未交房已被抵押 海南购房如何防范被坑？
编者按：购买房屋无法办理产权、交了房款迟迟不交房、精装修有猫腻、一房多卖、未交房已被抵押……在买房的道路上，总会意外地出现避之不及的“大坑”，7月1日，海口一女子就因购房纠纷“跳海”表达诉求。对于各种购房乱象，海南省一直持有零容忍的态度，2018年，海南八部门联手整治房地产市场乱象，近日，三亚又展开为期两个月的房地产市场专项整治，但总有开发商、中介不断试探政府和消费者的底线。对此，南海网推出“聚焦海南房地产乱象”专题报道，曝光房地产行业的“老赖们”。
乱象丛生，买房不易。自南海网启动海南房地产乱象线索征集以来，接到了全岛各地关于购房的投诉上百条。经整理发现，未交房已被抵押的现象尤为突出，收到的所有投诉中占比16%。
房地产行业中，开发商把房屋抵押的操作并不少见，南海网记者调查发现，开发商在房产开发过程中出现资金不足时，往往会选择将在建工程抵押给银行进行贷款来维持资金链正常周转，甚至不惜将还未办理备案的已售房拿去抵押，一旦贷款没有及时还上，购房者将面临“房财两空”的风险。
业主新房未收竟已被抵押
7月20日，南海网报道了儋州学府美苑小区的开发商将88户业主的房屋抵押给银行用于资金流转，在还款日期到来前都未曾对房屋进行解押，业主们经历了一次次的延期交房后，还可能面临“财房两空”的状况。报道发出后，引发网民激烈讨论，不少购房者声称自己也有类似的遭遇。
陵水清水湾智汇城小区业主何先生全款购入的房产，在不知情的情况下被开发商做抵押处理，多次协调后，开发商既不予解押，也不退款。
同在陵水的合景汀澜海岸四期小区业主王女士也向南海网记者反映，自己2018年3月买房付了定金，当时协议没有提及房产已被抵押。在她交付40%房款后，收到的购房合同里才提到房产被抵押，还有两年到期。今年交房时，抵押还未解封。这被抵押的新房，已经成了她的一块心病。
在建工程抵押融资是行业惯象
在海南房地产行业工作多年的陆先生告诉记者，开发商把房屋抵押的操作，属于在建工程抵押，目的是为了资金周转。但处于抵押状态的房屋，是不允许销售的，也无法进行网签备案，更不用说办房产证了。
开发商在楼盘建造期间，资金周转不足是常事。“比如说现在材料一直在涨价，但甲方只给这么多预算，干着干着工程干不动了;同期开工建设的项目多，后续融资未按计划跟上，停工只会造成更大亏损……”陆先生透露，由于资金链紧张，一些开发商往往会通过在建工程抵押将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，只要后续资金链正常，将已抵押工程解押，则可如常销售。如果资金不足以支撑，有些开发商甚至会选择通过先把抵押房先卖给购房者回笼资金，再拿房款去解押。这样的风险就在于，在开发商没筹齐解押金前，购房者无法办理网签申请、银行贷款事宜，甚至房子最终无法顺利买下。
“如果购房者签订购房合同后，开发商迟迟不到房管局办理预售登记，很可能就是因为房子处在抵押状态。”一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，有些无良开发商会利用业主不了解房地产相关专业知识，隐瞒真实卖房状况，将已售的商品房当成未售房产进行抵押贷款，找各种借口对业主实施“拖字诀”，一拖就是好几年。
购房前要查清“底细”
海南东方国信律师事务所李君律师建议，购房者在签订购房合同前，要对开发商的背景做一个全面的了解，了解房产行业相关政策、法律法规。“五证是否齐全、房屋有没有被抵押、开发商有没有不良记录，这些基本信息都可以在当地住建部门了解到。”李君说，购房者一定要做到把风险规避在前，查清底细后再付钱。
南海网记者了解到，根据海南省政府有关要求，海南省住建厅整合全省18个市县所有已取得预售许可证或现房备案的商品房项目和房源信息，开发了海南省商品房销售许可信息查询系统，并在海南省政府和省住建厅门户网站的相关专栏进行发布。购房人可通过上述网站的“海南省商品房销售许可信息查询”专栏查询到权威、安全、可靠的房源信息。目前，在海南省住建厅官网房地产市场专栏，可以查询除海口外的网签合同备案情况。
意向在海口购房的消费者，可通过海口市住房和城乡建设局的业务网站“海口市住宅与房地产信息网”(域名地址http://hkrealestate.haikou.gov.cn)进行在线查询相关商品房预售和现售信息以及合同备案查询等信息。在售楼盘的相关信息、证件房屋用途、预抵押情况在该网站“新房公示”栏目下可以清楚查明。
在买房前，如果查询到意向房产被抵押的信息，应该要求开发商先解押，再交纳购房款签网签合同。李君称，如果购房者买了抵押房，倘若开发商不履行贷款合同，而银行行使抵押权时，即便购房者已经付清了房款，也无法取得该房的所有权，而只能作为普通的债权人向开发商要求赔偿，并无法优先受偿。
若买房后才发现房屋处于抵押状态，应尽快与开发商沟通协调，商定解决方案，及时督促开发商解押并尽快办理备案登记走完购房流程。李君建议购房者在每一步都保存好和开发商对接的证据，对接人的身份证明、通话录音、收据、发票、关于重要事项确认的录音……
李君提醒，“最好每一次交流沟通都留有相应的证据，这样以后如果无法沟通一致或开发商没有如期履行承诺，购房者在证据充足的情况下，可以更加有效地进行维权。”
附：不完全海南房地产信息查询指南
海南省商品房销售许可信息查询
http://estate.hizj.net:8086/web/(目前系统正在维护)
海南省住建厅房地产市场专栏
http://zjt.hainan.gov.cn/szjt/fdcsc/rdzt_fdcsc.shtml(可进行除海口外网签合同备案查询)
海南省人民政府网住房保障栏目页
http://www.hainan.gov.cn/hainan/zfbz/zfbz.shtml
海南省建筑市场监管公共服务平台
http://www.hizj.net:8008/publishweb/
海南省建筑市场信息公开平台
http://www.hizj.net:8008/webSite_publish/Default.aspx
海口：
海口市住宅与房地产信息网http://hkrealestate.haikou.gov.cn
椰城市民云app
琼海
琼海市住宅信息网http://www.qhfgj.cn/qhfgj/
五指山
五指山住宅与房地产信息网http://www.wzsfgj.com
定安
定安房产信息网http://dingan.hainan.gov.cn/dafcw/
澄迈
微信服务号：澄迈房产公众信息服务平台