下午，深圳市规划和国土资源委员会召开新闻发布会，公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》，并向社会公开征求意见。办法拟规定，深圳将分类确权停车位，全国首创分配建和增设两种。配建车位归全体业主所有且禁止买卖，增设车位归开发商所有可有条件租售。
从2002年原深圳市规划国土局的年度立法规划，到如今的征求意见稿，深圳房产项目停车位确权及相关问题酝酿了12年。因其涉及面广，利益巨大，争议从未停止。2013年深圳两会期间，南方都市报深圳新闻部以“南都五号提案”的方式，呼吁官方明晰这一问题。尽管此次公布的征求意见稿在诸多内容上系国内首创，但在范围上只适用于新签订土地使用权出让合同的房地产开发项目。深圳市规土委表示，后续会有具体的操作细则，而对于已建成、已销售的项目，将另行研究制定处理政策。
深圳市规土委房地产业处副处长李书韵介绍，《办法》共19条，主要明确了房地产开发项目停车位的定义和分类、权属划定原则、适用范围、地价标准、处分原则以及转让限制等。
小区停车位分配建和增设两种
《办法》借鉴了日本、台湾等国家和地区的先进经验，采取了对停车位权属进行分类确权的做法，将房地产开发项目附设的规划停车位按照是否属于规划强制配建标准分为配建停车位和增设停车位。
其中，配建停车位是指根据《深圳市城市规划标准与准则》开发项目必须建设的停车位；增设停车位是指经规划主管部门批准，房地产开发企业在配建停车位以外利用房地产开发项目建筑物地下空间建设的停车位。
配建停车位约定归全体业主共有
《办法》明确应依据《深圳市城市规划标准与准则》(简称《深标》)以及相关城市规划的规定，确定配建停车位和增设停车位的划分标准。《深标》与相关城市规划要求必须配建的停车位属于配建停车位，开发企业只有在满足配建标准的基础上，向规划主管部门申请建设增设停车位。
《办法》规定在签订《土地使用权出让合同》时应对停车位的权属进行约定，根据停车位的不同分类分别约定权属。其中，配建停车位应约定为开发项目全体业主共有；增设停车位则可约定为开发企业所有。
占用业主共用的公共场地、道路建设的地上停车位以及利用人防工程建设的地下停车位，均应当纳入配建停车位的范围，归全体业主共有、共用。
每户一般只能买一个停车位
物权法中明确规定，停车位应当优先满足业主需要。《办法》规定可对增设停车位依法进行销售的同时，对增设停车位做出一定限制：增设停车位只能出售、出租给本项目的业主；在配建停车位数量少于房屋套数时，一套房屋购买人只能购买一个增设停车位；业主转让房屋时，与该房屋相关联的增设停车位也必须一并转让；增设停车位的设立，需按照规划的相关要求，对于规划中已明确的控制性区域，不能超过其上限。
增设停车位收取20%地价
《办法》规定，配建停车位不计收地价。增设停车位计收地价的面积按标准停车位的占用面积计算。地价标准按照房地产开发项目主体建筑功能基准地价的20%收取。
《办法》强调，无论是配建停车位还是增设停车位都应经规划主管部门批准，并在建设工程规划许可文件中予以确定。除此之外，任何未经批准擅自改变停车位位置和使用功能的行为都属违法。若有擅自违法改建停车位或改变停车位使用功能的行为等，将由相关主管部门依据相关法律法规予以查处。
仅针对新建项目停车位的权属界定
《办法》适用于《办法》出台后新签订土地使用权出让合同的房地产开发项目。对于已建成、已销售的项目，将另行研究制订历史项目的停车位权属登记办法。
征求意见稿要点
小区停车位分类
●分为配建和增设两种。
●配建停车位是指根据《深圳市城市规划标准与准则》开发项目必须建设的停车位。
●增设停车位是指经规划主管部门批准，房地产开发企业在配建停车位以外利用房地产开发项目建筑物地下空间建设的停车位。
小区停车位权属
●配建停车位约定归全体业主共有。占用业主共用的公共场地、道路建设的地上停车位以及利用人防工程建设的地下停车位，均应当纳入配建停车位的范围。
●增设停车位则可约定为开发企业所有。
增设停车位分配
●增设停车位依法可以销售。但只能出售、出租给本项目的业主。
●增设停车位的设立，需按照规划的相关要求，对于规划中已明确的控制性区域，不能超过其上限。
增设停车位转让限制
●配建停车位数量少于房屋套数时，一套房屋购买人只能购买一个增设停车位。
●业主转让房屋时，与该房屋相关联的增设停车位也必须一并转让。
停车位地价标准
●配建停车位不计收地价。
●增设停车位地价，按照房地产开发项目主体建筑功能基准地价的20%收取。
违规改建处罚原则
无论配建停车位还是增设停车位都应经规划主管部门批准，并在建设工程规划许可文件中予以确定。
任何未经批准擅自改变停车位位置和使用功能的行为都属违法。将由相关主管部门予以查处。
办法适用范围
仅针对新建项目停车位的权属界定。
对于已建成、已销售的项目，将另行研究制订历史项目的停车位权属登记办法。
办法解读
配建比例如何计算？
截至2014年3月，深圳市登记在册的机动车数量突破270万辆，仅次于北京，排名全国第二。而根据市规划国土委2011年做的一个调查项目统计，全市建筑物配建的合法停车位数量约为92万个，停车位资源极为稀缺。按照办法规定，新建房地产项目停车位分为配建和增设两种，配建有怎样的具体要求，增设又有哪些具体规定也成为发布会上的关注焦点。
参与起草《办法》的深圳市规土委房地产业处工作人员童冀霄表示，经过城市化的不断发展，房地产开发项目配建停车位的标准也不断提高，根据现行《深圳市城市规划标准与准则》(2014版，以下统一简称《深标》)的规定，多、高层住宅小区，建筑面积少于60平方米的，0 .4—0 .6个停车位/户；建筑面积大于60平方米、小于等于90平方米，0 .6—1个停车位/户；大于90平方米、小于等于144平方米的，1 .0—1 .2个；大于等于144平方米的，1.2—1.5个停车位/户。“《办法》通过区分配建停车位与增设停车位，一方面能满足业主对停车位的基本需求，保证房地产开发项目业主对停车位的公平使用，另一方面能通过对增设停车位实施地价优惠等措施，鼓励开发企业多建停车位，满足日益增长的停车需求，最终实现多方共赢”。
配建车位如何处置？
配建停车位应约定为开发项目全体业主共有。但如何处置并无明确规定。深圳市规土委相关负责人表示，对于全体业主共有财产，在处置和操作流程上有明确规定，比如需要经过业委会或者业主大会投票通过等方式进行处理。此次的《办法》重点在于明晰权属问题，后续会有具体的操作细则向社会公布。
如何遏制炒车位现象？
物权法中有“首先满足业主需要”的规定。办法对于增设停车位的转让、出租等行为也作出了一定的限制。比如增设停车位不得转让给该项目购房人以外的单位和个人。深圳市规土委相关负责人表示，这也就意味着房屋在出售时如带有停车位，需将停车位先售出或赠出。“现实中如何操作还要和产权登记部门研究，但一个原则是房屋产权转移之前要确保车位产权已处理。”
《办法》还对每套房屋业主购买停车位个数进行限制。规定在配建停车位与本房地产开发项目房屋套数的配比不超过1：1时，一套房屋的业主只能购买一个停车位。“限制购买停车位的个数是在停车位资源紧缺的情况下，保证满足业主需要的重要举措。”深圳市规土委相关负责人表示，此外《办法》还规定业主转让房屋时，与该房屋相关联的增设停车位也必须一并转让；增设停车位的设立，需按照规划的相关要求，对于规划中已明确的控制性区域，不能超过其上限。
如何鼓励多建增设位？
一直以来，深圳房地产开发项目附设停车位不计算容积率、不纳入地价的计收范围，不登记发证，也不允许交易。停车设施的建设成本是难以收回或无法收回的，所以也导致开发建设主体投资停车设施建设的积极性不高，通常选择“低配或少配”。尤其是一些老旧住宅小区，停车位配建更少。
《办法》对以往的做法作出了改变。鉴于配建停车位归全体业主共有，增设停车位可约定为开发企业所有，且给予登记发证并允许交易，因此，《办法》根据停车位的不同分类进行了区别对待。对于属于业主共有的配建停车位，《办法》仍然规定免缴地价；为鼓励房地产开发企业建设增设停车位，在计收地价时适当给予优惠，按房地产开发项目主体建筑功能基准地价的20%收取。
计收增设停车位的地价，除了确定地价标准外，还有一个重要的要素就是确定地价计收的面积。由于《办法》将停车位规定为配建停车位和增设停车位，且仅增设停车位计收地价，为此，《办法》在确定增设停车位收取地价的面积时，按照标准停车位的占用面积与增设停车位个数的乘积计算，以增强增设停车位地价计收的可操作性。
增设停车位如何登记发证？
深圳对房地产开发项目的地下停车位一直都未予登记发证。《办法》对停车位的登记发证也作出了明确的规定。配建停车位属于全体业主共有，在房地产初始登记后权利人为全体业主，不核发房地产证。增设停车位可归开发企业所有，可按照《深圳经济特区房地产登记条例》等有关规定办理产权登记，核发房地产权属证书。
深圳市规土委相关负责人透露，对于停车位的登记，国内目前主要有两种做法：一是停车位单独核发房地产证；二是在房地产权利证书上进行附注。《办法》拟采取在房地产权利证书上进行附注的方式进行登记。
链接
广州拟规定
小区车位必须预留20%出租
上月底，广州市国土房管局发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定(修订稿)》。小区楼盘的车位，或将要预留总数的20%用于出租，但租赁合同期限不得超过六个月。2008年和2009年，《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》和相关的补充通知陆续出台。当中要求，小区车位必须先满足业主需要，并不允许开发商预售车位。据悉，旧版管理规定有效期为五年。修订稿适用于全市的房地产开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库租售，除了住宅，还包括商业、办公物业。
为了保证小区业主能优先租用、购买楼盘内的车位、车库，旧版的管理规定和补充通知规定，开发商租售小区的停车位和车库，应当首先满足本建筑区划内业主需求。修订稿也保留了旧版规定这个要求，原则上一套房屋只能购买一个车位或车库，且开发商不得对外出售小区的停车位。
2013年1月“南都提案”呼吁：
住宅地下停车位产权应尽快明晰
2013年1月，深圳市“两会”前夕，南方都市报提出第五份“南都民间提案”———呼吁解决“住宅小区地下停车位”产权归属、资源配置效率等问题。“提案”建议应在法理上明确住宅地下停车位的法律地位；其次确定合理的分配规则。
焦点探究
停车位应归业主还是开发商？
权属问题，是停车位纠纷的核心。2007年《物权法》颁布后，国内部分城市相继出台了地方规定，明确开发企业享有开发项目附设停车位的所有权，可依法进入市场进行交易，如广州、珠海、海南、西安等。从实施效果来看，还是存在一些问题，如有的城市对停车位的销售对象没有限定，造成停车位的炒买炒卖甚至出现“天价”停车位；专有停车位的固定，降低了使用效率，一定程度上损害了业主优先满足权。
目前，对停车位权属的主要观点有二：一是认为停车位属于项目配套的公共设施，属于物权法第三款占用业主共有的其他场地建停车位的情形，且成本已经分摊进了房价，开发企业约定归其所有不合理；其二是认为车位的所有权属于建设单位，只有法律另有规定及建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃的除外。
在房地产实践中，争议和矛盾则更加具体。首先《物权法》规定规划用于停放汽车的停车位应当优先满足业主的需要，而在停车位资源稀缺的情形下，允许开发企业以买卖等方式将停车位处分给部分业主，违背了这一精神。其次，物权法规定的规划停车位也可能属于房地产开发项目的共有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)第二条的规定根本不在开发企业处分的范围内。而从深圳的实践看，由于一直未给房地产开发项目停车位确权，主管部门也不允许开发企业处分停车位，在广大业主和民众心中已经产生了停车位为业主共有的预期。若明确房地产开发项目的停车位归开发企业所有并可由其进行处分，会超出广大业主的预期，激化社会矛盾，尤其在深圳停车位极其紧缺的情况下，将会导致未违规购买或未能购买到停车位的业主产生极大不满。
深圳市规土委房地产业处副处长李书韵表示，为了更妥善地解决停车位问题，充分发挥停车位作为稀缺资源的使用效率，《办法》将配建停车位规定为业主共有；另外，基于激励开发企业建设停车位的目的，明确配建以外的停车位可归房地产开发企业所有，由开发企业根据《办法》的相关规定进行转让或出租。对停车位进行分类的做法在国内尚属首创，是对《物权法》中规定的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要的进一步细化。
记者观察
历时12载，停车位确权终明晰
深圳对于停车位的确权问题最早可以追溯至2002年，当时的原规划国土局将其列入立法规划中，2003年1月初提交初稿。到2007年，深圳规划国土部门发布《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法(代拟稿)》公开征求意见。提出在符合一定条件下，小区内的停车位可以买卖。该《办法》随即引来不少争议。最终该《办法》草拟一年半，遭质疑而胎死腹中。《办法》发布时正值2007年国家《物权法》颁布，这一国家级的上位法规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
立法空白之下，开发商通过各种形式来销售地下停车位的行为并不在少数，本就紧张的停车位更加成为稀缺资源。另一面，因为不允许停车位交易，开发商通常选择“低配或少配”。部分小区停车更是难上加难。
作为与深圳伴行14年的公共媒体，南方都市报从2009年开始征集各界民意，在两会期间推出民间提案。2013年深圳两会期间，南方都市报深圳新闻部提出第五份“南都民间提案”。就困扰深圳已久的“住宅小区地下停车位”纠纷提出建议，“配建部分的规划停车位归住宅小区全体业主所有，配建以外的规划车位属开发商所有”，令人欣慰的是，当时讨论的思路已经体现在公布的《办法》中。但此次办法只适用于新签订土地使用权出让合同的房地产开发项目。对于已建成、已销售的项目，将另行研究制订历史项目的停车位权属登记办法。
作为中国房地产开发的发源地之一，一直改革创新、敢闯敢干的深圳却在房产项目停车位确权问题上落后于部分城市。回顾12年来的确权路，可谓“起了个大早，赶了个晚集”。而今，一只靴子已经落下，期待另一只早日落地。
A 04—05版
统筹：南都记者 郭启明
采写：南都记者 郭启明 詹燕燕 王子荣