摩根大通：年内房价将小幅走高 房地产投资继续减速

　　2月3日，中国人民银行（人行）与中国银行业监督管理委员会（银监会）联合宣布进一步放松住房贷款政策，摩根大通中国首席经济学家对政策作了解读。

　　朱海斌认为，进一步放松个人住房贷款政策，符合房地产行业去库存作为2016年政府五项执政要务之一的现实。在政府重点解决几个传统行业产能过剩问题的同时，制造业在今年将继续面临下行压力。在这种情况下，稳定房地产行业将是稳定整体经济的关键所在。该项政策措施，结合持续推进的户籍制度改革，均旨在提振住房需求（或至少避免住宅市场交易突然下滑），减轻住宅市场调整所造成的拖累。目前看来，住宅市场政策仍有可能在未来进一步放松（如取消限购、进一步放松个人住房贷款政策和公积金贷款政策、下调个人住房贷款利率、研究个人住房抵押贷款还款税前扣除的可行性）。

　　纵观2016年宏观走势，一个重要问题是未来几个季度，房地产投资活动是否可以随着住宅交易和房价回暖而反弹。对此，我们仍持谨慎观点。我们在预测2016年房价将小幅走高的同时，我们认为房地产投资将从2015年同比1.0%的小幅减速扩大到2016年同比2%的下降。

　　首先，尽管库存水平稍有改善，开发商仍然对未来市场展望保持谨慎，认为当前市场环境提供了去库存的良机，但不适宜推新盘，12月新房开工量进一步同比下降6.5%。

　　第二，大城市，包括一线城市和表现较好的二线城市与小城市的市场表现已经出现严重分化。去年，住宅市场交易和房价回暖，大城市整体表现优于小城市。但仍在供应过剩和需求疲软的困境里挣扎的三四线城市才是房地产活动和投资的主力军，这一部分市场将限制住宅市场进一步复苏的空间。该政策对一线城市（仍实施限购）采取的区别对待就反映了一线城市和小城市市场走势的分化。

　　第三，在未来1-2年内，商业地产（办公楼、百货商店、购物中心）方面仍存在变数，受数个不利因素影响或将经历更明显的调整，尤其是在二线和三线城市。一是与住宅价格回暖相反，多数城市商用地产价格继续下挫，市场情绪萎靡。二是在经济活动放缓和新消费结构（电商对购物中心和百货商店需求造成重大负面影响）的冲击下，供应过剩与需求疲软对商业地产市场形成双重打击。三是住宅市场继续获得政策支持，商业地产却可能无法获得同等政策支持力度。