山东海阳“鬼城”调查：部分小区入住率不足10%
6月12日晚，山东海阳凤城镇海滨中路，工人站在路边的K T V练歌，身后的小区空无一人。南都记者刘有志摄
6月12日，山东海阳凤城镇，来自贵州的工人在粉刷外墙。 南都记者刘有志摄
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海阳
●地点：山东半岛
●面积：亚沙城规划面积20平方公里，用地41平方公里，年新增建筑面积160万平方米
●规划容量：2020年人口达35万
●动工时间：2006年亚沙会举办地确定后，随后开始大规模的配套和“造城”运动
●入住率：一些小区冬天入住率不足10%，成熟的小区有报道称只有20%
●原因：建设时间短，多为外地人购房度假
远离雾霾的天气，一排高密度松林包裹的沙滩，住在海边的别墅群里，不需要出小区就可以抵达大海……
这是海阳的房产广告所规划的前景。当这个位于山东半岛的滨海小城计划沿着它的海岸线兴建一座新城时，一些住宅和酒店实际已经处于停工状态。但新的工地仍在不断出现。
度假地产的火热使海阳更像是三亚在北方的翻版。现在将要进入旅游旺季，小区的空置率仍很高，一到冬季，这里将陷入空城的尴尬。
“亚沙会”推动造城
3年前，50余岁的庞业萍决定在海边养老。她的梦想伴随着一项大规模的“造城”计划成长。“我到这里才知道中国还有海阳这个地方。”她说，自己喜欢这里的天气，投资了一套在建的商铺。
海边是一片松林和沙滩。围绕着这片海域，上百栋别墅和一排排海景洋房列在海边。美丽的绿化使这里看起来更像是建筑主题公园。
不久后，庞业萍搬了过来，并在一个新开发的小区物管工作。这是新城能提供的不多的工作机会。她展望了自己的晚年：依靠商铺投资未来的租金收益，加上工资收入，足以维持海边的养老计划。
3年后，她开始跟房地产商打官司。商铺早已过了交房的期限，却没有继续施工的迹象，她要求对方支付违约金。
这个名为“凤都商业广场”的地产项目陷入了困境，一部分房产被法院查封，业主们开始维权。这与庞业萍被承诺的前景有天壤之别。
2006年，“第三届亚洲沙滩运动会”(以下简称“亚沙会”)确定2012年在海阳举办。当地政府对这次运动会抱很大的期望，开始了亚沙会的配套和住房建设，一座新城随即启动。
“这是第一个举办洲际运动会的县级城市。”海阳的一名宣传官员称，如果不能带动地方经济，短时间内提高海阳知名度，他们不会乐于举办这种赛事。
运动会带来了当地大规模旅游房产开发的热潮。当地的原住居民发现，海阳开始了前所未有的基础设施建设，荒滩被开发出来，一些海产养殖的土地被征用，几条主干道拉伸的巨大城市框架沿海伸展开来。
根据《海阳市一片两带经济发展规划》，确立“南部沿海蓝色经济带”的设想，建设的中心在南部沿海经济带，沿海岸线自东向西呈带状展开，打造核电装备制造工业园区和亚沙文化旅游产业集聚区。仅其中“亚沙城”规划面积即达20平方公里。
2011年5月9日，山东省下发一份批复文件，海阳城市性质定义为“生态型滨海旅游城市”，城市规模则是到2020年人口为35万人，用地为41平方公里。
当地官员称，海阳将通过一系列高速公路、跨海大桥、城际高铁和轨道交通，与周边的青岛、烟台等城市联结为一体。
这也为地产商推介海景度假楼盘提供了优势。在海阳开发项目的地产企业联系一些销售代理商，在全国不少城市推介海阳的海景楼盘，并组织了一批批看房团来到海阳，广告甚至铺到了北京的地铁沿线。
如今在亚沙城的一线海景房，精装修的每平方米最高价格达到了万元以上，毛坯房价格为每平方米4000多元至8000多元不等。三线或四线海景房均价5000元左右。
南京白领杨蓝(化名)2011年在一个朋友那里得知了海阳的地产项目，随后参加了其中的一个看房团。她说南京有不少业主到海阳买房，而自己的主要目的是投资和度假。杨蓝花了21万多元买的房子本来是作为一个酒店的副楼出售的，但现在“酒店也没建起来。”
寻找人气
入夜，滨海新城的问题开始浮现出来：成片的别墅和公寓楼陷入黑暗之中，有的楼盘整栋都没有亮灯，多数楼盘仅有两三户入住。
“这里根本就没人”，在海阳开出租车的本地人程先生说，他拉到新城的客人基本都是外地来看房的。一个小区的物管人士透露，他们冬天的入住率甚至达不到10%，因此无法供暖。
按照官方的宣传资料，经历过“亚沙时间”的这一轮建设，海阳的城区面积达到34平方公里，是一个人口达到25万人口的城市，年新增建筑面积160万平方米，跨入了中等城市行列。从地图上看，大规模的城市建设使得海阳的城市框架至少扩大了一倍，整个新城是成片成片的工地。现在，总面积17平方公里的亚沙城二期正在规划建设。
滨海旅游地产投资中最著名的海南三亚，建设了大批海景度假房，季节变化明显，有的最高时入住率仅有20%，被媒体解读为“鬼城”。一些投资客担忧海阳会成为下一个三亚。
不少业主在接受采访时表示，迁居的动力是就业机会和便利生活服务，依靠旅游和度假，季节性空城情况难免。
庞业萍投资的“凤都商业广场”凸显了这个问题的难度。她说，尽管商铺交房已迟到3年，政府协调了开发商在今年底交房，但她不知道这个项目的未来。
李苹(化名)是海边一家饭店的员工。这里实际只能营业半年，每年10月到次年5月都关门。海边一家销售饮料的商店老板也称，他们只能做学生放假两个月的旅游生意，“过了七八月份，就没人了。”
作为倡导“慢生活”的“仙境海岸”，当地的宣传官员称，他们正设法增加人气，包括举办多项旅游活动，开发淡季旅游产品等，“现在马上进入滨海旅游旺季，这里将人满为患”。
一名官员透露，行政中心南迁、正在建设的医院和小学、初中也是系列举措，政府希望创造更多工作机会，包括在开发区引进一批企业。提升人气的方法还包括撤并三所普通高中，完成海阳一中迁建和全市职业学校合并。
不过一些老城的居民对新城并不感兴趣，因为海景房价格高，空气也显得潮湿。
“得适应孤独”
在小区做物业管理的庞业萍发现，今年楼盘的销售情况明显不如去年。
全国的房地产销售迎来淡季，业内开始出现拐点的讯号。一些观察者对三四线城市的地产项目泡沫表示了担忧。
海阳的二手房产市场也显得颇为冷清，一些地产中介关门停业。不过海滨的建设仍在继续，碧桂园的十里金滩项目打出“青岛东”口号，也选址海阳。
当地一名官员对这里的楼盘开发抱有信心，他觉得海阳并非“鬼城”，这里有全盘的规划，一开始即建设了大型超市和商业配套，并形成了和老城、开发区连在一起的格局。
“2012年才建起来，新城不可能一下子聚集大量人气，”他表示，这里以旅游度假为主，不能与人口密度大的一线城市相比。
海边大量房子上张贴着出售或出租的广告。青岛商人孙先生准备卖掉自己5年前购入的别墅。他本打算自住，但发现配套不如意且往来路途较远，所以打算出手。同样来自青岛的投资客周先生说，他2012年在这里买了房，现在转手涨了一倍多。他认为，山东半岛的海景房资源中海阳的配套是最好的。
“在这里生活，要能适应得了孤独。”庞业萍说，她现在远离了在大都市的社交圈，下班后唯一能做的就是在海边散步，有一阵子，她加入了广场舞的队伍，在小区里居住的多是老年人。
广州白领王志(化名)几天前买下了一套48平方米的精装房，窗外就是一片优质的沙滩。虽然知道这里可能存在过度开发的空置问题，但海景和气候仍然吸引了他，“度假本来就是需要安静”。