海口多个小区地下车库被变相售卖 专家：业主优先使用

      围绕地下车库的纠结似乎从未停息。无论是归属权的争论，还是长达20年租赁、变相出售的潜规则，亦或是经营挣钱与公益性的争论，这些问题都曾在海口上演，困扰着小区业主。

      为此，让我们以海口福祥家园小区地下车库为样本，透视地下车库的三大问题。

      地下车库

      产权归属的争论

      建设成本是否摊入房价成关键

      地下车库产权归属问题，一直是社会各界争论的焦点问题。

      对此，福祥家园小区开发商负责人谈先生态度明确，该小区地下车库是开发商投资建设，因此开发商具备使用权、收益权，“这是确定的事实。”

      可福祥家园小区业主态度同样明确，该地下车库属于人民防空工程。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。但如果地下车库的建设成本摊到业主的房价里，那就是全体业主投入建设的，那地下车库的使用权和收益就应该是全体业主的。

      关于这样的争论，从学界到业界都有很多探讨，问题究竟如何看呢?

      小区人防工程地下停车场归开发商所有还是归小区全体业主所有的争议在司法审判中，各地法院的审判思路也有所不同。

      法律界人士表示，小区人防工程地下停车场的所有权归属遭遇冷处理，我国目前的法律规定并未明确小区人防工程地下停车场的所有权归属。

      根据“谁投资谁受益”的原则，城市住宅小区人防工程地下停车场最初由开发商投资建设，相应的经营管理及收益自然应归开发商享有。但当小区住宅完成出售并向业主交付使用后，人防工程地下停车场的收益权归属，则取决于其建设成本是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。

      根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，一般情况下，小区人防工程地下停车场作为小区的基础设施与配套公共建筑，其投资即建设成本已经纳入住宅销售价格之中，由小区业主实际承担并成为投资者。由此，在小区房产全部出售后，人防工程地下停车场的收益权人也应该由开发商变为小区全体业主。

      当然，如果开发商在房屋销售过程中明确约定小区人防工程地下停车场的建设成本没有纳入住宅销售价格，其建设成本也由开发商承担，则人防工程地下停车场的收益权自然就归开发商所有。

      变相售卖的擦边球

      车库租赁20年一次缴清费用

      除了权属问题，人防工程改造的地下车库变相售卖同样普遍。这也将是福祥家园小区地下车库开放方案的关键点所在。

      南国都市报记者走访海口多个小区了解到，小区开发商售卖地下车库往往以“长期租赁、一次缴费”的方式实现，合同多标注：租赁20年，20年后该车位属于小区业主个人。

      “这是普遍做法。”海口某房地产开发商负责人说，“这样做方便开发商回收资金，另外也算是合法的擦边球。”

      所谓“擦边球”，这是因为：作为人防工程的地下车库是不能买卖的。而租期不超过20年，是因为《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

      因此，地下车位销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，即是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

      针对这一擦边球，有地方已经采取了措施。

      2008年9月1日施行的《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》，已经明确做出人防工程“不得出售”的规定，且进一步规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年。将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

      人防工程

      应包含公益性

      开发商应优先

      将地下车库交付业主使用

      “福祥家园小区开发商翔龙地产公司对其投资建设的人防工程性质的地下车库，有获取回报的权利。但这并不意味着翔龙地产公司可以拒绝将地下车库交给业主使用。”海南天泽律师事务所律师谢文平认为，业主在购买福祥家园小区的房屋时，小区的配套设施是决定业主是否购买房屋的重要因素。即便在商品房买卖合同中，没有将地下车库的使用权作为合同条款，但依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，翔龙地产公司依然有将地下车库进行改造、并优先将其交给业主使用的附随义务。

      此外，《中华人民共和国人民防空法》规定：人防工程归国家所有，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有;国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。对此有专家呼吁，人防工程性质的地下车库作为小区公共配套的一部分，其公共性质应该被强调。“我们应该认识到人防工程本身是具有一定的公益性、公共性。”专家强调，地下人防工程的公益性、公共性应该被明确，“在和平时期如何有效管理，发挥它的最大效应，方式和方法有许多，但前提条件必须是合理利用，任何单位和个人都不能损害公共设施天然的公益属性。”

      怎么理解公益属性?该专家解释，如果开发商建设地下人防工程的目的只是“挣钱”，将地下车位变相高价出售，甚至改建成其他经营性设施、场所，这就是改变了地下车库的公益、公共属性，变成了开发商挣钱的工具。这种现象在北京等大城市屡见不鲜。对于小区人防工程性质的地下车库，其公益性便是更多地满足小区业主的需求，而非以挣钱为目的。

      原标题：产权之争变相出售挣钱工具……小区地下车库大问题透视