海口小区业主自嘲组建业委会如启蒙运动

19.04.2016  17:07

  业主和物业之间的矛盾正越演越烈。一方面,业主抱怨物业的服务不到位、乱收费、收支不透明;另一方面,物业抱怨成本上涨、经营困难、催讨物业费难、使用维修基金难。

  双方都把破除这些魔咒的希望寄托于业委会的成立。同时,海口也将力争在2017年成立业委会的小区达80%以上。

  然而,南国都市报记者走访发现,业委会从成立到运行到监管都面临诸多难题。

  “因为这条路充满荆棘,困难重重。”海口绿色佳园小区的业主陈聪(化名)甚至将成立业委会看作“启蒙运动”。

  一方面业主抱怨物业服务不到位、乱收费;另一方面物业抱怨成本上涨、经营困难……海口成立业委会小区仅三成,且有相当一部分业委会运行不规范。

   A破冰难

   业主和物业矛盾寄望业委会

  千家新村小区5000多户业主正期待一场彻底的改变。

  2010年,该小区在海口环境整治考评中,获评最差住宅小区。近日,美兰区白龙街道对该小区的环境卫生进行了全面整治,城管部门对小区物业管理公司进行顶格处罚49999元。3天时间,工作人员竟从该小区清理各类垃圾100多吨。

  业主也埋怨物业,管理不到位,乱收费。物业公司也埋怨:经营困难,物业费每平方米不到五毛钱,想涨价一直涨不上去,公司只能降低服务标准,削减人员,并依靠其它收入弥补。

  糟糕的服务换来了业主的骂声一片,双方矛盾加剧,仿佛一个“魔咒”,缠绕着整个小区。

  这并非个例。据了解,物业公司为了弥补台面上的亏损,积极节省支出、拓宽收入渠道。这也滋生了许多物业公司违规收费、大面积裁员、违法用工,甚至恶意出租小区公共资源获利。

  “没有大路走,物业只能走进阴沟里。”一位从业者说,一些物业服务企业已到“破罐子破摔”境地。

  出路似乎只有一条:成立业主委员会。

  海口市物业管理行业协会有关负责人表示,小区业主委员会与小区物管是一种沟通协调的关系,但由于小区缺少业委会这一中介沟通协调环节,业主与物管对话的平台缺失,导致沟通不畅,最终演变成了一种对抗。

  该协会一负责人表示,业委会的成立有利于业主监督物业企业履行物业合同的服务质量,有利于必要时对公共维修基金的使用,还有利于解决目前物业企业经营方面存在的困境,对物业费和服务质量的要求进行协商。

  只不过,这首先需要破冰,需要业主配合。

  据2015年年底的数据显示,全省推行物业管理的2263个住宅小区中,成立业委会的仅622个,仅占总数的27.4%。其中海口仅占推行物业管理小区总数的35.7%,很多小区业主甚至对业委会一无所知。

   B成立难

   人难齐心入住率低难具成立条件

  “已有将近十年没有业委会,是时候再次成立了。”绿色佳园业主陈聪说这句话时,语气里透露出来却是无奈。在过去半年多时间里,他和热心业主的努力并未获得太大进展。而在那之前,另一个发起业委会的业主陈林海(化名)已经对成立业委会灰心了。

  绿色佳园小区现有住户759户、2000多人,入住率高达80%,属于入住率较高的小区,具备“较好”的成立业委会的条件。

  2004年,该小区就成立了业主委员会,但在2007年没有及时换届,最终解散。近两年来,一些小区业主对物业的意见越来越多,却缺乏反映和维权的渠道。

  陈聪说,物业费没有经过业主同意就涨了,小区收支状况未公开透明,小区路灯坏了不积极修等。部分热心业主开始构思成立业委会。

  陈林海自费打印倡议书,挨个楼栋张贴。一开始,他有很大的决心,但遭遇了各种挫败之后,陈林海的态度发生了巨大变化,他说“打死也不掺和了”。陈聪对此很是理解,“可能他的热情受到了业主质疑,伤心了。

  去年下半年,陈聪联合几名业主力推此事,同样困难重重。一方面,小区结构复杂,很多业主都只会为自身利益着想,对成立业委会没有热情。部分业主发起时,有反对的,有不理会的。好不容易成立了一个QQ群,拉了100多人,经常有业主一言不合就退群。

  “很少有业主会为公共利益着想。”陈聪叹息说,“这是一个启蒙运动,不断宣传,才会逐渐改变业主态度。

  事实上,业委会成立难,是海口有物业管理小区面临的共性问题。

  海南省人大常委会在一份调研报告中称,海南省成立业主委员会的小区多为早期开发项目,规模小,本地居民占多数,而未成立业主委员会的小区多为候鸟型小区,入住率低影响了业委会的成立。

  一位业内人士举例,西海岸有个小区入住率不到一成,有的业主两三年不回来一次,物业公司找不到人,召开业主大会成立业委会无从谈起。

   C运行难

   无经费无经验业主参与意识不强

  人们很容易关注到业委会成立难,可很少有人知道,业委会的运行同样困难重重。

  一位业内人士指出,很多业委会的成立基本都是被逼出来的,当主要矛盾消失后业委会也跟着慢慢消失,后继无人;即使没有消失,业委会往往也是惰于履职,形同虚设,长期处于瘫痪或半瘫痪状态。

  在海口,甚至有很多业委会任期届满后,未能及时改选备案,最终失效解散。

  业委会是一个非专职化、非工薪化的松散自治组织,委员都是由一些热心业主拼凑起来的“杂牌军”,很难真正懂得相关法律知识,以及物业管理背后的问题所在。

  海口市住房和城乡建设局物业管理处处长张利民说,很多业委会甚至只会行使一种权利:“”物业公司。这无疑加剧了业主与物业的矛盾。

  “很多业委会最终变质,无法发挥作用,很大的原因是专业知识的缺乏,不懂如何运行。”亚洲豪苑北区业委会主任蔡海平说。

  业委会运行中碰到的最大的困难莫过于业主的不配合。

  海南省人大常委会的调研报告中指出,一些小区业主参与意识不强,业主大会因多数业主不愿参加而无法召开。根据对业主的调查问卷统计结果显示,对小区业委会不了解的业主占到了60%。

  最典型的例子是万恒城市花园小区。

  2006年,万恒城市花园小区的业委会终于成立起来。但随后召开的3次业主大会,小区820户业主,每此到场人数仅50人左右。最终,万恒城市花园小区业委会成立两年后宣告结束,成了“空壳”。

  此外,经费也是一个大问题。业委会是由少数热心业主担任,没有工资,很多人甚至得自掏腰包,这也限制了业委会的运行。

   D监管难

   部分业委会运行不规范不作为

  业委会由小区全体业主产生。在小区内,权利最大。

  4月15日,海口大英街的正庄大厦内,业主胡心瞥了一眼墙上斑驳的物业贴的宣传单,叹了一口气。

  “感觉乱糟糟的。”胡心说,原来的物业公司做得好好的,但后来成立了业委会,解聘了原物业公司,却聘请了一个更糟糕的物业公司。

  事实上,现在小区的业委会早已经失效。原小区业委会成员冯先生,从去年7月起找业主签名,希望成立新的业委会。可直到现在,他只“”得58张支持票和15张“保留意见”票。

  小区物业公司负责人杨汉对于这个已过期几年的业委会有很多无奈。

  “他们经常提出很多无理要求,主要是以私利为目的。”杨汉说,业委会早已失效,但业委会的章,却依然经常出现在各种地方。

  如今,无论是原来的业委会还是物业,胡心都不满意。小区内甚至流传着业委会个别成员求私利损害公共利益的传闻。

  胡心说:“我觉得对物业要监督,对业委会也要监督。

  然而可以预见的是,权利一旦缺乏约束就容易滋生各种问题。

  海南省人大常委会调研报告指出,从目前已成立的业委会运行情况来看,有相当一部分业委会未按规定履行职责,存在运行不规范、不作为,甚至乱作为的现象。

  海口市住建局物业管理处处长张利民补充说:“不规范的业委会可能占到了90%以上。

  该报告还指出,一些小区的业委会没有制定管理规约,对业主反映的问题置之不理,对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调。此外,由于业委会没有经费,无人监管,致使个别业委会委员利用续聘或选聘物业服务企业、与物业服务企业协商使用公共部位收益等时机,趁机谋取个人私利,损害了全体业主的利益。(记者杨金运 党朝峰 敖坤)


编辑:凌楠