海南将实施楼市新政 90平米以下二套房契税只收1%

　　政府对房地产的调控政策接踵而来。

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，在全面免征非一线城市2年以上住房交易营业税的同时，也利好一线城市改善性住房需求。针对该新政在海南省的实施情况，记者采访了海南省地税局房地产税收管理处相关负责人，经证实，海南省属于该新政优惠范围之内，自2月22日起，将全面执行该《通知》要求。

　　据海南省地税局房地产税收管理处相关负责人介绍，2月19日接到通知后，海南省地税局立即开展相关会议。该负责人表示：“海南省属于本次新政所惠及的省市，海南省将于2月22日起，依照《通知》执行。”

　　针对海南省接下来是否会陆续推出相关配套惠民政策，该负责人表示，目前政策刚刚公布，海南省各相关部门正在开会协调并部署工作，在国家该新政的实施过程中，海南省地税局正在研究具体的实施办法，是否会出台更为详尽的惠民税收管理办法，还需等上级部门按程序进行及部署后予于公布。

　　《通知》主要包括以下两条：

　　第一条第一项是对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　第一条第二项对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　所谓家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　《通知》中第二条是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　值得指出的是，此次政策对一线城市做了相关界定，即北京、上海、广州、深圳暂不实施《通知》中第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

　　此次财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税被认为是对住房交易和住房消费的又一个刺激手段。

　　中原集团研究中心总监刘渊认为，此次政策的出台意味着对一线城市而言，原来购买首套住房，原先按普通非普通，分别要交1%、1.5%、3%的契税；即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政后，90平方米以下的普通住宅的契税额不变，其他最多只交1.5%，对非普通住宅利好。

　　换句话说，如果在一线城市买90平方米以下但是总价高的非普通住宅只要交1%的契税；就算在一线城市买别墅也只要交1.5%的契税。

　　中原集团研究中心研究主任韦谢表示，由于一线城市暂不实施第二套改善性住房的契税调整政策，因此该政策利好于非北上广深的改善性住房交易。

　　而相对于一线以外城市来说，购买首套普通住房没变化，其他(购买首套、二套、普通非普通)都有契税减免。

　　举例来说，在非一线城市，购买100万元、90平方米的二套住房来说，在2015年的购房成本测算是，首付比例为25万元、契税费用为3万元。而在新的政策环境下，即此前2月2日央行信贷政策以及2月19日财政部契税新政策后，首付比例下调到20万元、契税费用为1万元。如此计算，不考虑后续按揭贷款成本增加的内容，仅考虑购房初期，那么购房者可以少支付7万元。这相当于100万元的房屋价格下降了7%。

　　而对于出售住房而言，原先满2年非普通需要按差额征收营业税，现在新政策规定非一线城市超过2年不再区分普通非普通，一律免征营业税。

　　这里需要指出的是，去年3月30日，财政部网站发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

　　而此次《通知》中已经不再界定普通住房和非普通住房。

　　也就是说，有卖家想出售一套房子，即便房屋已经购买超过2年，如果是非普通住宅的话交易还是需要交纳一笔费用，而调整后，只要购买年限满两年就不再需要缴营业税。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，降低交易环节税费，减少购房成本支出对刺激当前楼市消费作用直接，这对一些收入不高城市会更受用。从减税的幅度来看，更多是鼓励刺激二次购房以及改善型住房。

　　房地产交易契税和营业税优惠政策调整 能省多少钱

　　财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，2月22日起执行。个人购买家庭唯一住房90平方米及以下减按1%税率征收契税。家庭唯一住房面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：

　　首先：从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

　　这种情况下，举例来说，南京王先生要买一套改善性住房，如果在90平米以内，如果总价在200万，在过去需要交纳6万契税、现在新政策后只需要缴纳2万。

　　如果面积在90平米以上则以前需要缴纳6万，新政后只需要4万。

　　第二：营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

　　第三：政策继续绕开了一线城市，整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。

　　第四：这些政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。

　　第五：中央部委接力地方出政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

　　各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　但整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点

　　经济缺乏动力，导致房地产依然是最重要的引擎，房地产新常态下，需求上涨乏力，这种情况下，楼市各地市场分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。

　　整体看，各地方省市出台的系列政策力度依然各异，依然需要中央财税信贷政策的配合。

　　2015年，是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年。政策的利好推动全国房地产市场销售企稳复苏。在“稳定住房消费”的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台，“330新政”引发二手房市场井喷，“930新政”令年末市场暖冬再现。虽然销售情况表现良好，但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题。化解库存从而成为年末中央高层关注的焦点，也料将成为下个年度政策制定的核心目标。

　　2015年，我国宏观经济运行压力巨大，2015年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资产投资增速回落，进出口总额同比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑。

　　此外，房地产业不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。

　　分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续：

　　2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。

　　但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来的2016年房地产市场二线城市将成为市场热点。

　　补充资料：契税是什么？此前怎么收？ 

　　“契税”是根据房子的“网签价”征收，此前，税率一般是1%-3%之间。影响“契税”多少，有两个要素： 

　　1) 是不是“首套房”？如果是“二套”，此前无论面积大小，直接收：网签价*3%。 

　　2) 面积多大？根据房子的面积，此前有三种收法： 

　　● 90平米，契税=网签价*1% 

　　● 90平米 房子面积 140平米，契税=网签价*1.5% 

　　● 140平米，或者为“非普通住宅”，契税=网签价*3%

　　(综合澎湃新闻、南海网)